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太原茂业百货有限公司与山西美隆房地产开发集团有限公司租赁合同纠纷

发布日期:2020-04-08 21:18:37

如果出租方按照合同约定,在“合同签订时”向承租方出具了租赁物的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、消防安全检查合格证,在诉讼中,出租方只提交了部分证件作为证据的,不影响认定出租方已经依约履行了出具相关证件的义务,因为出租方履行出具租赁物证件义务的时间是“合同签订时”,该案例也充分体现了尊重合同双方当事人的意思表示。

 

太原茂业百货有限公司与山西美隆房地产开发集团有限公司租赁合同纠纷申诉、申请民事判决书

最高人民法院

民事判决书

2016)最高法民再28号

再审申请人(一审被告、反诉原告,二审上诉人):山西美隆房地产开发集团有限公司。住所地:山西省阳泉市泉中路9号。

法定代表人:张津平,董事长。

委托诉讼代理人:侯志勤,国浩律师(北京)事务所律师。

委托诉讼代理人:苏德栋,国浩律师(北京)事务所律师。

被申请人(一审原告、反诉被告,二审上诉人):太原茂业百货有限公司。住所地山西省太原市柳巷南路99号。

法定代表人:王福琴,总经理。

委托诉讼代理人:韩来平,山西天建律师事务所律师。

山西美隆房地产开发集团有限公司(以下简称美隆公司)因与太原茂业百货有限公司(以下简称茂业公司)租赁合同纠纷一案,不服山西省高级人民法院(2014)晋商终字第20号民事判决,向本院申请再审。本院于2015年12月11日作出(2015)民申字第1991号民事裁定书,提审本案。本院依法组成合议庭,于2016年3月2日公开开庭审理了本案。美隆公司委托诉讼代理人侯志勤、茂业公司委托诉讼代理人韩来平到庭参加诉讼,美隆公司另一委托诉讼代理人苏德栋未到庭。本案现已审理终结。

山西省阳泉市中级人民法院重审查明,2011年3月6日,茂业百货与美隆公司签订《商场租赁合同》,约定茂业百货租赁美隆公司商场进行百货经营,租赁期限自2011年3月15日起至2026年9月14日止,租赁物的建筑面积共计29740平米,租赁物附属设施设备包括:合格并正常使用的自动扶梯十四台、客货两用电梯1台,合格并正常使用的中央空调系统。租赁费分段计算:从2011年9月15日至2016年6月30日,租金0.5元/平米、设备设施使用费0.3元/平米、物业管理费0.2元/平米/天,合计1元/平米/天;2016年7月1日至2021年6月30日,租金0.7元/平米/天,设备设施使用费0.3元/平米/天、物业管理费0.2元/平米/天,合计1.2元/平米/天;2021年7月1日至2026年9月14日,租金0.9元/平米/天、设备设施使用费0.3元/平米/天、物业管理费0.2元/平米/天,合计1.4元/平米/天。合同签订后,双方于2011年3月8日就交接前事项形成会议纪要。同日,茂业百货向美隆公司缴纳押金6459528元,3月11日至13日,阳泉美隆百货公司(以下简称美隆百货公司)将自营商品与茂业公司进行盘点,折价后以949880.8元转让给茂业公司。3月12日,美隆百货公司以其与美隆公司解除委托经营合同关系为由,将以自己名义使用的自来水、电、煤气向供应方提出申请,要求过户至茂业公司名下。3月15日美隆公司将租赁物交付给茂业公司,同时,茂业公司择优接收美隆百货公司原有员工,3月18日美隆百货公司将办公资产交付给茂业公司,茂业公司开始经营前的准备工作。5月9日茂业公司向美隆公司发函,要求尽快落实场地交付、提交与美隆百货公司解除委托经营关系的声明、租赁物业消防验收合格证、租赁物业的水、电、气过户等事项。美隆公司于5月27日回函,认为茂业公司提出的问题其已按合同约定履行相应义务。5月29日,茂业公司以美隆公司违约为由提出解除《商场租赁合同》,终止双方合作关系,要求美隆公司退还押金,并办理租赁场地交接手续。5月30日,美隆公司回函,称其已按双方签订的合同履行全部义务,并没有违约行为的发生,反而是茂业公司不履行合同义务,要求茂业公司继续履行合同。2011年5月30日,茂业公司与员工解除劳动关系,准备撤场。2011年6月7日,茂业公司与美隆公司终止合同,就租赁场地安全及资产交接进行处理。5月24日、6月22日,双方对茂业公司租赁期间所用水、电费用进行确认,其中水费8554元,电费286613.87元。2011年10月10日,美隆公司将美隆商业广场出租于阳泉苏宁电器有限公司经营。茂业公司于2011年10月12日向山西省阳泉市中级人民法院起诉,美隆公司遂提出反诉。

茂业公司在重审时的诉讼请求为:1.判令美隆公司立即返还其已支付的押金6459528元;2.判令美隆公司支付延期返还的利息损失截止2011年9月19日,合计为106806.97元;3.判令美隆公司赔偿经济损失1218067.86元;4.本案诉讼费用由美隆公司承担。美隆公司应诉,同时提出反诉请求:判令茂业公司支付应付款项1972862.4元,赔偿违约经济损失7649718.9元,共计9622581.3元,并承担本案的诉讼费用。

阳泉市中级人民法院重审认为,本案争议焦点为合同效力及违约责任认定问题。

一、关于合同效力问题。租赁建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家建筑安全标准。建筑法第六十一条第二款规定,“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。本案中,双方于2011年3月6日签订《商场租赁合同》,双方在签约时均明知该建筑物未经竣工验收,美隆公司于2012年6月26日提供的《工程竣工验收备案表》(落款日期为2012年1月19日)。也就是双方签订合同起至双方于2011年6月7日终止合作时,该租赁物未经竣工验收,违反该项法律规定。但是否属于合同法第五十二条规定的无效情形,法律并无明确规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对欠缺生效条件合同效力的认定问题规定,当事人只要在一审法庭辩论终结前取得法律、行政法规规定的条件,就认定合同有效。结合该解释的立法本意,从维护交易的安全、稳定出发,且该合同是双方当事人的真实意思表示,故双方签订的《商场租赁合同》应当认定有效为宜。对于茂业公司提出的在2011年6月7日茂业公司撤离之前,美隆公司一直未能提供租赁物的竣工验收报告而应认定合同无效的主张不予支持。

二、关于合同的违约责任认定。2011年5月29日,茂业公司书面提出解除双方签订的《商场租赁合同》,其主要理由是由于美隆公司对该租赁物中第一层500平米的自营面积迟迟难以确定位置,给茂业公司的店面装修和招商都带来很大影响。而且,《商场租赁合同》第4条、第70条均约定租赁物的交付应当以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准,但双方一直未能签订交付确认书,应视为美隆公司未完全交付租赁物。而美隆公司则认为,其已经按照合同约定全面履行义务。对此,一审法院认为,事实上茂业公司占有使用美隆公司交付的租赁物实物已经接近3个月,且从美隆公司提供的双方交接的证据和茂业公司开业证明等均可看出租赁物的实际控制权已经移交至茂业公司。美隆公司对于交付租赁物中500平米自营面积的无法确定,虽然给合同履行造成一定影响,存在一定瑕疵,对合同不能继续履行应承担一定责任,但不足以导致合同不能履行,茂业公司应承担主要的违约责任。现双方继续履行合同已不可能,故以解除合同为宜。

三、关于双方损失的确认及合同解除后责任的承担。合同法第九十七条规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施,并有权要求赔偿损失”。

第一,茂业公司的损失:2011年3月8日茂业公司向美隆公司缴纳的押金6459528元,应由美隆公司退还。无论是正常租赁关系还是乙方提前解除租赁合同,只要租赁物没有受到损害,押金都应该退还,故对该项请求应当支持。由于茂业公司是造成合同不能履行的主要违约方,故对其要求的经济损失共计1218067.86元,应由其自行负担80%,其余部分由美隆公司负担。

第二,美隆公司的损失:虽然合同明确约定租金起付是从双方签订《租赁物交付确认书》之日起,但从2011年3月15日至6月7日终止合作,期间的租金已经实际发生,且美隆公司在随后的诉讼过程中已经完善了后续法律手续,故实际发生的租赁费茂业公司应当支付。虽合同约定前六个月租金及其他费用全免,但此规定是针对15年的合同履行期所言,故本案中应当按照15年的租金标准予以平均计算租金及其它损失。美隆公司出具了2011年3月12日美隆百货公司给水、电、气供应商出具的已与美隆公司解除委托经营关系的函、3月11日至13日美隆百货公司将自营商品移交茂业公司的花名表、3月18日的资产移交表。虽然美隆公司没有提供与美隆百货公司委托经营关系声明,但以上证据足以证明美隆百货公司与美隆公司已经实际解除委托经营关系,并不影响茂业公司的实际经营。故对于接收美隆百货公司的自营商品,茂业公司应予给付。

茂业公司应合理支付的租金、应付而未付的款项,计算依据是合同中约定的和按照约定平均计算的。时间从2011年3月15日起至6月7日止,共计85天,即租金为2527900元(29740元/平米×85天×l元)。应付而未付款:消防维保费27703元(4元/平米×29740平米÷365天×85天)、水费8554元、电费286614元、空调费117969元(29740平米×17天×7元÷30天)、空调维保费23288元(100000元/年÷365天×85天)、垃圾清运费9315元(40000元/年÷365天×85天)、LED使用费23288元100000元/年÷365天×85天)、自营商品949881元,以上应付款为1446612元。茂业公司应支付美隆公司租金与应付款为3974512元(2527900元+1446612元)。

合同法第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。对于房屋租赁合同而言,未履行期限的租金收益,由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限,承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到。本案中美隆公司在6月7日之后积极寻找其他租户,故美隆公司提出的要求对方承担租金损失应计算至2011年10月9日阳泉苏宁电器公司入驻美隆商业广场之日的请求,合法合理。根据双方违约责任的确定,该损失计算期限为6月8日至10月9日,金额为3568800元(29740元/平米×120天×l元),应由茂业公司承担80%,其余部分由美隆公司自行承担。

关于美隆公司主张的电梯维保费及损失,因其与维保单位签订的合同时间为2010年10月18日,合同约定前两年为免费维修,茂业公司实际占用期间电梯的维保也在免费期间,故对该项请求不予支持。光缆天线使用费及损失,因合同并无该项约定,故亦不予支持。美隆公司虽提供美隆百货公司支付周大福装修款500000元的凭证,但未提供相关利益转让给美隆公司的书面文件,该项费用不应由茂业公司承担。

综上,阳泉市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定,判决如下:1.解除2011年3月6日美隆公司与茂业公司签订的《商场租赁合同》;2.美隆公司退还茂业公司的押金6459528元,赔偿经济损失1218067.86元的20%为243613.57元;3.茂业公司支付美隆公司实际发生的租金与应付款合计为3974512元(2527900元+1446612元),并赔偿经济损失3568800元的80%为2855040元;4.上述第二项与第三项折抵后,茂业公司应当支付美隆公司126410.43元,于判决生效之日起十日内履行;5.驳回茂业公司、美隆公司的其它诉讼请求。

上述重审判决后,茂业公司与美隆公司均不服,向山西省高级人民法院提出上诉。

茂业公司上诉请求为:撤销阳泉市中级人民法院(2013)阳民初字第3号民事判决,改判美隆公司返还押金5509647元(押金6459528元,核减自营商品949881元)及延期返还的利息,并赔偿经济损失1218067.86元。

美隆公司上诉请求为:1.依法撤销阳泉市中级人民法院(2013)阳民初字第3号民事判决第二、三、四项;2.改判茂业公司应付款项1972682.4元,赔偿经济损失7649898.9元,共计9622561.3元;3.改判茂业公司支付因其违约导致商场关闭造成的赔偿商户损失、装修损失、继续扩大的租赁损失以及为恢复商场原状必需的费用,共计23272631.67元;4.本案一、二审诉讼费用由茂业公司承担。

山西省高级人民法院经二审开庭审理,各方当事人对如下事实无争议:

1.2011年3月6日,双方当事人签订《商场租赁合同》,约定将美隆公司自有的美隆国际广场出租给茂业公司经营,租赁期限自2011年3月15日至2026年9月14日;

2.关于租赁物交付日期,双方当事人在《商场租赁合同》第一部分第四条约定:甲方应于2011年3月15日前将租赁物交付给乙方,具体交付日期以双方签字确认的租赁物交付确认书为准,此交付确认书作为租赁物已达交付条件的凭证;

3.关于租赁物的租赁费收取标准,双方当事人在《商场租赁合同》第一部分第七条约定:2011.3.15——2011.9.14,免租金;

2011.9.15——2016.6.30,租金0.5元/平米,设施费0.3元/平米,物业费0.2元/平米;

2016.7.1——2021.6.30,租金0.7元/平米,设施费0.3元/平米,物业费0.2元/平米;

2021.7.1——2026.9.14,租金0.9元/平米,设施费0.3元/平米,物业费0.2元/平米;

4.2011年3月8日,双方当事人就租赁物交接事宜形成会议纪要,茂业公司先行支付租金押金6459528元;

5.关于租赁物权属问题,双方当事人在《商场租赁合同》第一部分第九条约定:甲方尚未取得房屋产权证,但甲方保证有权依法将出租物业出租给乙方使用,乙方在租赁期内正常使用,不受甲方及任何第三方的干涉和限制。甲方必需在签订合同时向乙方出具出租物业所在土地及地上建筑物的国有土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防验收证明文件等;

6.关于租赁物现状,双方当事人在《商场租赁合同》第一部分第十条约定:由于甲方目前已经将出租物业委托美隆百货公司经营管理,在本协议签订五个工作日,甲方应提供阳泉美隆百货有限公司同意解除委托经营关系并注明相应固定资产及经营性用品处置权益由甲方承接等声明;

7.关于租赁物的水、电、气供应,双方当事人在《商场租赁合同》第二部分第二十三条约定:甲方同意将美隆国际广场一期的水、电、燃气等级用户名转名给乙方,以便乙方直接向水、电、燃气供应方交纳费用;

8.关于租赁物交付,双方当事人在《商场租赁合同》第三部分第七十条约定:甲方应在本合同约定的期限前三日书面通知乙方接收租赁物,双方在交接时需签订租赁物交付确认书,并经双方签字盖章。租赁物交付确认书为甲乙双方交付租赁物的凭据,乙方在租赁物交付清单中的签字日期视为租赁物交付日期。未有交接清单及接收确认单,或交接确认单上乙方授权代表未签字或签署保留意见的,均视为甲方未完全交付租赁房屋。

9.2011年6月7日,双方终止合同履行。2011年10月10日,美隆公司将涉案商场租赁给苏宁电器经营。

本案中各方当事人的争议焦点如下:1.涉案《商场租赁合同》履行中违约责任的认定;2.租赁合同难以继续履行所造成的损失如何计算;3.因涉案《商场租赁合同》终止履行所造成的损失应如何承担。

山西省高级人民法院认为,本案属房屋租赁合同纠纷。本案二审中,对于涉案合同的效力,各方当事人并无异议,合同所约定事项均系双方真实意思表示,且内容亦未违反有关法律规定,虽在合同履行中美隆公司作为租赁物所有人,未能及时提供涉案租赁物的相关产权证明手续,但该行为并未否定美隆公司对租赁物享有所有权的事实,故双方于2011年3月6日签订的《商场租赁合同》依法应属有效。本案争议焦点在于如何认定双方当事人对涉案合同履行中的违约责任及如何承担合同解除所造成的损失。

首先,关于各方在履行合同中违约责任的认定,应严格依照合同约定确定各方权利义务范围。在合同签订并进入履行阶段后,就美隆公司而言,其应该在将涉案租赁物交付茂业公司的同时,提交“出租物业所在土地及地上建筑物的国有土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防验收证明文件等”,并在上述文件提交后与茂业公司签订租赁物业的《交付确认书》,以确定租赁物交付日期及起租日期,在此基础上向茂业公司“提供阳泉美隆百货有限公司同意解除委托经营关系并注明相应固定资产及经营性用品处置权益由甲方承接等声明”,并依约“将美隆国际广场一期的水、电、燃气等级用户名转名给乙方,以便乙方直接向水、电、燃气供应方交纳费用”。但从本案查明的事实看,除向租赁物的水、电、燃气供应部门提交转户申请外,上述其余合同义务美隆公司并未履行,且由于对租赁物一层500平米场地由美隆公司经营的约定,因美隆公司未能及时确定位置,而导致茂业公司延迟装修并最终失去合作信任,故美隆公司对于合同最终未能履行应承担主要责任。就茂业公司而言,虽在约定的合同履行期限内向美隆公司支付租金押金6459528元,但在美隆公司并未交付上述相关产权文件及美隆百货公司同意解除委托经营关系声明的情况下,接受美隆公司对涉案租赁物的实物交付,在未与美隆公司签署租赁物业《交付确认书》的前提下,实际控制租赁物,并进入经营前的相关准备工作,可见美隆公司上述违约行为并未造成茂业公司对合同履行的障碍。此后,在美隆公司明确表示对于一层场地中500平米自营位置如协商不成时,可以按原合同约定履行的情形下,茂业公司仍一意解除合同,单方遣散商户,自行退场,故对双方合同的最终终止履行亦应承担相应责任。

其次,关于合同履行中双方应各自承担的费用问题。在涉案合同履行中,虽双方并未签订租赁物《交付确认书》,但由于茂业公司已实际进入美隆广场并开始经营前的准备工作,故应视为茂业公司已实际使用该租赁物。对于租金的计算标准,鉴于双方已实际终止合同履行,故美隆公司关于应依合同约定的三个时间段不同租金标准平均计算的请求应予支持,茂业公司在实际占用租赁物期间的租金计3033480元(29740元/平米×85天×1.2元),该款项不属于茂业公司或美隆公司的损失,应为茂业公司实际占用租赁物期间正常支付的租金。同理,基于上述,茂业公司在对租赁物实际占用期间的下列合理费用计496731元,亦应一并支付美隆公司,包括:消防维保费27703元(4元/平米×29740平米÷365天×85天)、水费8554元、电费286614元、空调费117969元(29740平米×17天×7元÷30天)、空调维保费23288元(100000元/年÷365天×85天)、垃圾清运费9315元(40000元/年÷365天×85天)、LED使用费23288元(100000元/年÷365天×85天)。另,茂业公司在入住美隆广场后接收美隆公司的自有商品计949881元,鉴于双方当事人对此项费用均无异议,茂业公司应就此向美隆公司承担付款义务。双方于合同履行前由茂业公司支付的租金押金6459528元,美隆公司应予返还。

再次,关于合同终止履行所造成的损失如何计算问题。鉴于合同因双方均存在违约行为而终止履行,故双方因合同未能继续履行的损失存在,茂业公司的损失为合同终止履行后遣散员工、前期广告宣传费支出、项目人员的差旅费等多项费用,共计1218067.86元。美隆公司的损失为合同终止履行后在寻求新合作经营户的合理期间产生的租金损失。本案诉讼中,美隆公司举证其损失为6月8日(茂业公司撤离次日)至10月9日(苏宁电器入驻前一日)的租赁费用,一审判决认定该时间段为120天,美隆公司上诉称一审判决计算错误,实际天数应为124天。二审法院经核实,以124天计算,该时间段内租赁费共计442.5312万元(29740元/平米×124天×1.2元)。美隆公司关于因茂业公司违约而导致其赔偿商户损失、装修损失、继续扩大的租赁损失以及为恢复商场原状必需的费用,并不属于合同终止履行而致的直接损失,且其在原审诉讼请求中并未提及,依法不应支持。

最后,关于合同终止履行所造成的损失如何承担问题。基于上述茂业公司与美隆公司对于合同终止履行各自应负的责任,除双方应相互支付本案查明的各项合理费用外,对于涉案合同履行中产生的各项损失,应由双方当事人依照责任比例承担,即:茂业公司在合同终止履行后因遣散员工、前期广告宣传费支出、项目人员的差旅费等损失计1218067.86元,由茂业公司自行承担40%,即487227.14元,美隆公司承担60%,即730840.72元;美隆公司在合同终止后至新租户苏宁电器入驻前的空置损失计4425312元,由茂业公司承担40%,即1770124.8元,美隆公司自行承担60%,即2655187.2元。美隆公司关于其前期支付的周大福装修费50万元应由茂业公司承担的请求,因该项支出属美隆公司经营期间产生的招商费用,茂业公司并未获益,依法不予支持。美隆公司关于其余损失的上诉请求,因该请求超越其在一审中的反诉请求,依法亦不予支持。

综上所述,一审判决认定事实部分不清,导致法律适用亦有不当。山西省高级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百二十条之规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、维持山西省阳泉市中级人民法院(2013)阳民初字第3号民事判决第一项,即“一、解除2011年3月6日美隆公司与茂业公司签订的《商场租赁合同》”;

二、撤销山西省阳泉市中级人民法院(2013)阳民初字第3号民事判决第二、三、四、五项,即“二、美隆公司退还茂业公司的押金6459528元,赔偿经济损失1218067.86元的20%为243613.57元;三、茂业公司支付美隆公司实际发生的租金与应付款合计为3974512元(2527900元+1446612元),并赔偿经济损失3568800元的80%为2855040元;四、上述第二项与第三项折抵后,茂业公司应当支付美隆公司126410.43元,于判决生效之日起十日内履行;五、驳回茂业公司、美隆公司的其它诉讼请求。”

三、美隆公司返还茂业公司预付的租金押金6459528元,茂业公司支付美隆公司合同履行期间实际占用租赁物应付的租金3033480元(29740元/平米×85天×1.2元),消防维保费、水费、电费、空调费、垃圾清运费等496731元,及茂业公司在入驻美隆国际广场后接收的美隆公司自有商品折价款949881元;

四、茂业公司在合同终止履行后因遣散员工、前期广告宣传费支出、项目人员的差旅费等损失计1218067.86元,由茂业公司自行承担40%,即487227.14元,美隆公司负责赔偿60%,即730840.72元。美隆公司在合同终止后至新租户苏宁电器入驻前的租赁场地空置损失计4425312元,由茂业公司负责赔偿40%,即1770124.8元,美隆公司自行承担60%,即2655187.2元;

五、上述第三项与第四项折抵后,美隆公司应当支付茂业公司940151.92元,于本判决生效之日起三十日内付清;

六、驳回茂业公司、美隆公司的其它诉讼请求。

美隆公司不服二审判决,向本院申请再审,其再审请求为:1.撤销二审判决第四项、第五项、第六项;2.改判茂业公司赔偿租赁物空置损失4425312元;3.重新分配诉讼费用。理由如下:

美隆公司已经履行了合同约定的各项义务,不存在违约行为。二审法院认定的500平米场地属美隆公司自营区域是将不同区域、不同理由混淆。相关交接手续足以证实美隆公司已经与美隆百货公司解除委托经营关系。《商场租赁合同》第4条对未能如期签订交付确认书引起的后果和处理措施已约定了解决预案,茂业公司单方违约行为导致合同主要目的不能实现。

茂业公司辩称,美隆公司在合同履行期间存在多项违约行为,直接导致合同解除。美隆公司提出在租赁物一层保留500平方米作为自营区域,且迟迟不能确定该自营区的具体位置,导致在合同签订后近三个月未能向茂业公司提交完整租赁物。美隆公司未能按约提供其与美隆百货公司解除委托经营关系书面声明,未出具租赁物的土地使用权证、消防验收等证明文件,也未按约定签署交付确认书,构成违约。

本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。

另查明,美隆百货公司为美隆公司的子公司,两公司的法定代表人为同一人。2011年3月8日,张富华和杨姿聪分别代表美隆公司和美隆百货公司与茂业公司签署会议纪要,其中约定:茂业公司于2011年3月10日进驻“阳泉美隆百货”;尽可能接收美隆百货公司140名员工;茂业公司进驻后尽快与水电气市政配套单位建立联系,在美隆公司支持下,自行与相关政府部门维护好政企关系等内容。同年3月15日,茂业公司与美隆百货公司举行了交接仪式。此后几天,双方对商品、办公资产作了盘点移交。

还查明,2011年5月27日,美隆公司向茂业公司回函称:其已按约定于2011年3月15日将租赁物业交付,不存在对交付方案多次单方变动的情况。“后来我公司向贵公司提出的变更方案是对原合同约定的变更意向,这种意向任何一方的单方提出,也不影响原合同的履行,这种意向只有在双方同意的情况下才能成为合意,也才能对原合同产生变更的结果。故这种意向不产生法律上的后果,如果贵公司不愿接受我公司提出的方案,我公司愿意尊重合同的约定。”

本院认为,《商场租赁合同》依法有效。根据双方当事人的诉辩主张,本案的争议焦点为:美隆公司是否依约履行了交付租赁物等合同义务,茂业公司是否有权解除《商场租赁合同》。本院围绕该争议焦点,结合二审判决,评析如下:

一、关于500平方米场地问题

《商场租赁合同》第2条约定:“租赁物面积的建筑面积共计29740平方米,其中一层7060平方米、二层7560平方米、三层7560平方米、四层7560平方米(最终面积以房产证记载为准)。租赁房屋的具体区位见附件租赁房屋平面图。”在合同签订时,美隆公司与茂业公司均明知租赁物一层面积较其他楼层面积少500平方米,而且所附图纸明确了该500平方米的位置,其位置也是确定的。在美隆公司已经按约定完整地交付了29740平方米的租赁物,双方已交接完毕的情形下,茂业公司仍在2011年5月9日向美隆公司发函,要求尽快落实场地交付,是对美隆公司已履行义务事实的否定,依法不能支持。况且,2011年5月27日,美隆公司在对茂业公司的回函中提及:租赁物已交付,不存在对交付方案多次单方变动的情况;后来提出的变更方案只是一种意向,不影响合同履行,如茂业公司不接受,其尊重原合同的约定。在一、二审法院审理中,茂业公司多次坚持美隆公司未完整交付29740平米场地。在本院再审时,茂业公司首次承认,美隆公司有回租意向的场地不是指一层较其他楼层所少的500平方米,而是美隆公司在租赁物交付后另行提出的。可见,美隆公司并未在交付租赁物时要留下500平米自营面积,其后来提出回租意向的500平方米场地也不是《商场租赁合同》所约定的内容。因此,一审法院关于“美隆公司对于交付租赁物中500平米自营面积无法确定”、“给合同履行造成一定影响,存在一定瑕疵”的认定,二审法院关于“租赁物一层500平方米场地由美隆公司经营的约定”、“美隆公司未能及时确定位置”的认定,属认定事实错误。美隆公司在依约交付租赁物后,就其另行提出的场地回租事宜,并未与茂业公司达成合意,也未对茂业公司的经营产生影响,双方仍应按《商场租赁合同》继续履行。一、二审法院以美隆公司无法确定500平米自营面积,判令美隆公司承担一定的违约责任,缺乏事实和法律依据,应予纠正。

二、关于美隆公司是否按约出具了相关文件问题

第一,《商场租赁合同》第9条约定:美隆公司在“合同签订时”向茂业公司出具租赁物的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、消防安全检查合格证。诉讼中,茂业公司认为,美隆公司只是提交了部分证件,美隆公司则认为上述证件在当时已经向茂业公司按约出示,并在2013年办理了房产证。本院认为,美隆公司在合同签订前已经取得了上述证件,茂业公司在签约时以及此后的2011年5月9日的函件,除提及“消防验收合格证”未提交外,未对其他证件提出异议。按照约定,美隆公司履行出具租赁物证件义务的时间是“合同签订时”,结合合同已经签订且实际履行的事实,足以认定美隆公司已经依约履行了出具相关证件的义务。

第二,根据《商场租赁合同》约定,美隆公司应当提交的是“消防验收证明文件”,不是茂业公司主张的“消防验收合格证”。美隆公司已经提交了公安消防部门出具的“消防安全检查合格证”,该证件符合消防法的规定。没有证据证明之前经营的美隆百货公司存在消防不合格,或者公安消防部门对茂业公司进行处理,以致影响其经营的事实,故不应认定美隆公司未履行该义务。

第三,《商场租赁合同》第23条约定:美隆公司同意将水、电、燃气登记用户转名给茂业公司,以便茂业公司直接缴纳费用。合同签订后,美隆百货公司于2011年3月12日即向有关部门提交了水、电、燃气的过户申请,燃气部门从安全使用管理等方面考虑,不同意燃气过户。从合同约定看,美隆公司只有同意过户的义务,并没有义务确保过户完成。美隆百货公司已经提出过户申请,只是有关部门未予同意。况且,该情况未影响租赁物水电气的实际使用,茂业公司也未提供因此而影响其经营的证据,故不能据此将责任归咎于美隆公司。

第四,《商场租赁合同》第10条约定:美隆公司应当提交美隆百货公司同意解除委托经营关系并注明相应固定资产及经营性用品处置权益由甲方承接等声明。虽然美隆公司未出具美隆百货公司的书面声明,但2011年3月8日,美隆公司和美隆百货公司作为一方,已经与茂业公司就交接事宜达成会议纪要,此后双方也按照《商场租赁合同》及该会议纪要进行了移交。美隆百货公司不但在其水、电、燃气的过户申请中明确:其与美隆公司解除委托经营关系,而且还积极与茂业公司进行商品、办公资产盘点等交接。茂业公司实际入驻商场后,美隆百货公司也未提出异议,未出现如茂业公司在2011年5月29日《公函》中所称的“引起针对租赁物业正常合作的障碍”等情况。实际上,在《商场租赁合同》履行过程中,美隆公司与美隆百货公司的行为完全一致,结合两公司为母子公司,且法定代表人为同一人的事实,足以认定美隆公司及美隆百货公司以实际行动宣告了两公司原有委托经营关系的解除。而在当时,茂业公司也以派员参加交接仪式的方式对上述解除事实予以了认可。因此,解除委托经营关系书面声明的欠缺,不是茂业公司有权单方解除《商场租赁合同》的约定和法定情形。

第五,《商场租赁合同》第4条、第70条约定:美隆公司交付租赁物时需签订交付确认书,交付确认书未租赁物交付的凭据,交付日期以双方签署交付确认书为准。尽管后来双方未签署交付确认书,但该确认书主要是为了证明租赁物交付这一事实。现已查明,美隆公司履行各项合同义务,茂业公司也实际接收和使用了租赁物,双方还在当年3月15日举行了交接仪式。在上述事实已经查明的情形下,形式上欠缺签署交付确认书,并不影响茂业公司合同目的的实现,也不足以将其作为认定美隆公司根本违约,以致茂业公司可行使合同解除权的充分依据。

三、关于合同解除造成的损失问题

美隆公司与茂业公司于2011年6月7日对租赁场地及资产交接完毕,终止合同履行,双方对此均无异议。虽然双方均未明确提出确认合同解除的诉讼请求,但该合同实际已无法继续履行,且双方已对租赁物作了返还处理,故本院认定双方于2011年6月7日解除《商场租赁合同》。二审法院认为,茂业公司实际占用租赁物期间所产生的费用不是损失,而是租金,并根据合同约定的三个时间段不同租金标准,计算出茂业公司应支付的租金3033480元(29740元/平米×85天×1.2元)。对此,双方当事人认可将不同租期的三个租金标准加以平均,以1.2元/平方米/天计算金额。本院认为,《商场租赁合同》第6条约定:2011年3月15日至2011年9月14日,租金免费,此后三个时间段分别按1元、1.2元和1.4/平方米/天计租金。也就是说,茂业公司在前6个月使用租赁物并不需要支付租金,对于美隆公司而言,其收益不在于合同签订后的前6个月,而是之后的15年。由于茂业单方违约,致使美隆公司所期待的15年租金收益落空,由此造成的损失属于将来可期待租金损失,性质上为可得利益损失。二审法院对此款项请求权基础认定不当,但对于该损失的计算方法和金额正确,本院予以确认。合同法第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案合同解除后,美隆公司积极寻找新的租户,防止了损失的进一步扩大。至新商户入驻前,租赁物空置期为124天。对于大型商场租赁而言,该期间属于当事人在订立合同时应当预见其违约后,守约方为寻找新的承租人所需要的合理时间。故租赁物空置期损失为4425312元(29740元/平米×124天×1.2元),该损失同样属于合理的可得利益损失,应当由违约方向守约方进行赔偿。

对于双方其它损失及费用,本院根据查明事实作出如下认定:茂业公司遣散员工、前期广告宣传、项目人员差旅费等多项费用损失,共计1218067.86元;茂业公司对租赁物实际占用期间产生的消防维保费、水费、电费、空调费、空调维保费、垃圾清运费、LED使用费等,共计496731元,该费用并未计入租金,按约应由茂业公司承担;茂业公司入驻时其接收的商品折价为949881元。另外,美隆公司收取的押金6459528元,因合同已经解除,应由其向茂业公司全额返还。押金属于为担保合同履行而交予合同相对方的款项,本案双方未约定押金利息,故对茂业公司要求美隆公司承担押金利息的主张,不予支持。

综上,合同签订后,双方当事人应当秉承诚实守信的契约精神,不得随意解除合同。本案美隆公司履行了合同各项义务,没有出现约定或者法定的可解除合同的情形,茂业公司以美隆公司违约导致其合同目的不能实现,其有权行使法定解除权为由,单方解除《商场租赁合同》缺乏事实和法律依据,应当承担全部违约责任。即茂业公司应当向美隆公司赔偿全部损失7458792元(实际使用租赁物形成的损失3033480元+租赁物空置损失4425312元),茂业公司的实际损失由其自行承担,茂业公司使用租赁物期间产生的各项实际费用和接收商品折价款共计1446612元(496731元+949881元)由其向美隆公司支付,押金6459528元由美隆公司予以返还。一、二审判决认定部分事实错误,适用法律不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销山西省高级人民法院(2014)晋商终字第20号民事判决和山西省阳泉市中级人民法院(2013)阳民初字第3号民事判决;

二、确认双方签订的《商场租赁合同》于2011年6月7日解除;

三、山西美隆房地产开发集团有限公司向太原茂业百货有限公司返还押金6459528元;

四、太原茂业百货有限公司向山西美隆房地产开发集团有限公司赔偿损失7458792元,各项实际费用和商品折价款1446612元;

五、上述第三项与第四项折抵后,太原茂业百货有限公司应向山西美隆房地产开发集团有限公司支付2445876元,于本判决生效后十日内支付完毕。

六、驳回太原茂业百货有限公司与山西美隆房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决履行金钱给付义务,逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费66291元,一审反诉案件受理费79158元,减半收取后为39579元,太原茂业百货有限公司上诉费58894元,山西美隆房地产开发集团有限公司上诉费66291元,以上共计231055元,由太原茂业百货有限公司负担165436元,由山西美隆房地产开发集团有限公司负担65619元。

本判决为终审判决。

  

  

  

审判长  陈佳

代理审判员  王朝辉

代理审判员  马成波

二〇一六年八月二十四日

书记员  钱雪娟