吉林省亚亨经贸有限责任公司、长春汉德餐饮有限责任公司与长春红都鞋城有限责任公司、长春新盛国际房地产开发经营有限公司房屋租赁合同纠纷

A公司与B公司签订房屋租赁合同时，如标的楼房尚未竣工，B公司与C公司签订转租赁协议时，A公司尚未取得该楼的全部产权，因此A公司与B公司、B公司与C公司签订的租赁合同均属无效。

吉林省亚亨经贸有限责任公司、长春汉德餐饮有限责任公司与长春红都鞋城有限责任公司、长春新盛国际房地产开发经营有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

最高人民法院

民事判决书

（1997）民终字第32号

上诉人（原审第三人）：吉林省亚亨经贸有限责任公司。住所地：长春市南关区重庆路31—39号。

法定代表人：郭晓光，经理。

委托代理人：袁烽，北京贝格律师事务所律师。

委托代理人：孟繁超，东北师范大学法律系教授。

上诉人（原审第三人）：长春汉德餐饮有限责任公司。住所地：长春市南关区重庆路31—39号。

法定代表人：常连珠，总经理。

委托代理人：孙秋楠，北京市北斗律师事务所律师。

委托代理人：孟繁超，东北师范大学法律系教授。

被上诉人（原审原告）：长春红都鞋城有限责任公司。住所地：长春市南关区重庆路31—39号。

法定代表人：蔡铁华，总经理。

委托代理人：李建华，吉林大学律师事务所律师。

委托代理人：赵建邦，吉林省商务律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：长春新盛国际房地产开发经营有限公司。住所地：长春市南关区重庆路41号。

法定代表人：赵希千，董事长。

委托代理人：宋军，办公室主任。

委托代理人：方春光，吉林省经济律师事务所律师。

上诉人吉林省亚亨经贸有限责任公司（以下简称亚亨公司）、长春汉德餐饮有限责任公司（以下简称汉德公司）为与被上诉人长春红都鞋城有限责任公司（以下简称红都公司）、长春新盛国际房地产开发经营有限公司（以下简称新盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（1996）吉民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：由长春日报社和香港南盛国贸公司合资经营的新盛公司成立于1993年8月25日。同年10月4日，长春日报社与香港南盛国贸公司共同签署了《合资联建协议》，约定双方合资联建开发长春市南关区重庆路31—39号，使其成为总建筑面积为10332平方米、工程造价为3300万元的现代化综合商场，该工程预定工期一年。同日，长春日报社、香港南盛国贸公司与新盛公司签署《代理营建协议》，约定由新盛公司完全履行上述《合资联建协议》。1994年4月26日，长春市土地管理局与新盛公司签订《国有土地使用权出让合同》，10月20日，新盛公司取得长春市土地局核发的重庆路39号《国有土地使用证》。1995年2月9日，长春市城建委为新盛公司和铁道部十三工程局五处核发了《建筑工程施工执照》，施工日期为1995年4月1日至1995年12月30日。1995年4月12日，新盛公司在《长春日报》刊登招租广告，称：新盛大厦全楼出租。1995年6月14日，蔡铁华私刻“红都公司&”印章与新盛公司签订《房屋租赁合同》，约定：新盛公司将自有产权的重庆路31—39号房屋11200平方米租给红都公司，租期五年，自1995年10月28日至2000年10月28日，租金人民币3550万元，分期给付。新盛公司在合同中保证该楼于1995年9月底完工。合同还约定：在规定的租赁期届满前半年内，双方如延长租赁期，应重新签订合同，并在同等条件下，“红都公司&”有优先购买权。1995年7月18日，长春东北国际经济合作发展公司申请成立红都购物中心，任命蔡铁华为总经理。同年8月31日，红都购物中心取得《企业法人营业执照》。1995年9月，新盛大厦主体基本完工。9月13日，红都公司与铁道部十三局五处装潢公司签订了《建筑工程施工合同协议条款》，约定该装潢公司对该楼的地下及1—5层进行内部装修，施工期为1995年9月15日至1995年11月15日。1995年9月25日，红都购物中心向长春市工商局申请法人名称变更，10月4日，市工商局正式批准红都购物中心改称长春红都鞋城，重新变更了《企业法人营业执照》，法人代表仍为蔡铁华。1995年11月17日，“红都公司&”与长春市恒大（即汉德）实业有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：“红都公司&”将重庆路31—39号一层东侧800平方米房屋租赁给汉德公司，租金分期给付共计764万元，租期五年。合同签订后汉德公司向“红都公司&”付定金5万元。1995年12月12日，东北华联集团股份有限公司与蔡铁华签订合股协议，合股组成“长春红都鞋城有限责任公司&”。12月22日，红都公司取得《企业法人营业执照》，法人代表蔡铁华。1995年12月30日，新盛公司从长春市人民政府获得重庆路31—39号7756.26平方米的《房屋所有权证》，另3087.81平方米产权归长春日报社。1996年2月2日，红都公司与亚亨公司签订《房屋租赁合同》，约定：亚亨公司向红都公司承租重庆路31—39号一层西侧1000平方米房屋，租金1000万元，分期给付，租期五年。1996年3月14日，新盛公司将长春日报社所有的部分产权购买过户到自己名下，同年4月18日，新盛公司在申明与红都公司商妥之后，与汉德公司、亚亨公司分别签订《购房协议书》，约定亚亨公司向新盛公司购买重庆路31—39号一层西侧1000平方米；汉德公司向新盛公司购买重庆路31—39号一层东侧800平方米。在协议中新盛公司明确表明，亚亨公司、汉德公司与红都公司之租房协议由新盛公司负责解决并承担全部责任。5月21日，亚亨公司、汉德公司同时在长春市房地产管理局监督下与新盛公司签订了《房地产转让合同》，确认了上述购房协议之内容。按照转让合同约定，6月30日前亚亨公司向新盛公司交付350万元，汉德公司向新盛公司交付300万元。1996年6月3日，长春市人民政府向亚亨公司和汉德公司核发了《房屋所有权证》。1996年6月19、日，红都公司向吉林省高级人民法院起诉，称新盛公司违反合同约定，将已出租给红都公司的房屋，擅自转卖给亚亨公司和汉德公司，侵害了其优先购买权，给红都公司造成了经济损失，要求新盛公司履行与红都公司的房屋租赁合同，确认新盛公司与亚亨公司、汉德公司的买卖协议无效。新盛公司答辩：与红都公司的租赁合同未发生法律效力，亦未实际履行，红都公司不具备主体资格，其提出的经济损失没有法律根据。吉林省高级人民法院于1996年8月8日通知汉德公司、亚亨公司作为第三人参加诉讼。9月5日，裁定新盛公司将已出租给红都公司的重庆路31—39号二、三、六层交付红都公司使用。另查明：1996年9月24日，长春市公安局对蔡铁华非法私刻“长春红都鞋城有限责任公司&”公章的行为处以五百元罚款。

一审法院认为：（一）红都公司与新盛公司签订的房屋租赁合同是在被告新盛公司刊登招租广告后，经双方协商一致后签订的，房屋出租和承租的意思表示真实，合同内容合法，且大部分已履行，应视为有效合同。在合同签订时原告虽未取得“长春红都鞋城有限责任公司&”的主体资格，但在合同签订后，经有关部门批准，红都公司补办了更名手续，实际具备了履行合同的主体资格，双方应继续履行房屋租赁合同；（二）红都公司在同等条件下，对重庆路31—39号一楼享有优先购买权，新盛公司未提前通知红都公司便将已经出租的房屋卖给两个第三人，损害了红都公司的合法权益。其要求人民法院依法宣告房屋买卖协议无效，依法应予支持；（三）红都公司要求继续履行与两个第三人之间的房屋租赁合同的请求，符合法律规定。据此判决：1.新盛公司与亚亨公司之间的房屋买卖无效；判决生效后十日内，新盛公司一次返还亚亨公司买房款350万元人民币，并从其交付买房款之日起至全部返还之日止，按中国人民建设银行同期建设资金贷款利率给付利息，逾期不付，按日万分之五给付滞纳金；2.新盛公司与汉德公司的房屋买卖无效；判决生效后十日内，新盛公司一次返还汉德公司买房款300万元人民币，并从其交付买房款之日起至全部返还之日止，按中国人民建设银行同期建设资金贷款利率给付利息，逾期不付，按日万分之五给付滞纳金；3.红都公司与新盛公司继续履行双方于1995年6月14日签订的房屋租赁合同；4.红都公司与亚亨公司、汉德公司继续履行于1995年11月17日和1996年2月2日签订的房屋转租合同；5.驳回红都公司的其他诉讼请求。

一审判决后，汉德公司、亚亨公司不服，向本院提起上诉，以红都公司的主体不合格，红都公司与新盛公司签订的房屋租赁合同无效，不具有优先购买权；其与新盛公司的房屋产权转让合同符合法律规定，依法履行了各种手续，房屋买卖关系应为有效为由，要求依法改判。红都公司答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。

本院认为：新盛公司与红都公司签订房屋租赁合同时，该楼尚未竣工，红都公司与亚亨公司、汉德公司签订转租赁协议时，新盛公司尚未取得该楼的全部产权，因此新盛公司与红都公司、红都公司与亚亨公司、汉德公司签订的租赁合同均属无效。红都公司与新盛公司的无效合同纠纷有权另行起诉。新盛公司在取得该楼全部所有权证后与亚亨公司、汉德公司签订买卖协议，并依法办理了转让手续，因此，新盛公司与亚亨公司、汉德公司的房屋买卖关系符合法律规定，应当认定为有效。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销吉林省高级人民法院（1996）吉民初字第3号民事判决；

二、上诉人亚亨公司、汉德公司与新盛公司的房屋买卖关系有效。

一审、二审案件受理费各66280元，由新盛公司和红都公司各负担一半。

本判决为终审判决。

审判长  ：梁书文

审判员  ：范建邦

审判员  ：张雅芬

一九九七年十二月三十一日

书记员  ：刘国华