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无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。

发布日期:2020-04-08 20:39:39

裁判要点:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。涉案房屋系权利人动迁安置所得,对涉案房屋应享有占有、使用、收益、处分之权利。(以下判决书源自中国裁判文书网)

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)沪01民终4127号

上诉人(原审被告):张明,男,1978年2月17日出生,汉族,户籍地上海市浦东新区,现住上海市闵行区。

上诉人(原审被告):范永琴,女,1978年3月1日出生,汉族,户籍地上海市浦东新区,现住上海市闵行区。

两上诉人之共同委托诉讼代理人:蒋凌平,上海市嘉华律师事务所律师。

两上诉人之共同委托诉讼代理人:黄盈盈,上海市嘉华律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):褚大国,男,1943年9月3日出生,汉族,住上海市闵行区。

委托诉讼代理人:王文军,上海儒君律师事务所律师。

上诉人张明、范永琴因与被上诉人褚大国排除妨害纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初26793号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

上诉人张明、范永琴上诉请求:撤销原判,改判驳回被上诉人原审诉请。事实和理由:上诉人通过中介与被上诉人儿子褚某签订了房屋买卖合同,先后支付了人民币(下同)62万元房款,同期取得房屋钥匙进行了装修,并于2012年8月入住至今,双方间的房屋买卖真实有效。褚某经过被上诉人授权有权出租涉案房屋,房屋交易合同中对租期、租金作了约定,并明确以5万元抵三年租金,双方系以租售方式履行合同,故上诉人对涉案房屋有居住权,被上诉人要求上诉人搬离涉案房屋,缺乏事实和法律依据。综上,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人褚大国辩称:涉案房屋交易合同及购房协议相互矛盾。房屋交易合同中虽写有租期20年、5万元作为三年租金,但该合同实质是房屋买卖合同,且上诉人从2012年居住至今早已超过三年。上诉人在原审中主张双方系房屋买卖关系,其应属善意第三人,但上诉人所提供的动迁安置协议上有明显修改痕迹,故上诉人主观上存在重大过失,且涉案房屋并未办理过户手续,故上诉人不构成善意取得。原审从维持社会和谐出发,将被上诉人的调解意见作为判决内容,被上诉人对上诉人出于同情,未提起上诉。故请求驳回上诉,维持原判。

褚大国向一审法院起诉要求判令:张明、范永琴搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋。

一审法院认定事实如下:2009年4月20日,褚大国作为被拆迁人,与拆迁人上海A有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,拆除褚大国位于上海市闵行区XX镇XX村XX队的房屋,拆迁人提供上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、XX号XX室两套动迁安置房。

2011年11月,涉案房屋的开发商上海B有限公司发出《准予入户通知书》,表示涉案的上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋业主符合入户条件,准予办理入户、领取钥匙手续。此后,褚大国办理了入住手续,并委托其儿子褚某代为管理此房。褚某将此房对外出租。

2012年4月,褚某委托上海XX事务所将上述房屋挂牌出售。同月15日,张明有意购买涉案房屋,故向褚某支付了1万元购房定金。

2012年5月1日,褚某将上述房屋交付给张明、范永琴,张明、范永琴遂委托装修公司进行装修。

2012年5月11日,褚某作为甲方(出售方)、张明作为乙方(买受方),双方签订一份《房屋交易合同》,主要内容为:甲方已经签署了一份动迁补偿协议,根据该协议,甲方于2011年4月28日获得动迁房一套,甲方是动迁协议规定的该动迁房及该房屋占用范围内的土地使用权的权利人;房屋地址为上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室(涉案房屋);甲方于2012年5月1日交房给乙方;甲方同意自房地产交付入住之日起,将房地产租赁给乙方使用,租期20年。租赁期限届满,乙方有权要求依照原租赁合同的条件续订租赁合同,甲方应当签订;自甲方获得房地产权证,并且该房地产根据国家或者地方的动迁房政策,可以依法转让登记之日起,甲方应当将房地产转让给乙方(租赁合同相应自然终止)。甲方应当自可以转让之日3个工作日内,和乙方签订《上海市房地产买卖合同》,并在此期间和乙方一起赴房地产交易中心办理产权过户手续。本合同所述的交易,总价款为100万元(甲方到手价);乙方应当自本合同签订之日起30日内,支付55万元给甲方作为购房款;乙方应当自甲方将房地产交付乙方租赁使用之日起30日内,支付5万元给甲方(作为三年租金款),乙方应当自房地产产权过户给乙方之日起30日内,支付40万元给甲方作为购房款;租赁期间,水、电、煤气、电话的使用费由乙方承担,甲方应当提供缴纳费用的便利;房地产转让时,甲乙双方应当共同完成以上各项的更名手续,更名费用由乙方承担。合同对于违约责任亦作了约定。褚某、张明分别在合同甲方、乙方落款处签名,居间方上海XX事务所在合同的见证方落款处签名。

同日,褚某(甲方、出售方)与张明(乙方、购买方)、上海XX事务所(丙方、居间方)签订《购房协议书》一份,约定,甲方通过丙方居间服务将涉案房屋出售给乙方;房屋为动迁房(目前为使用权房),2014年5月转产权房;乙方于2012年4月15日前付定金1万元(定金抵购房款)。甲方收到定金后需为乙方保留该物业至2014年5月1日,并向丙方提供该房屋所有资料;乙方于2012年4月15日前支付1万元购房定金,于5月25日前支付54万元首付款,于5月25日前支付5万元作为叁年租金,于2014年5月25日前支付40万元购房款;甲方于2012年5月1日前交付房屋;甲乙双方于2014年5月25日前进房地产交易中心进行产权过户。

同日,张明向褚某支付购房款59万元。另外,张明向居间方支付了1万元居间服务费。

2012年5月20日,张明代褚某向房屋承租人退还租金4,500元、押金1,500元,以及违约金1,500元,共计7,500元。居间方出具一份收据,并承诺在一个月内向褚某索回7,500元归还给张明,否则愿意向张明支付此笔费用。之后,张明又向褚某支付了2万元购房款。

另查,在褚某与张明签订买卖合同之前,褚某向居间方及张明提供了一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,但此协议的乙方(被拆迁人)的抬头以及乙方落款的姓名被明显涂改成了“褚某”。

涉案房屋产权至今仍登记在上海B有限公司名下。

张明、范永琴自2012年起一直居住于涉案房屋内。

现褚大国以诉称理由诉至法院。

庭审中,张明、范永琴表示,其在2012年5月开始对房屋进行装修,不包括家电家具的固定装修为12万余元,其与百安居XX公司签订的装修合同的合同价为8万余元,结算价为10万元至11万元左右。

在本案庭审后,法院曾主持双方进行调解,褚大国表示张明、范永琴提供的拆迁补偿安置协议明显被涂改,张明、范永琴在未谨慎核查的情况下就与褚某签订合同,明显存在过失。在法院做了大量调解工作的情况下,考虑到张明、范永琴的实际困难,愿意代褚某退还购房款62万元,并适当补偿张明、范永琴装修费5万元。

一审法院认为:涉案房屋来源于褚大国私房的动迁安置,由动迁方提供给褚大国,系褚大国合法取得,故其依法享有涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。

本案的焦点在于张明、范永琴是否善意取得涉案房屋。首先,褚某不是涉案房屋的权利人,其也不是涉案房屋的被安置人员,无权处分涉案房屋。其次,张明、范永琴提供的拆迁补偿安置协议系复印件,协议的乙方抬头和落款明显被涂改,无须鉴定,一看便知,张明对此未能尽到谨慎的必要审查,存在明显过失,并且张明、范永琴亦未支付全部对价,不符合善意买受人的条件。张明、范永琴关于其善意取得的抗辩意见,不予采纳。

现褚大国要求张明、范永琴搬离涉案房屋的请求,于法有据,法院予以支持。褚大国自愿代案外人褚某退还张明、范永琴62万元购房款,并支付装修补偿5万元,合计67万元,不违反法律规定,法院予以准许。

一审法院审理后,于二○一七年一月十六日依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条之规定,作出判决:一、张明、范永琴于判决生效之日起九十日内搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋;二、褚大国于判决生效之日起九十日内支付张明、范永琴人民币67万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币40元,由张明、范永琴负担。

经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。涉案房屋系被上诉人动迁安置所得,被上诉人对涉案房屋应享有占有、使用、收益、处分之权利。被上诉人虽曾委托其儿子褚某代为管理,但并未授权其出售涉案房屋,褚某未经被上诉人同意,擅自出售涉案房屋,应属无权处分。上诉人在购买涉案房屋时未尽谨慎注意义务,且涉案房屋尚未办理产权过户登记手续,并不符合善意取得之条件,故上诉人无权取得涉案房屋。被上诉人作为涉案房屋的权利人要求上诉人搬离涉案房屋,依法有据,应予支持。上诉人与褚某就涉案房屋买卖于同日签订了房屋交易合同和购房协议各一份,从两份合同的内容来看,双方的真实意图及双方法律关系的性质应系房屋买卖关系,故上诉人主张其对系争房屋有租赁使用权而不同意搬离,本院不予采信。原审经被上诉人自愿,判决被上诉人代褚某退还上诉人购房款62万元并支付补偿款5万元,于法不悖,且对上诉人的房款和装修损失已作了弥补,本院予以认同。综上,上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

上诉案件受理费人民币80元,由上诉人张明、范永琴负担。

本判决为终审判决。

审判长  张薇佳

审判员  唐建芳

审判员  盛伟玲

二〇一七年六月五日

书记员  莫 莉

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……