经典案例：北京来来往往房地产经纪有限公司与北京兆北中恒房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案

当事人信息

原告：北京来来往往房地产经纪有限公司。

法定代表人：赵忠伟，职务董事长。

委托诉讼代理人：常玉宽，北京市慧学律师事务所律师。

被告：北京兆北中恒房地产开发有限公司。

法定代表人：李承隽，职务董事长。

委托诉讼代理人：王琦，北京市弘嘉律师事务所律师。

审理经过

原告北京来来往往房地产经纪有限公司与被告北京兆北中恒房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京来来往往房地产经纪有限公司委托诉讼代理人常玉宽、被告北京兆北中恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告北京来来往往房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付代理销售佣金1016954.00元；2、依法判令被告支付违约金2000000.00元；3、依法判令被告承担本案受理费、财产保全申请费等诉讼费用。事实和理由：原告北京来来往往房地产经纪有限公司与被告北京兆北中恒房地产开发有限公司于2010年10月19日签订《房地产销售代理合同》（简称合同）。该（合同）约定，原告为“独家全程销售代理商，双方协议内容如下：项目名称：中恒家园（商品房预售许可证：中恒花园小区一期），项目地理位置：河北省承德市鹰手营子矿区东大街，项目总建筑面积：10.8万平方米。”“2、销售代理部分2.2本合同签订后乙方（原告）成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商（被告）提供贯穿整个项目的策划及销售整体服务；同时派出销售队伍，提供销售全过程的优质高效服务，从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等。2.3在委托期内，对于所有可供销售（住宅/商铺/车位）面积，成功出售本项目之每一个单位后，甲方（被告）须按成交单位之实收金额总价的3%支付乙方作为销售代理佣金。甲乙双方经过协商一致确定本项目的住宅销售基准价暂定为：2400.00元每平米，商铺7500.00元每平米。超出基准价格部分4:6分成（甲方6，乙方4）。2.6代理佣金的支付方法：在上述条款中所规定的由甲方支付的销售佣金、租赁佣金及均分的违约补偿金，均采用月结方式结算；乙方每月25号与甲方财务结算人员进行核对，甲方于次月10号前支付乙方上月应付佣金。2.7如甲方未能在合约所定期限内付款，则甲方除支付应付代理佣金金额外，每逾期一天须向乙方支付应付佣金的3‰作为滞纳金（违约金）”。“3、甲方责任3.1本合同签订后，甲方须尽快向乙方提供有关本项目的详细资料，包括但不限于甲方营业执照复印件、投资许可证、开发公司资质审查、工商营业执照等（复印件）、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售（预售）许可证》等售房文件；”“4、乙方责任4.1乙方需从项目前期的市场分析，项目定位，建筑设计顾问、销售建议、销售方案、销售管理等，向甲方提供完美和高效的专业服务，并负责广告宣传费用；4.3成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整项目的策划及销售整体服务（包括从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等）；4.12乙方负责协助甲方与购房业主签订正式《商品房买卖合同》”。该《合同》还约定了其他有关条款。该合同签订后，原告依约履行了合同义务，出资对中恒花园售楼处房屋进行装饰装修、中恒花园商品房销售广告标牌标识制作及现场安装使用、中恒花园商品房销售电视台广播电台广告、印刷中恒花园商品房销售户型彩图等，代理销售中恒花园小区一期4#、5#商品房，协助甲方工作人员与购房人签订购买中恒花园小区一期4#、5#商品房正式《商品房买卖合同》。从2011年初至2015年12月，原告代理销售被告所有并开发的中恒花园小区一期4#、5#商品房即住宅、商铺90余套，被告取得房价款为22119816.00元。原告依《合同》约定取得代理销售佣金（3%佣金+40%分成）为1506954.00元，其中：销售佣金663581.00元、溢价分成843373.00元。被告已支付原告代理销售佣金（3%佣金+40%分成）490000.00元。被告欠原告代理销售佣金（3%佣金+40%分成）1016954.00元。原告数次主张被告按期支付代理销售佣金（3%佣金+40%分成），但被告至今未支付代理销售佣金（3%佣金+40%分成）1016954.00元。依据《合同》“2.7如甲方未能在合约所定期限内付款，则甲方除支付应付代理佣金金额外，每逾期一天须向乙方支付应付佣金的3‰作为滞纳金（违约金）”之规定，被告未能在合同约定期限内支付原告代理销售佣金，从2011年2月11日起暂计至2015年12月31日的逾期违约金（滞纳金）为2967488.00元。所以，原告主张被告支付2012年4月起暂计至2015年12月的逾期违约金（滞纳金）2000000.00元。被告不按照《合同》约定期限支付原告代理销售佣金之违约行为，侵害了原告的合法权益。原告为保护自己的合法权利，依据《合同法》《民事诉讼法》有关条款之规定，请求人民法院判如所请。

被告北京兆北中恒房地产开发有限公司辩称，一、原告违反合同约定，严重违约，没有履行合同约定的义务，起诉没有事实依据。表现在：2010年10月19日原告和答辩人就中恒家园项目签订了房地产销售代理合同，合同约定原告应该成立由策划及销售精英组成的项目小组提供贯穿整个项目的策划及销售整体服务，同时派出销售队伍，提供全过程的优质及高效服务，提出规划、设计的专业意见（第4.4条），每日、周提交销售报告及定期递交市场状况报告（第4.11条），并且在正式销售前，原告需向答辩人提交详细销售计划书，并经双方签字认可后，方可执行销售（第4.13条）（详见合同书）。直到现在，原告没有提供项目小组，没有提出规划、设计意见，没有每日、每周提交销售报告，而且是没有提交过一份报告，更关键的是原告没有提交任何形式的销售计划书，没有进行约定的正式销售。故原告的诉讼请求没有法律依据。二、原告所述不实。其一、原告称中恒花园的房屋是原告代为销售的不是事实，该项目的房屋是答辩人通过抵扣工程款和自己销售的方式销售的，原告没有按照合同约定的提交销售计划，没有正式销售。其二、原告在诉状中称，答辩人到目前为止只支付原告代理销售佣金490000.00元，不是事实，答辩人在2016年2月24日，也就是在收到原告起诉书后，通过查账才知道，答辩人除了退还原告的100000.00元保证金外，还在原告的无理要求下分12次（其中2次现金）支付给了原告547000.00元。答辩人多支付给了原告钱，故，答辩人特反诉，请求贵院驳回原告的诉讼请求，支持反诉。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据二、房地产销售代理合同系双方当事人的真实意愿表示，且双方当事人在合同上签字盖章，该合同真实有效，该证据本院予以采信。原告提供的证据五、商品房销售宣传彩图等；证据六、施工现场部分围挡广告资料；证据七、广告宣传费用和制作费用凭证；证据十二、售楼处悬挂的证照照片；证据十三、电话费发票；证据十四、网络宽带发票；证据十五、供热收款收据及发票；证据十六、自来水公司开具的发票；证据十七、电费发票；证据十八、郭玉秀等84人身份证复印件，与原告所要证明的事实没有法律上的关联性。原告提供的证据九、代理销售佣金和违约金计算明细，没有对方当事人签字或盖章，该明细为原告单方行为，对该证据，本院不予认可。原告提供的证据十一中张为民签字认可的营子中恒花园销售佣金及溢价分成结算单及张为民签字认可的欠条有营子中恒花园项目部经理张为民的签字，该证据真实有效，对该证据本院予以采信。对原告提供的证据十一中2015年8月24日的欠条，因没有签字盖章，且被告对该份证据不予认可，故该证据不采信。

本院认为，原、被告的争议焦点为：1、被告是否支付佣金，如应支付，支付金额是多少；2、被告是否应支付违约金，如支付，支付的金额是多少。原、被告签订的合同明确约定，原告在正式销售前，须向被告提交详细销售计划书，并经双方签字认可后，方可执行销售，原告未按合同约定履行上述义务，原告主张销售八十四套房产没有证据充分证明。但被告于2014年3月24日给原告出具了结算单，结算金额407055.10元，于2014年9月11日出具欠条，承认佣金及溢价分成67000.00元，证明被告应向原告支付佣金及溢价分成共计554055.10元。签订合同时原告向被告交纳保证金100000.00元。以上三项合计654055.10元。被告已向原告支付647000.00元，还欠7055.10元未向原告支付。未支付的款项被告应在结算单签订后次月10日前支付给原告。原告主张的违约金，因合同约定原告每月25日与被告结算人员进行核对。被告于次月10日前支付上月应付佣金，被告如未按期支付，每逾期一天须向原告支付佣金3‰作为滞纳金，被告于2014年9月11日出具了最后一张结算手续，被告应于次月即2014年10月10日向原告支付剩余佣金7055.10元、被告未按期支付属违约行为，应按合同约定支付自2014年10月10日至起诉之日按日3‰计算的违约金11598.60元。被告当庭提起反诉，但未向本院递交反诉状，且庭后被告明确表示撤回反诉。

综上所述，原告主张佣金及溢价分成1016954.00元中的7055.10元，本院予以支持。其余款项，原告未提供相应证据予以证明，本院不予支持。原告主张的违约金因合同中明确了计算方法，按双方签订的合同计算，被告应支付违约金11598.60元，对于原告主张的其余违约，没有法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、被告北京兆北中恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京来来往往房地产经纪有限公司支付佣金及溢价分成7055.10元、支付违约金11598.60元，共计18653.70元；

二、驳回原告北京来来往往房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30936.00元，减半收取15468.00元、保全费5000.00元，共计20468.00，由原告北京来来往往房地产经纪有限公司负担20318.00元、被告北京兆北中恒房地产开发有限公司负担150.00元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。

审判员赵雅洲

二〇一六年九月五日  

书记员申圳