房地产转让纠纷案例

原告袁箴与被告张璞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行审理，本院于2019年6月10日追加刘志荣、刘禕作为第三人参加诉讼，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告袁箴的委托诉讼代理人**、被告张璞、第三人刘志荣、刘禕的共同委托诉讼代理人杨超虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

袁箴向本院提出诉讼请求：1.张璞继续履行关于上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，配合袁箴办理上述房屋的过户手续；2.要求张璞向袁箴支付逾期违约金(以2,200,000元为基数，按照日万分之五的标准，即每日1,100元，自2018年9月1日起计算至实际过户之日止)；3.要求张璞交付上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋，并按照每月7,000元的标准支付自2019年3月25日起的占有使用费。事实和理由：2018年7月15日，袁箴与张璞签订《上海市房地产买卖合同》，购买上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价为2,400,000元，并约定于2018年8月31日办理过户。袁箴已支付购房款2,200,000元，张璞拖延办理过户。经袁箴催促，双方于2019年3月24日办理房屋交接。次日，张璞将房屋门锁替换，霸占系争房屋，并要求增加房款。张璞与刘志荣、刘禕恶意串通，在系争房屋上设立抵押，阻止房屋交易。张璞的行为构成违约。

张璞辩称，张璞存在债务纠纷，需要等债务清偿后才能交房。房屋租金之前在每月5,000元左右，今年7月份开始为7,000元左右。双方确实于2019年3月24日办理过交接手续，后协商由张璞以4,500,000元回购房屋，但未果。房屋钥匙是张璞父母更换的。系争房屋上存在债权金额为1,900,000元的抵押权，若袁箴愿意先垫付款项涤除抵押权，张璞同意过户，张璞再与袁箴协商还款。张璞为袁箴方在外租房，违约金应自2019年7月7日起算，每日1,100元的违约金标准过高，应按照每日100元至200元的标准计算。

刘志荣、刘禕辩称，2019年4月2日，张璞与刘志荣、刘禕签订借款合同，张璞同意以系争房屋作为抵押，并办理抵押登记。根据法律规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让财产。若张璞要转让房屋需先将借款本息还清。刘志荣、刘禕不知道张璞与袁箴的交易情况，没有与张璞恶意串通，袁箴也未就此提供证据。袁箴认为抵押权是形式上的，应向登记机关主张权利。系争房屋2018年的市场价约为4,200,000元，袁箴与张璞的交易价低于市场价的70%，价格明显过低。袁箴不能同时主张违约金和占有使用费，违约金应自2019年7月8日起算，每日100元至200元的标准比较合理。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下

上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积66.75平方米，于2016年5月26日登记至张璞名下。系争房屋系动迁安置房，3年内不得转让、抵押。

2016年1月17日，张璞(签约甲方)与袁箴的外婆徐桂英(签约乙方)签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定乙方以2,400,000元的价格购买系争房屋。2016年1月17日，徐桂英支付张璞定金20,000元。2016年1月18日，徐桂英支付张璞定金280,000元。2016年3月4日，徐桂英支付张璞房款1,300,000元。2016年6月30日，徐桂英支付张璞房款400,000元。2017年5月12日，徐桂英支付张璞房款200,000元。张璞确认已收取购房款2,200,000元。

2017年12月30日，张璞与徐桂英签订《补充说明》，约定系争房屋最后交房时间为2018年3月15日，确认系争房屋交易时间为2018年6月份可上市交易，徐桂英因家庭需要，变更购房人，张璞应全力配合徐桂英办理所有房产交易事宜。

2018年7月15日，张璞(签约甲方)与袁箴(签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方向乙方转让系争房屋，转让价款为2,400,000元，双方在2018年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按合同约定期限交接房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。付款协议约定，乙方应于签订本合同后当日内，支付甲方首期房价款2,200,000元(包含已支付的定金)。过户当日，乙方直接支付200,000元。双方约定全额到位后7日内交房。袁箴委托母亲徐琳代签合同，合同上“袁箴”的签名系徐琳代签。

2019年3月24日，徐琳代理袁箴与张璞签订《房地产交接书》，交接系争房屋。2019年3月25日，张璞更换房屋钥匙，收回房屋。

2019年4月12日，刘志荣、刘禕(出借人，签约甲方)与张璞(借款人，签约乙方)签订《借款合同》和《房地产借款抵押合同》，约定乙方向甲方借款1,900,000元，借款期限自2019年4月12日至2019年10月11日，月利率1.5%，乙方以系争房屋抵押给甲方。同日，刘志荣向张璞转账1,100,000元，刘禕向张璞转账800,000元。双方申请抵押登记，债权金额为1,900,000元，期限从2019年4月12日至2019年10月11日。2019年4月17日，抵押核准登记。袁箴申请对系争房屋进行查封，本院于2019年4月19日查封系争房屋。

2017年4月8日，张璞向案外人承租上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋，供袁箴方居住使用，原月租金为5,500元，后上涨至每月7,000元。张璞支付租金至2019年7月7日，后未再支付。

袁箴表示，剩余房款200,000元与违约金相抵，剩余部分在系争房屋过户时支付张璞。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。袁箴与张璞签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，张璞应按照合同约定交房，并配合袁箴办理房屋过户手续。鉴于张璞在系争房屋上设立抵押，故张璞应在涤除系争房屋上的抵押权后，配合袁箴将系争房屋过户至袁箴名下。张璞未按照合同约定的期限交付房屋、办理过户登记，构成违约。袁箴要求张璞按照合同约定，即已付款日万分之五的标准支付违约金，张璞主张违约金过高，本院综合考虑合同履行情况、袁箴的实际损失，酌情确定张璞按照每日250元的标准支付逾期违约金。合同就逾期交付房地产，包括房地产交接及房地产权利转移约定违约金，袁箴已主张违约金，再要求张璞支付占有使用费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、袁箴与张璞签订的关于上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；

二、张璞应于本判决生效之日起十日内涤除上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权；

三、张璞应于上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权涤除后十日内，协助袁箴办理上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋产权过户至袁箴名下；

四、张璞应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋交付袁箴；

五、张璞应于本判决生效之日起十日内按照每日250元的标准支付袁箴自2018年9月1日起至实际办理产权过户手续之日止的逾期违约金；

六、驳回袁箴的其余诉讼请求；

七、袁箴应于张璞履行完毕本判决第二、三、四、五项确定的义务当日，支付张璞剩余房款200,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费26,000元，保全费5,000元，由张璞负担。

如不服本判决，原告袁箴可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长崔艺萍

审判员梅松松

人民陪审员陈铭浩

二〇一九年十二月三十日

书记员李婷