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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-07 10:16:13

当事人信息 

原告:李某,女,1980年12月27日出生,汉族,住广西临桂县。

原告:钟某,男,1979年12月2日出生,汉族,住四川省剑阁县。

以上原告共同委托诉讼代理人:冷松芳广西悦康律师事务所律师。

被告:盘某,男,1989年10月15日出生,瑶族,住广西全州县。

第三人:广西某房地产代理有限公司,住所地北海市。

法定代表人:黄某,总裁。

第三人:广西某房地产代理有限公司桂林分公司,住所地桂林市七星区。

负责人:李某,总经理。

以上第三人共同委托诉讼代理人:李某1,男,1984年1月1日出生,汉族,住广西临桂县。系公司员工。

案件概述 

原告李某、钟某与被告盘某、第三人广西某房地产代理有限公司、广西某房地产代理有限公司桂林分公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月2日立案后,依法适用普通程序,于2019年1月29日公开开庭进行了审理。庭审中,被告盘某提出追加广西某房地产代理有限公司、广西某房地产代理有限公司桂林分公司为第三人参加诉讼,经本院审查,为查明本案事实,本院依法追加了广西某房地产代理有限公司、广西某房地产代理有限公司桂林分公司为第三人参加诉讼,并于2019年3月27日再次开庭进行了审理。第一次开庭,原告李某、钟某的委托诉讼代理人冷松芳,被告盘某参加了诉讼。第二次开庭,原告李某、钟某的委托诉讼代理人冷松芳,被告盘某,第三人广西某房地产代理有限公司、广西某房地产代理有限公司桂林分公司的委托诉讼代理人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某、钟某向本院提出诉讼请求:一、被告继续履行房屋买卖合同,配合原告办理房屋过户手续;二、被告承担违约金6630元(违约金从2018年9月14开始日计算,每日按照该物业成交价格的千分之一计算,从房屋撤押之日起至被告配合原告办理房屋过户手续时止,违约金暂计算至2018年12月25日);三、本案诉讼费、保全费、保险及相关费用由被告承担。因违约金计算错误,原告变更诉讼请求第二项为:被告承担违约金61750元(违约金从2018年9月21日每日按照该物业成交价格的千分之一计算,违约金暂计算至2018年12月25日,后续的违约金从房屋撤押之日起至被告配合原告办理房屋过户手续时止)。

事实和理由:2018年8月28日,原告与被告签订《房屋买卖合同》一份。根据该《房屋买卖合同》的约定:被告将其所有的位于桂林市临桂区XX号房屋以650000元出售给原告,定金80000元,首付款320000元,房价余款250000元。原告向被告支付了400000元房款,被告用原告支付的房款归还了银行的贷款,并办理了房屋的撤押,按照合同的约定被告应当在房屋撤押后为原告办理房屋过户手续,现已撤押多日,原告多次要求被告配合办理房屋过户手续,但被告一直找各种理由推脱不予办理房屋过户手续。

被告盘某辩称,愿意配合原告办理过户手续,但不赔偿违约金,被告未收完涉案房屋的房款,且合同上没有原告的电话,无法联系原告,因此没有过户给原告,被告没有违约。

第三人广西某房地产代理有限公司、广西某房地产代理有限公司桂林分公司共同陈述,被告广西某房地产代理有限公司桂林分公司卖房,公司找好买家后,三方就签订合同,房屋价格650000元是全包价(包括税费、中介费等费用),且公司前期支付了40000元定金给被告,后又支付了50000元,银行的抵押款28万多元,也是公司去还款撤押的,物业费是公司帮缴纳的,被告称之后一起计算。涉案房屋的房产证是公司出钱加急办理的,之后被告自行领取房产证,也未通知过公司。公司知道被告领了房产证之后联系被告来办过户手续,但是被告不配合。

原告李某、钟某对其陈述事实提供的证据有:1、《房屋买卖合同》与收款收据,证明:①原被告存在房屋买卖合同关系及被告违约后按照合同第四条第三款卖方逾期交付物业或者未能按时履行合同的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金;②收款收据证明盘某收到原告支付给被告的400000元房款;2、房屋权属查阅档,证明盘某的房屋已经用原告支付给他的房款归还了住房公积金的贷款,抵押权于2018年9月21日解除,房屋过户手续已经成就;3、银行转账记录、刷卡单,证明两原告向广西某房地产代理有限公司桂林分公司转款400000元的事实。

被告盘某对其辩称提供的证据有:中国银行流水明细,证明被告只收到378403元房款的事实。

第三人广西某房地产代理有限公司、广西某房地产代理有限公司桂林分公司对其陈述提供的证据有:短信记录,证明公司通知了被告办理过户手续。

当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据,本院组织双方当事人对上述证据进行了交换和质证。当事人对各方提供的上述证据的真实性均无异议的,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,与本案有关联性的,亦作为定案的参考依据。

一审法院查明 

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2018年8月28日,以被告盘某为卖方,原告李某、钟某为买方,第三人广西某房地产代理有限公司桂林分公司为经纪方,签订了一份《房屋买卖合同》,合同约定被告盘某将位于桂林市临桂县XXXX,建筑面积117.2平方米的一套房屋以650000元的成交价卖给原告,交易产生的税费由卖方或经纪方支付方式交税。签订合同时支付80000元作为定金,定金自动转为房款,首付款320000元,由买方在签订合同时交经纪方再直接支付给卖方,房屋余款250000元由买方申请贷款直接划入卖方银行账号。三方还约定卖方还清房贷,不动产撤押后到房产交易中心办理过户相关手续,未按时履行合同约定的,每逾期一天,按成交价的千分之一支付违约金。合同签订后,原告分别于2018年的8月11日、8月13日、8月28日支付了(消费刷卡)10000元、70000元、320000元,共计400000元给第三人广西某房地产代理有限公司桂林分公司。2018年8月28日,第三人广西某房地产代理有限公司桂林分公司的员工李某将原告支付的房款分六笔转款共计280887元给被告,2018年的9月2日、9月3日又分别转了款项50000元和7516元给被告,加上2018年8月2日李某转的40000元,原告共收到房款378403元。

同时查明,2018年8月28日在两份《收款收据》上,被告盘某认可收款人为其本人签名。第三人广西某房地产代理有限公司桂林分公司在被告盘某出具《收款收据》后才转的房款给盘某。

另查明,桂林市临桂县XX·XX房已于2018年9月21日撤押。对第三人广西某房地产代理有限公司桂林分公司是否通知被告区办理房屋过户手续,第三人广西某房地产代理有限公司桂林分公司提供了一份短信聊天作为证据,其中2018年11月21日的聊天内容为:“兄弟,你一直不接电话,你什么时候有时间我们见面聊一下,你一直躲着没有用,客户起诉你的话,你房子拿不到钱你得不到还要坐牢那就亏大了,希望你赶紧联系我过来协商处理办法”,被告认为,该微信不能证明第三人通知其办理过户手续。广西某房地产代理有限公司桂林分公司是广西某房地产代理有限公司成立的分公司。

一审法院认为 

本院认为:当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同,自成立时生效。原告李某、钟某与被告盘某、第三人广西某房地产代理有限公司桂林分公司签订的《房屋买卖合同》是三方在协商后形成的一致意见,没有违反法律和损害公共利益,是双方真实意思表示,为合法、有效合同,当事人双方均应依法按照约定履行自己的义务。本案原告李某、钟某已经按照协议完成了支付首付款的义务,涉案房屋已经撤押,被告盘某应该按合同约定协助原告办理房屋过户手续,因此,原告诉请被告继续履行合同,配合办理房屋过户手续,符合合同约定和法律规定,本院予以支持。对被告盘某是否逾期未协助办理房屋过户手续构成违约的问题,本院认为,合同未明确约定被告应在不动产撤押后什么时间协助原告办理房屋过户手续,属于约定不明确,按照《中华人民共和国合同法》的规定,履行时间约定不明确的,当事人可以随时要求对方履行,但要给予对方一定的履行时间。本案,第三人广西某房地产代理有限公司桂林分公司虽然提供了短信聊天用以证明通知了被告办理过户手续,但从短信的内容来看,并不能确认该事实(原告要求被告履行协助办理房屋过户手续的义务),因此,原告诉请被告承担逾期未办理房屋过户手续的违约金,证据不充分,本院不予支持。至于被告未足额收到房款的辩称,本院认为,本案原告已经履行了合同约定的给付房款的义务,被告未收到足额的房款,是其与第三人广西某房地产代理有限公司桂林分公司之间的法律关系,故本院在此不予处理。

一审裁判结果 

一、被告盘某协助原告李某、钟某办理房屋过户手续;

二、驳回原告李某、钟某的其他诉讼请求。

上述义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起二十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院申请执行。

案件受理费1350元,由原告李某、钟某负担1300元,被告盘某负担50元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时预交上诉案件受理费1350元(收款单位:桂林市中级人民法院,账号:20×××16,开户行:农行桂林高新支行),上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。

审判人员 

审判长杨华

人民陪审员何永发

人民陪审员秦玉琼

二〇一九年四月二十八日

书记员李海霞