房地产开发项目过程法律风险分析

一、房地产开发项目过程法律风险分析

(一)土地使用权取得过程中的法律风险

房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：

1、土地使用权出让过程中的法律风险及应对方法

(1)政策及法律、法规变化的风险

比如物权法出台的影响;前几年房产市场的宏观调控，都或多或少的对每一个房地产企业的发展产生着影响。

应对方法：

(2)政府规划方案变更的风险;

汇金隆购物广场案件

应对方法：

(3)土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险

限制的内容包括规划指标(容积率、建筑密度、绿化率等)、开发期限、转让、用途等的限制;

应对方法：

(4)招拍挂过程中的法律风险

重庆万州土地出让金纠纷。

应对方法：

(5)房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险

苏州拆迁拖延纠纷;“钉子户”。

应对方法：

(6)土地使用权被政府收回的法律风险

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定。

应对方法：

2、土地使用权转让过程中的法律风险及其应对方法

(1)土地使用权转让合同无效的法律风险

出让用于项目开发的土地使用权转让应符合的条件：

出让用于成片开发的土地使用权转让应符合的条件：

应对方法：

(2)土地使用权权属瑕疵的法律风险

存在抵押等权利担保、共有及“一地数转”等问题，可能会被实现抵押权、共有人不同意、合同签订无法取得土地使用权。

应对方法：

(3)土地使用权转让的税收法律风险

逃税避税的风险

应对方法：

(4)因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险

应对方法：

(5)土地使用权转让变更登记过程中的法律风险

3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险及应对方法

前几年，房地产合作开发的纠纷特别多，近几年管理加强了、市场规范了，这类纠纷少了，但金融危机的发生及以后的房产市场或许会有一定时期的低迷，一些开发商为了解决资金问题，就会有越来越多的合作开发及项目转让、项目收购发生，由于这种交易的复杂性及不确定性，将必然导致很多风险的产生。

(1)合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险

由于房地产的法律规定多、投资金额大、法律关系复杂，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。

应对方法：

(2)土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险

如土地出让金、土地闲置费未交清、土地存在抵押担保、存在权属争议正在发生纠纷等问题。

应对方法：

(3)房地产项目公司或有负债的法律风险

收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险。

应对方法：

(4)房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险;

(5)房地产项目公司的税收风险;

(6)收购在建工程时产生的法律风险;

在建工程转让合同很复杂，除了土地问题、项目问题、还有工程问题，工程问题也很复杂，有工期、质量、造价、施工队伍、劳务工的问题等等，都会在在建工程合同里面反映出来，所以这个合同就要做的比较仔细，要把好几个相关的法律关系在合同中体现进去。

上海一中院案件。

应对方法：

(7)被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险

收购时，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。

应对方法：

(8)与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。

收购后原规划指标不符合预期开发目标、不符合投资商业目的而实施变更。

杭州一项目变更纠纷。