项目营造阶段面临的法律风险及其应对方法

项目营造阶段面临的法律风险及其应对方法

1、房地产融资和资金方面的法律风险及其应对方法

(1)国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险

政策限制、银根紧缩，资金链断裂

(2)融资协议法律风险

非法集资、违法借贷—难堪重负

应对方法：

(3)利用虚假文件融资的风险

合同诈骗被判有期徒刑十年案。

应对方法：

(4)盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。

烂尾楼、对外拖欠各种款项、公司无法经营甚至破产。

应对方法：

2、房地产项目施工方面的法律风险及其应对方法

(1)由于缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险

违反招投标法导致招投标无效、无资质或资质等级不够、挂靠、先进场后招标、先施工后办理施工许可

应对方法：

(2)由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险

两个施工合同纠纷。

应对方法：

(3)由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险

一项工程-十年诉讼。

应对方法：

(4)设计变更、签证和索赔产生的法律风险

擅自变更、工程量增加、造价失控、利润缩减、还可能造成对小业主的违约导致退房或承担其他违约责任

应对方法：

(5)因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险

合同无效、质量不合格、发生安全事故、拖欠农民工工资;

农民工成了施工单位的敢死队、排头兵、马前卒。

应对方法：

(6)因工程价款结算产生的法律风险;

视为条款的风险(未答复视为认可)、审价纠纷的产生、

索赔、垫资等产生的纠纷。

应对方法：

(7)因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险;

施工单位在工程竣工后以工程款拖欠为由拒绝交付工程。

应对方法：

(8)因工程质量保修产生的法律风险;

施工单位怠于履行保修义务。

应对方法：

(9)因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，

过程诉讼导致停工损失、甚至使工程成为烂尾楼，实现工程款优先受偿权导致工程被拍卖等。

应对方法：

(10)黑白合同产生的法律风险。

产生“黑白合同”的主要原因是标后让利和规避政府监管。

应对方法：

(三)项目销售阶段面临的法律风险及其应对方法

1、与销售中介公司相关的风险及其应对方法

(1)因销售代理合同签订及履行产生的法律风险

代理不理想、中途解约、不移交资料起纠纷

应对方法：

(2)因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险

小业主诉开发商车库双倍赔偿案件。

应对方法：

2、与广告策划相关的法律风险及其应对方法

(1)因广告策划合同签订及履行产生的法律风险

(2)因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险

华盖关于图片侵权的案。

应对方法：

(3)因虚假广告带来的法律风险

行政处罚、违约责任承担

应对方法：

(4)因广告内容不当的法律风险

应对方法：

3、与销售行为相关的法律风险及其应对方法

(1)违规销售产生的法律风险

应对方法：

(2)预售房款的收取和使用的相关法律风险

应对方法：

(3)促销方案的相关法律风险

售后包租和变相售后包租案。

应对方法：

(4)销售现场布置和样板房相关的法律风险;

样板房与交付房屋一致的问题

应对方法：

(5)销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险;

应对方法：

(6)认购书、购房合同书相关的法律风险。

订金、定金纠纷很多。

应对方法：

4、与购房者相关的法律风险及应对方法

(1)因房屋质量问题产生的法律风险

(2)因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险

(3)因设计方案变更产生的法律风险

(4)因公共设施使用等相关问题的法律风险

(5)因按揭贷款合同产生的风险

(四)物业管理阶段存在的法律风险及应对方法

1、前期物业管理合同签订的风险

2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险

3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险

4、未经竣工验收交付房屋的法律风险

5、物业用房有关的法律风险

二、常见商品房交房纠纷类型分析及应对策略

1、销售广告纠纷

广告不实、视为合同内容及组成部分

应对方式：

2、房屋质量问题

质量问题也是商品房交付中矛盾的焦点，裂缝、空鼓、渗漏是经常出现的问题，现在又呈现出的是材料不合格、保温等节能环保不符合国家标准等纠纷。

一般质量问题

应对方式：

主体结构质量不合格问题、因房屋质量问题严重影响正常居住使用

应对方法：

3、变更规划、设计—争议多、风险大

(1)变电房是违章建筑案

(2)层高达不到合同约定问题案

(3)房屋不合理的梁柱设置案

(4)阳台、窗户设计变更案

(5)容积率、绿化率变更案

应对方法：

4、购房附赠纠纷—车位、花园、露台

卖豆腐原理与卖房原理的同一性解析

应对方式：

5、房价下降，业主断供、要求补偿、退房

应对方法：

6、在控制法律风险的同时，实践中处理纠纷应当把握好以下原则：

勇于承担责任

善于利用策略

敢于面对业主

勤于收集信息

做好各种预案

设置有效流程

三、构建企业法律风险防御体系

根据我们多年的专业服务经验，在借鉴国际国内房地产开发企业法律风险防范成功经验的基础上，并通过对企业风险控制理论的系统分析，我们建议从如下几方面建立房地产开发企业的法律风险防御体系：

第一步：分析长期以来公司存在的法律风险---摸底排查诊病阶段

第二步：建立法律风险防御文件体系—开具处方建立应对预案

第三步：建立法律风险防御管理体系—实施方案将风险挡在防火墙之外