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房地产合作开发纠纷中股权合作案件裁判观点

发布日期:2020-04-03 20:38:24

股权合作

【最高法院指导性案例】

1、合作开发房地产关系中,当事人以成立房地产项目公司的方式进行合作开发,项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台,合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。

案情简介:最高人民法院归纳总结本案焦点为:一、天阔公司是否系海联公司与天河公司共同设立的项目公司;二、邢坚、邢伟是否代海联公司持有天阔公司的股权;三、邢坚、邢伟转让其在天阔公司的23.8%股权,能否产生海联公司在《合作项目合同书》中权利义务消灭的法律后果以及海联公司是否有权解除《合作项目合同书》,并要求天阔公司将“天阔广场”土地及项目开发权、项目建设主体返还并变更为海联公司。

最高法院认为:本案是海联公司与天河公司基于《合作项目合同书》而发生的合作开发纠纷。天阔公司只是天河公司与海联公司双方按照《合作项目合同书》约定为开发天阔广场项目而借用的合作项目载体,不是涉案合作开发合同的相对方,海联公司无论是否为天阔公司的股东,均不影响其在《合作项目合同书》中所享有的收益权。合作开发房地产关系中,当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发,项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台,合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益;合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。

案例索引:《中华人民共和国最高人民法院公报》2016第1期,总第231期,第19页;最高人民法院(2015)民提字第64号民事判决书:海南海联工贸有限公司与海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案。

2、如何区分合作开发房地产合同中的清理条款与“名为合作实为借贷”合同。

案情简介:甲厂与乙公司签订《协议书》,约定甲厂提供划拨土地,乙公司出资共同组建新的房地产项目公司,合作开发房地产。(1)乙公司全权负责办理并垫付甲厂前期办理各种手续的全部费用;(2)甲厂负责出具在办理上述手续时需提供的相关材料;(3)甲厂自愿以其办理合作开发房地产商住用地使用权作为对乙公司垫支费用的担保,土地使用面积为70余亩,按实际征地规划为准;(4)乙公司垫支办完所有手续后,如因其他原因,乙公司不能成为新成立公司股东,甲厂必须一次性偿还乙公司前期办理相关手续垫支的一切费用及承担垫支款同期的银行贷款利息四倍。如乙公司成为新公司股东,乙公司的垫支款作为成立新公司的入股资金,甲厂以其土地70余亩价款作为入股资金。合同签订后,乙公司先后出资共计1500余万元办理土地出让、申请批文等各项开发前期手续及为甲厂解决遗留债务。在甲厂所使用的划拨土地变更为国有土地使用权出让土地后,双方未能组建新的公司。甲厂挂牌转让案涉土地使用权并积极协助乙公司参加竞买,乙公司因自身原因未能参加竞买活动,甲厂与乙公司不能继续合作。乙公司起诉请求甲厂返还1500余万元出资款,并按照同期银行贷款利率的四倍支付利息。甲厂答辩认为双方实际是借款关系,所约定的四倍同期银行贷款利息过分高于乙公司的损失。甲厂同意解除合同,返还本金并按照同期银行贷款利率支付利息。一审法院判决甲厂向乙公司返还本金及按银行同期贷款利率支付利息,二审改判甲厂向乙公司返还1500万元及按同期银行贷款利率四倍计算的利息。

最高法院民一庭倾向性意见:从案涉合同约定的权利义务内容看,协议性质为共同出资、共担风险、共享利润的合作开发房地产合同。合同还约定,终止履行后接受出资一方返还出资方投资款本金及按同期银行贷款利率四倍支付利息,依据合同法第九十七条、第九十八条规定,此约定性质为合同终止履行后的清理条款,不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定的名为合作合同实为借款合同情形。

案例索引:《民事审判指导与参考》2015年第2辑,总第62辑,第154页。

3、合作开发房地产合同中,不负有出资建设义务的一方,实际完成案涉项目建设的,不应认定为违约。

案情简介:京某公司与地汇春公司签订《合作协议书》约定迎某大厦建设所需费用原则上全部由地汇春公司出资,京某公司负责前期工作和土地开发权、办理开工前的一切手续,并垫付所需费用。在实际履行过程中,京某公司作为整个京某大厦项目的立项单位,在完成迎某大厦前期开发及建设开工前一切手续等工作后,一并完成了迎某大厦的施工建设,并垫付了部分资金。就迎某大厦的建设主体由约定的迎某公司变更为京某公司,双方说法不一,但通过本案各方提交的若干协议可以看出,地汇春公司和迎某公司对此事实是明知并认可。发生争议后,地汇春公司主张京某公司违反约定擅自建设而构成违约,京某公司就迎某大厦实际垫付的前期开发费用和建设费用要求地汇春返还。

最高法院认为:合作开发房地产合同中,不负有出资建设义务的一方,实际完成案涉项目建设的,不应认定为违约。在对方对此明知并认可的情况下,应视为双方在合同履行过程中的变更行为。案涉工程已经实际交付使用的,负有出资义务的一方应自工程实际移交之日支付相应的工程款及利息。

案例索引:《民事审判指导与参考》2013年第1辑,总第53辑,第205页;北京市京门房地产开发公司与北京地汇春科贸有限责任公司、北京迎宾房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

4、当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件的区分。

案情简介:当事人在案涉《补充协议》中约定,合作一方南京建宇公司的义务是,向项目公司移交已取得的项目开发资料及在约定的时间内配合项目公司取得1100亩用地的土地使用权证;上海绿庭的义务是向项目公司注入资金2.2亿元;同时约定如建宇公司未在协议约定的期限内完成配合取得土地使用权义务,则绿庭公司的交款义务可相应顺延。由此引发协议中约定的当事人义务能否认定为民事法律行为所附条件的问题。

最高法院认为:合同法第四十五条第一款规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”可见,法律上所称的条件是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务,是确定的。合同约定的当事人的义务同民事法律行为的附条件是有区别的,其不能被认定为民事法律行为的附条件。

案例索引:《民事审判指导与参考》2013年第1辑,总第53辑,第184页;上海绿庭集团有限公司与南京建宇房地产开发(集团)有限公司合作开发房地产纠纷案。