最高法院裁判联合开发和其他开发案例精选

【最高法院裁判案例精选】

1、约定一方以提供建设用地使用权方式投资的合作开发房地产合同中，项目所涉土地发生的相关费用应由提供建设用地使用权投资一方予以承担。

案情简介：1999年3月17日，环城公司与中医院签订《合作建房协议书》，约定以环城公司提供建设资金、中医院提供建设用地使用权及现有配套设施的方式合作建设病房楼和职工楼。环城公司先后以借款方式投入项目建设资金320余万元，并支付了与涉案建设项目相关的土地动迁费、土地购置费以及土地出让金。双方在进行结算时，该三项土地费用已按照双方约定的投资比例计入双方成本，其中环城公司承担30%。后因中医院拒不办理7号楼用地使用权手续导致合同无法继续履行，环城公司诉请解除合作合同并要求中医院返还借款本金，支付利息并返还已计入环城公司成本的三项土地费用。

最高法院认为：根据双方签订的《合作建房协议书》约定内容，中医院以提供建设用地和现有配套设施方式投资。基于此约定，与涉案建设项目相关的土地动迁费、土地购置费以及土地出让金应由中医院承担，不应由环城公司承担。但在双方结算时，中医院将其中的30%计入环城公司的成本，减少了环城公司相应利润，故原判决认定中医院应当给付环城公司该三项费用的30%符合双方约定。

案例索引：最高人民法院(2016)最高法民再27号民事判决书：锦州市中医院与锦州环城房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

2、签订合作开发合同后，一方以对方不具有房地产开发资质且未按照约定出资为由主张合同无效的，不予支持。

案情简介：凤阳皇城公司与合肥银山节公司签订《合作开发经营项目协议书》，由合肥银山节公司负责出资，凤阳皇城公司负责竞买土地。合同履行过程中，凤阳皇城公司独立竞买土地、支付土地出让金，并进行开发，合肥银山节公司未履行出资义务。凤阳皇城公司认为，合肥银山节公司不具有开发资质，双方签订的协议应认定无效。

最高法院认为：案涉《合作开发经营协议》约定内容，符合司法解释关于合作开发房地产一方提供出让土地使用权、一方提供资金作为共同投资，共享利润、共担风险的合作开发房地产合同的法律特征。凤阳公司具备房地产开发经营资质、合肥银山节公司不具有开发资质的情形亦符合司法解释关于合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效的规定。而合肥银山节公司是否依照《合作开发经营协议》约定出资，系合同履行问题，不影响合同效力。

案例索引：最高人民法院(2015)民申字第995号民事裁定书：凤阳县皇城房地产开发有限公司与合肥银山节电器有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

3、合作开发房地产项目中提供土地方，因未拥有土地使用权而致房地产开发项目无法实施时，另一方也存在其他违约行为时，法院对实际损失的认定可以依法酌定。

案情简介：越华公司与中房公司签订《联合开发房地产协议书》，约定由中房公司提供土地，越华公司提供资金共同开发房山小区，后双方就合同履行过程中发生的争议签订《补充协议》，由越华公司支付剩余欠款225.38万元，在越华支付中房公司67万元后，越华公司办理规划报建手续。直至再审，案涉土地中房公司尚未取得土地使用权证，造成报建手续亦未完成。越华公司认为中房公司未办理土地使用权证构成根本违约，应赔偿其直接损失和可得利益损失。中房公司认为越华公司未按照补充协议约定支付欠款构成根本性违约，应支付其违约金。

最高法院认为：作为合作开发房地产项目中提供土地的一方，拥有合法的土地使用权是中房公司最主要和基本的合同义务，但中房公司直至再审亦未取得案涉土地使用权证，导致2号、3号楼规划报建手续无法办理;越华公司未按照《补充协议》约定支付剩余225.38万元款项亦存在违约行为。双方均存在违约行为且相互交织情形下，任一方不能主张可得利益损失，但可以根据《联合开发房地产协议书》约定和双方实际履行程度酌情确定直接损失。

案例索引：最高人民法院(2015)民申字第19号民事裁定书：十堰白浪越华房地产开发有限公司与十堰中房房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案。

4、合作开发协议中仅约定共同投资购买项目的视为对共同共有约定不明，应以各方的出资情况认定为按份共有。

案情简介：曹全金和姜柏佃签订《协议书》，共同投资购买土地及别墅。2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地，后涉案土地使用权被海南省海口市中级人民法院行政判决撤销，涉案土地至今未重新进行不动产登记。双方遂对涉案土地份额和投资款的认定发生争议。

最高法院认为：关于曹全金与姜柏佃对涉案土地使用权是否系按份共有的问题。本案中，曹全金主张与姜柏佃2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地的事实，已被发生法律效力的海口中院1722号判决所认定，虽曾办理至曹全金、姜柏佃名下的涉案土地使用权证被海南省海口市中级人民法院(2008)海中法行初字第26号行政判决撤销，海口市国土管理部门至今未对涉案土地重新进行不动产登记，但涉案土地使用权证被撤销的事实，并不影响曹全金、姜柏佃于2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地事实的认定。参照《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除了共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，《协议书》虽表述“双方共同投资购买该地块土地和新建昆源别墅(暂定名称)”的内容，但从该协议关于投资金额、项目投资股份及投资比例、股份转让、土地证的办理等情况看，均不能直接认定上述表述即为涉案土地共同共有的约定，至少上述表述对双方是否为共同共有的约定并不明确，在双方不具有家庭关系等特定关系的情况下，二审判决推定双方的涉案土地使用权为按份共有，在适用法律上并无不当。

案例索引：最高人民法院(2014)民申字第466号民事裁定书：姜柏佃与曹全金、第三人海南鑫保罗投资开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案。

5、项目合作开发过程中变更法定代表人与履行协议有直接关系的，应当直接告知合同相对方，否则对方有理由相信原法定代表人的行为有效。

案情简介：2008年3月31日，宏佳公司与中宝公司签订《合作开发协议》，约定合作开发房地产。2009年11月，宏佳公司变更股东和原法定代表人，对该变更在媒体上进行了公告，并对原法定代表人朱明晖的股东权限予以一定限制的授权书进行了公证。2012年3月，中宝公司与宏佳公司原法定代表人朱明晖签订终止合作协议，约定中宝公司向宏佳公司支付500万元。双方当事人对朱明晖所签字的《终止合作协议》的效力发生争议。

最高法院认为：原审判决以宏佳公司法定代表人及股东变更后、宏佳公司对朱明晖无授权，朱明晖于2012年3月19日与中宝公司达成《终止合作协议》时无权代表宏佳公司的认定失之简单。尽管宏佳公司工商登记变更、刊登《公告》以及向朱明晖出具限制其权限的《委托书》均在双方协商开发后续事宜之前，但原审未查明宏佳公司是否提供证据证明中宝公司知道或者应当知道宏佳公司工商登记变更情况及对朱明晖的授权。在双方存在合作的情形下，与中宝公司联络的原法定代表人朱明晖不再担任法定代表人、公司股东，且授权受限时，宏佳公司应当直接告知中宝公司，而不仅仅在媒体上公告或者对朱明晖的授权书进行公证。

案例索引：最高人民法院(2014)民一终字第273号民事裁定书：宝鸡市中宝房地产发展有限责任公司与宝鸡市宏佳装饰装潢工程有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

6、无权处分亦非导致合同无效的法定事由。

案情简介：2002年10月1日，华联商厦与龙盛公司签订协议书，约定以华联商厦出地，龙盛公司出资的方式合作开发华联小区，双方共办手续，费用共同承担，并对所建工程预定了分成比例。此后，龙盛公司将上述合同的权利义务转给了金碧伦公司。2007年初至2008年7月期间，华联商厦与金碧伦公司签订《协议书》，对双方合作事宜进行了确认。双方合同中约定用于合作开发的90亩土地，尚有23余亩土地，华联商厦并不享有土地使用权。后双方就不享有土地使用权土地所建房屋产生争议，华联商厦提起诉讼。

最高法院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由。处分权的享有并不等同于处分人必须享有土地使用权。就本案事实看，案涉项目实际开发建设过程中并没有其他权利人就双方当事人的开发建设行为提出异议，且华联商厦当庭亦确认，当事人在《协议书》中约定的90亩土地中，66.85亩之外部分只是一个虚数，故应当认定华联商厦依据批复享有的整体开发改造权及于《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外的土地部分。

案例索引：最高人民法院(2013)民一终字第81号民事判决书：廊坊华联商厦有限责任公司与廊坊市金碧伦房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案。

7、因合作一方违约导致合作协议解除时，赔偿合作相对方的可得利益损失应当结合协议的约定、实际履行情况和过错程度予以确定。

案情简介：金帝科公司授权北明公司与友谊公司于2004年12月28日签订《协议书》，合作开发建设莱山区科技数码大厦项目。由于友谊公司策划并以金帝科公司名义报批的集科研办公、商务用房及商业服务为一体的综合楼设计方案报经规划部门初步审查时，规划部门提出该综合楼不属于原规划部门、国土部门所规划的高科技IT项目，决定将原用于建设专家公寓的80亩土地全部收回。即如果按友谊公司的计划开发综合楼，将导致金帝科公司另外的重大利益损失。因此金帝科公司权衡利益，重新变更该项目规划设计方案，且该方案已经规划部门核准。友谊公司与金帝科公司合作开发合同因金帝科公司变更设计方案并取得规划许可证、自行开工建设而事实上无法继续履行，友谊公司建设综合楼对外出售获取利润的合同目的已无法实现，故友谊公司诉请金帝科公司赔偿其可得利益损失1.2亿元。

最高法院认为：由于金帝科公司的原因导致友谊公司未能继续参与案涉项目的开发建设，合同不能继续履行，金帝科公司应当承担相应的违约责任。但在规划部门已经明确回复友谊公司申报的设计方案将导致金帝科公司用于建设专家公寓的土地使用权被收回的情况下，友谊公司应当对设计方案进行修改以满足政府部门发展IT产业的要求，并避免金帝科公司的利益受到较大的损失。而友谊公司仍然坚持该设计方案，置金帝科公司的后续利益于不顾，有失诚信。在此情形下，金帝科公司解除案涉协议、自行修改设计方案并开发建设的行为就具有一定合理性。因此应根据金帝科公司的过错程度、案涉协议的实际履行情况、友谊公司履行少部分义务等因素，裁量由金帝科公司赔偿友谊公司的可得利益损失。友谊公司主张以案涉项目的销售利润为基础计算其1.2亿元的可得利益损失，依据不足。

案例索引：最高人民法院(2013)民一终字第37号民事判决书：烟台友谊置业发展有限公司与山东金帝科信息工程有限公司、烟台北明运业有限公司、烟台艺林房地产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

8、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

案情简介：郭耀南与向信裕公司于2005年5月签订《参建协议书》，约定郭耀南向信裕公司支付人民币800万元，信裕公司以订立《商品房买卖合同》的方式向郭耀南给付固定数量的房屋，郭耀南不承担经营风险。后双方当事人产生纠纷，信裕公司主张此协议书不应认定为合作性质，而应当认定为房屋买卖合同。

最高法院认为：根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，《参建协议书》的性质为房屋买卖合同。

案例索引：最高人民法院(2012)民申字第1268号民事裁定书：天津信裕房地产发展有限公司与郭耀南合资、合作开发房地产合同纠纷案。

9、合作开发双方约定房屋建成后确保按投资比例分得房屋的，不符合“名为合作开发实为房屋买卖合同”的认定条件。

案情简介：1998年12月9日，银城公司与阳光公司签订《武汉阳光大厦开发项目转让合同书》。合同签订后，阳光公司依约向银城公司支付了8700万元款项，后因银城公司未能协助阳光公司在武汉市农业银行贷款11300万元，双方于2000年10月25日签订《补充合同》，约定双方对阳光大厦项目共同出资，待房屋建成后确保银城公司按投资比例分得房屋。后双方对合同性质发生争议。

最高法院认为：《补充合同》约定双方对项目共同出资，待房屋建成后确保银城公司按投资比例分得房屋，属于双方合作开发后按比例以实物分房形式共享合作成果并共担合作风险。双方签订合同时，阳光公司对项目的投资数额及实际建设情况均无法确定，银城公司的投资占总投资的比例不确定，其按投资比例应分配的房屋面积也是不固定的。故，《补充合同》的性质为合作开发房地产合同。

案例索引：最高人民法院(2012)民申字第1123-1号民事裁定书：武汉阳光置业有限公司与武汉银城实业发展总公司合作开发房地产合同纠纷案。

10、资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿。

案情简介：水务局与装修公司签订《合作协议》，以水务局提供建设用地使用权、装修公司提供建设资金的方式合作开发广韶大厦。在履行过程中，双方对于广韶大厦能否作为商品房使用及是否建成、广韶大厦的市场地价认定等问题产生争议，合同被确认无效且水务局依有关判决承接广韶大厦产权后，装修公司诉请水务局赔偿其投资损失。

最高法院认为：广韶大厦在水务局依有关判决承接产权之前，虽未建成，但在本案再审判决作出之前已经竣工验收并实际使用，应按照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条第(2)项、第(3)项规定予以处理，即：“资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿”;“房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。”

案例索引：最高人民法院(2012)民再申字第125号民事裁定书：韶关市水务局与被申请人广东省美术设计装修工程公司合作开发房地产合同赔偿纠纷案。