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最高法院裁判房地产开发纠纷股权合作案例精选

发布日期:2020-04-03 21:03:13

【最高法院裁判案例精选】

1、协议各方仅作出解除协议的意思表示,但未对解除后果达成一致的不能产生解除法律后果,各方仍应按协议履行义务;行使法定解除权时应提供证据证实履行义务方曾明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务,否则只能认定是一般违约,而不能以预期违约为由解除合同。

案情简介:发发公司与建大公司签订《合作开发协议》。2011年7月7日,建大公司与海安公司签订《关于宝清项目合作投资协议》,约定由双方共同委托变更张兴涛为建大公司法定代表人等。2011年7月19日,张兴涛作为转让方与受让方海安公司签订《建大公司股权转让协议》,约定张兴涛将其持有的建大公司50.01%的股份全部转让给海安公司。2012年11月21日,建大公司、海安公司、发发公司签订三方《协议》,海安公司股权及投资款决定全部退出,并对海安公司的股份及投资款退出及利息给付方式进行约定,海安公司在此项目上不分配利润,建大公司与发发公司共同支付海安公司所有的本金和利息。协议签订后,各方对应支付海安公司款项发生争议。海安公司认为三方协议解除后应一次性付清投资款,建大公司、发发公司、刘崇刚认为协议解除后要将海安公司恢复至以入股的形式与建大公司合作的状态。

最高法院认为:原审庭审中,虽然建大公司、发发公司、刘崇刚、张兴涛均同意海安公司关于解除三方《协议》的诉请,但并不能因此产生解除三方《协议》的效果。因为协议解除是各方当事人又重新达成了一个解除原合同的协议,需要对原合同的解除以及原合同解除后权利义务的处理达成一致意见。由于三方《协议》仍然有效,对各方合同主体均具有约束力。三方《协议》并没有通过约定的方式赋予当事人合同解除权,海安公司提起本案诉讼的本意也不是在诉讼中与其他各方当事人达成新的协议来解除三方《协议》,而是认为建大公司、发发公司构成预期违约进而行使法定解除权。在无证据证实履行义务方曾明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的情形下,只能认定是一般违约,而不能以预期违约为由解除合同。

案例索引:最高人民法院(2015)民一终字第156号民事判决书:海安县地产开发有限公司、黑龙江省建大房地产开发有限公司、刘崇刚与被黑龙江发发房地产开发有限责任公司、张兴涛合作开发房地产合同纠纷案。

2、合作期间内,一方违反约定未经合作方同意擅自延长借款期限并将已分配合作方的房产设置抵押后,应向合作方承担违约责任。

案情简介:鑫惠宝公司、状园公司、润德公司、昌茂公司以共同组建项目公司--翰星公司的方式进行房地产合作开发。按照合作协议约定:润德公司不得将鑫惠宝公司应得房产设置抵押,否则按鑫惠宝公司应得房产面积的双倍赔偿。按照合作协议的补充协议约定:未经状园公司书面同意,翰星公司不得将翰林西苑项目土地使用权用于抵押。2013年5月,翰星公司全体股东作出决议,同意以翰林西苑项目用地和附着物作为抵押担保进行贷款用于翰林西苑房地产开发项目建设,贷款期限18个月。后翰星公司在未经鑫惠宝公司、状园公司同意的情况下,擅自将借款延期1年并将已分配给鑫惠宝公司的房产设置抵押。由此引发诉争。

最高法院认为:翰星公司在未经鑫惠宝公司、状园公司同意的情况下,擅自将借款延期1年并将已分配给鑫惠宝公司的房产设置抵押,虽不违反法律规定,但违反了2011年5月23日股东会议决议向方正信托公司借款期限为18个月的约定,因此,该行为构成违约。又《合作合同书》约定:“润德公司不得将鑫惠宝公司应得房产设置抵押,否则按鑫惠宝公司应得房产面积的双倍赔偿”。《补充协议》约定:“未经状园公司书面同意,翰星公司不得将翰林西苑项目土地使用权用于抵押”。因此翰星公司延长还款期限并导致鑫惠宝公司应得房产设置抵押的违约行为,损害了鑫惠宝公司、状园公司的权益,应按《合作合同书》的约定对鑫惠宝公司、状园公司承担违约责任。

案例索引:最高人民法院(2015)民申字第1026号民事裁定书:海南昌茂润德房地产开发有限公司、海南昌茂企业(集团)有限公司与海口鑫惠宝房地产开发有限公司、海口状园实业有限公司及海口翰星房地产投资有限公司合作开发房地产合同纠纷案。

3、通过成为股东的方式达到合作开发目的,守约方有权依据双方签订的合作协议主张合同解除权,股东会决议作为公司内部决策机制不影响公司对外作出意思表示的效力。

案情简介:金盛公司与南方鸿基公司签订《协议书》,约定金盛公司以土地使用权投资,南方鸿基公司以资金投资,按照各50%的比例共担风险,合作开发房地产。但在合作实现方式上,则是通过增加金盛公司注册资本,使南方鸿基公司出资成为金盛公司股东。根据《协议书》的约定,南方鸿基公司的主要义务是以现金1.2亿元投入该项目,且另行补偿金盛公司400万元利息。南方鸿基共向金盛公司投资6661.8580万元,除去协议约定的5400万元地块价值差额和利息补偿外,仅为1661.8580万元,与《协议书》约定的1.2亿元相差甚远。南方鸿基公司未按照约定给付投资款,导致案涉项目建设工程长期停滞、无法开工,合同目的不能实现。金盛公司向南方鸿基公司发函催告履行,并最终于2013年3月18日发出解除合同的通知。

最高法院认为:金盛公司与南方鸿基公司签订《协议书》的目的是合作开发案涉项目,但通过南方鸿基公司成为金盛公司股东的方式实现。因此,金盛公司修改公司章程、增加注册资本、申请工商变更登记、调整原股东等都源于《协议书》的履行。《协议书》也是南方鸿基公司成为金盛公司股东的合同依据,在南方鸿基公司违反合同约定满足法定条件时,金盛公司当然有权解除。而股东会决议是达成金盛公司与南方鸿基公司所签订《协议书》目的的内部意思决策机制问题,不能影响金盛公司解除合同的权利,也不能影响人民法院对该事项作出裁判。

案例索引:最高人民法院(2014)民一终字第208号民事判决书:海南南方鸿基置业有限公司与海南金盛投资管理有限公司、李周、陈文振合资合作开发房地产合同纠纷案。

4、国有企业以其占用划拨土地与出资人签订房地产开发合同未经备案,合同并不必然无效。

案情简介:淀粉厂隶属于县经贸局,属全民所有制企业,2007年1月为解决淀粉厂债权债务问题,县工商企业改制领导组同意企业改制。鑫华公司与淀粉厂于2007年5月10日签订《协议书》,内容为:淀粉厂提供土地资源,鑫华公司出资共同组建新的公司,共同合作开发房地产。一审法院认为,根据双方签订的协议书,主要内容是双方合作开发房地产,鑫华公司也是以此协议书为基础来要求淀粉厂承担违约金、赔偿金,故本案案由应为合作开发合同纠纷。鑫华公司与淀粉厂签订的《协议书》、《补充协议书》,虽然是双方的真实意思表示并经过了公证,但因淀粉厂属全民所有制企业,淀粉厂利用土地与房地产公司合作开发土地,该事项需经上级有关部门批准或请示备案,而双方签订的《协议书》、《补充协议书》到现在为止上级有关部门都未批准或都未向上级有关部门请示备案。根据长子县政府文件精神,淀粉厂与他方合作开发土地需经过招投标方式,上级有关部门不可能批准该事项,也不可能对该事项进行备案。故双方签订的《协议书》、《补充协议书》最终没有生效。

最高法院认为:长子县工商企业改制领导组对《长子县淀粉厂企业改制方案》的批复及长子县人民政府关于淀粉厂改制有关事宜的会议纪要,均证明政府许可淀粉厂与他人合作开发房地产,并非淀粉厂管理层自行对国有资产进行处置。在政府批复同意淀粉厂改制并将占用划拨土地依法变性用于房地产开发情形下,淀粉厂有权自主选定合作伙伴共同合作开发房地产项目。《企业国有资产法》第31条规定,国有独资企业、国有独资公司合并、分立,增加或者减少注册资本,发行债券,分配利润,以及解散、申请破产,由履行出资人职责的机构决定,并未规定国有企业签订合作开发房地产合同需要履行报批手续。并且《企业国有资产法》自2009年5月1日起施行,而《协议书》于2007年5月10日签订,亦不宜适用《企业国有资产法》认定协议未生效。双方签订的合作开发房地产合同明确约定土地变性、合作开发等应履行法定程序,约定内容合法;鑫华公司已依约支付大部分出资,合同成立并生效,且已部分实际履行。一审判决认定案涉协议未经批准或者备案,适用《合同法》第44条第二款规定认定案涉合同未生效有误。

案例索引:最高人民法院(2014)民一终字第308号民事判决书:长子县鑫华房地产开发有限公司与山西省长子县淀粉厂、第三人长治市今成房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案。

5、合作一方向另一方支付约定资金后取得项目公司股权,属于支付股权对价的行为,其无权要求另一方将已付资金作为出资款支付给项目公司。

案情简介:协力科技公司与润成公司签订《房地产合作开发合同》,约定协力科技公司经过土地挂牌程序依法取得某地块的国有土地使用权。协力科技公司以该地块的土地使用权作为投入(入股),润成公司以资金1.8亿元作为投入(入股),成立了和兴公司,双方按照上述股份比例对合作地块享有权利、承担风险。对于润成公司向协力科技公司支付的1.8亿元款项的性质,双方存在争议,协力科技公司认为上述款项是润成公司为取得和兴公司的股权及股权所负载的土地和开发权益向其支付的对价;润成公司抗辩认为该款项属于其向和兴公司的投资,协力科技公司收取该款项后应当交付给和兴公司。

最高法院认为:协力科技公司在与润成公司签订《房地产合作开发合同》之前,已经合法取得双方约定的用以合作开发地块的土地使用权并享有和兴公司100%的股权。润成公司以向协力科技公司支付资金1.8亿元方式入股,实际上双方是将和兴公司作为合作开发地块的目标公司,润成公司以支付相应股权对价方式“入股”而受让该部分股份。因此,润成公司取得该部分股权后,其应当向转让方协力科技公司支付相应的对价。本案中,润成公司向协力科技公司支付了1.8亿元款项,和兴公司50%的股权也已变更到润成公司名下,故双方交易中涉及润成公司取得和兴公司50%股权的合同目的已经实现。故驳回润成公司要求协力科技公司向和兴公司支付1.8亿元资金的诉讼请求。

案例索引:最高人民法院(2014)民二终字第243号民事判决书:协力(平潭)科技有限公司与寿宁县润成房地产有限公司、协力和兴房地产开发(平潭)有限公司合同纠纷案。

6、项目公司两方股东与项目公司之间关于经营管理模式的协议约定,属于股东之间权利义务的约定,该约定合法有效。

案情简介:2004年10月20日,宏信公司与银鹭公司签订《合作开发协议书》,约定双方共同出资设立丛台公司作为项目开发主体,进行房地产开发,其中宏信公司占49%的股份,银鹭公司占51%的股份。2008年4月7日,宏信公司、银鹭公司、丛台公司三方签订《股东经营协议书》,三方共同确认宏信公司、银鹭公司均按约定出资到位,丛台公司建立了较为完善的经营管理体系。发生争议后,宏信公司、丛台公司诉请银鹭公司按51%比例承担丛台公司2005年至2009年8月20日的经营费用3111026.61元。

最高法院认为:丛台公司系合法成立的公司法人,自主经营,自负盈亏。宏信公司诉请的丛台公司经营期间发生的办公等各项费用3111026.61元,属于丛台公司独立经营支出费用。根据宏信公司、银鹭公司、丛台公司三方签订的《股东经营协议书》,对丛台公司的经营管理模式明确约定为由宏信公司进行责任经营,责任经营期间,宏信公司承诺自行筹集丛台公司、合作项目开发经营所需的全部资金,并对内承担全部经营风险及法律责任。双方确认丛台公司的资产、投资、经营、效益回报、配套、广告、物业、维修基金、各种税费、前后期债权债务及经营风险等一切事项均由宏信公司全权处理并承担法律责任。该约定属于股东之间权利义务的约定,系双方真实意思表示,不违背法律禁止性规定,也不损害丛台公司及公司其它债权人的利益,该约定合法有效,双方应该按照该约定履行。依据上述协议的约定,该费用应由宏信公司负担。故裁定驳回宏信公司、丛台公司的再审申请。

案例索引:最高人民法院(2013)民申字第2248号民事裁定书:河北宏信房地产开发有限公司、安阳丛台房地产开发有限公司与厦门银鹭房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

7、股东投资于项目公司的出资,已转化为公司资产,必须通过股权方式来行使权利,而不能请求予以返还。

案情简介:海通控股公司与陈继梅共同设立海通置业公司,法定代表人为王慧俊。王慧俊代表海通置业公司与中广公司签订《协议书》,主要内容为:海通置业公司同意将拥有的盱眙收费站东南侧约305亩商住用地按每亩27万元价格转让给乙方15%的股权,总价格12352500元。后经淮安市盱眙工商行政管理局核准,中广公司成为海通置业公司的股东之一,出资额300万元,占海通置业公司注册资本的15%。发生纠纷后,中广公司提起诉讼,请求解除双方合资开发房地产合同关系,海通置业公司退还出资款12352500元及给付出资收益198721500元。

最高法院认为:对于当事人之间法律关系性质的认定,应结合相关协议的约定内容及实际履行情况综合判断。中广公司未能提供足够证据,证明其与海通置业公司之间存在合作开发房地产的合同关系。依据《协议书》内容表述,应为海通置业公司转让15%股权予中广公司,中广公司支付对价12352500元。合作开发房地产合同具有多种表现形式,从广义解释,共同出资成为股东或被吸纳至项目公司也是合作开发房地产合同的形式,其以投资作为共同出资,按其所占股份享有公司收益,以出资为限对公司承担风险,也属于共同投资、共享利润、共担风险的表现形式。但是,就本案而言,中广公司出资成为海通置业公司股东,其认可在相关协议中并没有共享利润、共担风险的特别约定,再未与海通置业公司签订别的合资合作协议、未再进行投资,所以中广公司只能根据公司法规定,以股东身份获得分红,其主张以讼争房地产项目15%权益享有案涉项目权益依据不足。根据公司法规定,有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。股东投资数额、公司登记的注册资本、公司的资产并非同一概念。就本案而言,中广公司投资12352500元,占有海通置业公司15%股份,成为海通置业公司股东,享有权利和承担义务。中广公司投资于海通置业公司,其出资已经转化成为公司资产,必须通过股权方式来行使权利,而不能请求予以返还。因中广公司仍为海通置业公司的股东,其直接主张给付投资收益于法无据。如中广公司认为海通置业公司或其他股东损害其权益,有权依据《中华人民共和国公司法》的相关规定主张权利。

案例索引:最高人民法院(2013)民一终字第123号民事判决书:浙江中广美联实业有限公司与盱眙海通置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。