租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期

租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期----广州市房屋安全管理所与刘俏玲、莫伟荣房屋租赁合同纠纷

广东省广州市荔湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0103民初8419号

原告：广州市房屋安全管理所，住所地：广州市越秀区中山四路246号信德商务大厦四楼。

法定代表人：蒋祖生，职务：所长。

委托代理人：陈微，广东君厚律师事务所律师。

被告：刘俏玲，女，1958年1月17日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。

被告：莫伟荣，男，1952年2月3日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。

被告莫伟荣的委托代理人：毛肇华，广东中大圣律师事务所律师。

原告广州市房屋安全管理所诉被告刘俏玲、莫伟荣房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭审理。原告广州市房屋安全管理所委托诉讼代理人陈微，被告莫伟荣及委托代理人毛肇华到庭参加诉讼。被告刘俏玲经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广州市房屋安全管理所诉讼请求：一、判令解除原告与被告刘俏玲关于广州市荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房的房屋租赁关系。二、判令被告刘俏玲、莫伟荣及同住人员立即腾空搬出广州市荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房，并将该房屋交还给原告。三、判令被告刘俏玲、莫伟荣向原告支付房屋占用费参照市场租金按1243.8元/月计算，从2019年10月1日起计算至被告实际交还房屋给原告之日止。四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：原告是负责公房管理的事业单位，前身为广州市机关用房管理所。位于广州市荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房（下称“涉案房屋）是原广州市房地产管理局移交原告管理的直管公房。

2000年9月18日，原告与被告刘俏玲订立《广州市房地产租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告作住宅用途使用，租赁期限自2000年7月1日起至2005年6月30日止。上述合同期满后，双方没有续签合同，被告刘俏玲继续使用案涉房屋，并每月向原告交租金（月租金为187.7元)。后由于被告刘俏玲移居国外，实际上该房屋一直由被告莫伟荣居住。经查，被告莫伟荣名下另有产权房屋一套，地址位于荔湾区光复北路722号XXX,住房面积为72.03平方米。

原告认为，被告刘俏玲向原告承租案涉房屋后一直使用案涉房屋，并一直向原告交租，虽然未续签房屋租赁合同，但是仍然形成事实租赁关系，且为不定期租赁关系，原告有权随时解除租赁关系。且根据《广东省公有房产管理办法》第十一条“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户”的规定，刘俏玲已旅居国外，应交还涉案房屋。原告请求解除与被告刘俏玲之间的租赁关系。

被告莫伟荣占住了该房屋，未与原告签订房屋租赁合同，根据《广东省公有房产管理办法》第十三条“单位或个人承租公房，应经房管部门或产权单位同意，办理租赁手续，订立租约，发给租用证明后，才得迁入住、用”的规定，被告莫伟荣未经过原告同意并办理租赁手续，订立租约，违反了公房管理的规定，原告随时有权要求被告交还并腾空房屋。且被告莫伟荣已有自有产权房屋，亦不符合公房出租对象的条件，应立即腾空房屋交还原告。根据《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发〔1998〕34号）第四条“四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化……对多占住房应退未退的，实行市场租金…”的规定，若被告莫伟荣不及时腾空房屋，交还给原告的，应自2019年10月1日起按市场租金标准1243.8元/月向原告支付房屋占用费。根据《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》（穗建规字〔2019〕1号）第三条规定，市场租金标准按房屋租赁管理部门最新公布房屋租金参考价计收。根据广州市房地产租赁管理所2019年3月5日公布的2018年广州市房屋租金参考价，涉案房屋的市场租金参考价为每月人民币1243.8元。被告应当自2019年10月1日起（为方便计算，原告主张自起诉次月起计)按照公房租金的标准支付房屋占用费，合情合理。

被告刘俏玲没有到庭答辩和举证。

被告莫伟荣辩称：被告刘俏玲户籍登记情况还在户籍上，被告刘俏玲是到澳大利亚工作，没有否定在国内的身份，她在国内有权承租住房。被告莫伟荣有哥哥在香港打工，应该追加为共同被告。被告刘俏玲作为中国公民到外地工作的华侨，身份还是中国公民，应该享有中国公民承租房屋的权利，即使是解除合同或加租金，也必须经过她本人协商，现在其本人没有出现，靠公告送达本案起诉状是不能解决问题的。本案房屋有历史的特殊性，其本来属于被告莫伟荣的父亲由政府分配的租赁房屋，被告莫伟荣父亲在解放后属于国家的公职人员，而且在解放之时为祖国的街坊做了贡献，政府分配他涉案的房屋，是我们党和国家对其全家的关怀，因此，现在剥夺被告莫伟荣及其哥哥、父亲的租赁权，是不符合党的政策。本案的原告列举的被告刘俏玲是华侨，按照政策，其在国内租赁房屋是合法的，需要得到法律的保护，应该保留其租赁权利。被告莫伟荣无权代理被告刘俏玲签订租赁合同，所以应当等被告刘俏玲回国，与被告刘俏玲协商承租事宜，被告刘俏玲没有回来之前应该维持长期租赁关系。本案房屋属于莫达文享受房改政策，莫达文承租涉案房屋没有享受房改的政策，其去世后，被告莫伟荣有权替代父亲享受租赁房屋政策。如果说原告要解除与被告刘俏玲的租赁关系，那么被告莫伟荣有权作为莫达文的同住人，有权利续租本案的房屋，原告应充分考虑这点。被告莫伟荣虽然有单位分配的福利房，但房子太高，没有电梯，也不能安装电梯，其年事已高，每天爬楼梯很困难，为了生活方便，希望还能继续续租涉案房屋。若允许被告莫伟荣承租房屋，房租价格可以适当调高，但不能提出高价的租金，不符合政策和租赁标准，因涉案房屋解放前已经建成，相对比较陈旧，所以每月1200元的租金确实过高，应该综合考虑租金标准。被告莫伟荣年事已高，应考虑其实际情况，收取合适的租金，让被告莫伟荣继续在涉案房屋里居住，也应考虑被告莫伟荣哥哥及被告刘俏玲回国后有安乐的地方居住。请求法院驳回原告诉讼请求。

经审理查明：广州市荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房是广州市国土资源和房屋管理局委托原告代管的房屋。

2000年9月18日，广州市机关用房管理所（甲方）与被告刘俏玲（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，合同约定：乙方承租广州市荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房作住宅使用（该房屋面积49.75平方米），租赁期限从2000年7月1日起至2005年6月30日止，月租金160.90元。租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金。在合同附件二登记乙方家属为刘俏玲与莫海麟。合同签订后，原告依约将上述房屋交给被告刘俏玲使用。合同期满后，原告与被告刘俏玲没有续签讼争房屋租赁合同，被告刘俏玲继续使用讼争房屋。

2005年4月22日经广州市机构编制委员会批复原广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所（即原告），其中该所主要任务：负责市直管房屋管理…。

2019年9月10日原告经调查发现被告莫伟荣拥有自有产权房屋。同日，原告向被告刘俏玲户发出《通知》，《通知》内容为：你租住荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房签订的租赁合同已于2005年6月30日到期。根据合同约定，如需继续承租该房屋，你应提前3个月与我所协商，并重新签订租赁合同，但你至今未提出续租要求。为规范直管房管理，请你自收到该通知之日起5日内到我所办理续租手续，如逾期仍未办理，我所将视为你自动放弃承租权，我所将解除与你有关前述承租房屋的租赁关系，并依法收回该房屋。被告莫伟荣于同日签收上述《通知》，但被告刘俏玲没有按原告发出的《通知》与原告办理续租手续。原告遂向本院提起诉讼。

2019年12月12日由于被告刘俏玲下落不明，本院以公告形式送达起诉状副本给被告刘俏玲。

在庭审中，原告确认被告刘俏玲承租的房屋租金支付至2019年12月止，最后一个月租金为187.70元。被告莫伟荣确认其自有产权房屋，现居住在荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房其中一部分，另一部分由被告刘俏玲居住。

被告莫伟荣向本院提交户口资料、户口簿（抄件）、莫伟荣居民户口登记册、登记表、居民户口登记册（莫达文）、证明、公证书（没有原件）、通知（1995年6月1日原告发出的通知）、被告刘俏玲身份证复印件、发票、出生证、被告莫伟荣身份证复印件、革命工作人员病故证明书、房屋租赁证等证据，拟证明被告莫伟荣一直居住在荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房。原告认为上述证据证明原告与被告刘俏玲有租赁关系，被告莫伟荣只是实际居住人。

本院认为：原告与被告刘俏玲签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。按约定，双方当事人的租赁合同已于2005年6月30日届满。依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原告与被告刘俏玲从2005年6月30日起并没有续签合同，被告继续使用案涉房屋并交租，原告收取租金且未提异议，双方一直按原租赁合同的有关内容履行，因此双方形成不定期租赁关系。原告于2019年9月10日发出《通知》，要求被告刘俏玲办理涉案房屋续租手续，但被告刘俏玲没有与原告办理涉案房屋续租手续。原告以此为由，请求解除与被告刘俏玲双方不定期租赁关系，有合同依据，本院予以支持。被告莫伟荣以被告刘俏玲在外打工，其也需要房屋居住，被告虽然有自有房屋，但被告年事已高，不适合居住，且被告有权代替父亲享受租赁房屋政策为由进行抗辩。两被告是否继续符合租赁房屋条件，属于公有房屋管理部门的职能范畴不属于人民法院民事案件处理范围。被告莫伟荣应向公有房屋管理部门提出，其抗辩本院不予接纳。本院于2019年12月12日依法公告送达起诉状副本给被告刘俏玲，本院确定原告解除租赁合同关系的诉求已于2020年2月9日实际到达被告刘俏玲。因此，确定双方的租赁合同关系在2020年2月9日起解除。由于被告莫伟荣已有自有产权房屋。房屋租赁关系解除后，被告刘俏玲与被告莫伟荣及同住人员应当将房屋腾空交还给原告，但应给予两被告合理的搬迁期限，本院酌定被告的搬迁期限为一个月。

关于房屋占用费的计算标准如何确定的问题。原告虽然要求房屋占用费按市场租金标准计算，但该请求不符合合同约定的成本租金计算，本院对此不予采纳。依本案事实，被告刘俏玲已交租至2019年12月止。被告刘俏玲应按2019年12月所缴月租金标准支付2020年1月的租金187.70元给原告。自2020年2月起被告刘俏玲根据合同第6.2条约定以2019年12月所缴月租金总额187.70元的100%（即375.4元）向原告支付每月房屋占用费至交还房屋之日止。由于被告莫伟荣非租赁合同相对方，原告要求被告莫伟荣共同承担房屋占用费没有法律依据，本院不予采纳。

被告刘俏玲经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告广州市房屋安全管理所与被告刘俏玲关于广州市荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房的租赁合同关系在2020年2月9日解除。

二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告刘俏玲、莫伟荣（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房并交还给原告广州市房屋安全管理所。

三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告刘俏玲支付2020年1月的租金187.70元给原告广州市房屋安全管理所。

四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告刘俏玲支付2020年2月起至被告刘俏玲、莫伟荣（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区逢源路莲塘二巷2号XXX房之日止的房屋占用费（按每月375.4元计算）给原告广州市房屋安全管理所。

五、驳回原告广州市房屋安全管理所的其它诉讼请求。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费100元，由原告广州市房屋安全管理所负担30元，由被告刘俏玲负担70元。

如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　侯炜邦

人民陪审员　　李景成

人民陪审员　　高少珍

二〇二〇年三月二十六日

书　记　员　　谢绮雯