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典型案例:岳阳东辉房地产开发有限公司、万金香商品房预约合同纠纷案

发布日期:2020-04-02 15:25:42

湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书

(2020)06民终52


  上诉人(原审被告):岳阳东辉房地产开发有限公司。
  法定代表人:林家新,公司总经理。
  委托诉讼代理人:单矛,湖南云盟律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告):万金香。
  委托诉讼代理人:王蕾,湖南昌言律师事务所律师。
  上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司(以下简称东辉公司)因与被上诉人万金香商品房预约合同纠纷一案,不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2019)湘0602民初2308号民事判决,向本院提起上诉。本院于202012日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
  东辉公司的上诉请求:1、请求撤销一审判决第一项改判驳回万金香的全部诉讼请求;2、本案的一、二审诉讼费由万金香承担。事实与理由:双方签订的认购协议属于预约合同,预约合同不适宜强制履行不能判决继续履行。一审判决双方继续履行预约协议,履行预约协议是双方订立商品房买卖合同,而订立合同是一个需要双方意思表示达成一致的磋商行为,如将来双方在磋商中就合同达不成一致而强制缔约违背意思自治原则。因此,预约合同属于不适用强制履行,根据合同法第110条的规定,不能判决继续履行。综上所述一审法院判决双方继续履行预约协议属于适用法律错误,请求二审法院依法改判,驳回万金香的诉讼请求。
  万金香辩称:一、认购方具有商品房买卖的内容,并且出卖人已经按照约定收取购房款,应认定为商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定。二、东辉公司未按照《东升华苑认购说明书》,《团购房认购协议书》约定履行,在具备履行的情况下应该履行合同约定的内容。请求驳回上诉,维持原判。
  万金香向一审法院提出的诉讼请求:一、依法判决东辉公司继续履行合同,协助万金香办理网签备案手续;二、由东辉公司承担诉讼费用。
  一审法院查明:一、20161026日,万金香与东辉公司签订了一份《团购房认购协议书》,约定:房号为东升华苑"71906,建筑面积129.21平方米,合同价520587元,签订合同时万金香向东辉公司支付70%的购房款即364410元,余款按照双方网签的房星买卖合同约定支付,双方约定于20161230日前正式办理在房管局网签备案的购房合同签订手续。双方还就其他事项进行了约定。当日,万金香向东辉公司支付64410元,次日向东辉公司支付了300000元,合计支付364410元。前述收款东辉公司均向万金香出具了收款收据,并加盖了东辉公司财务专用章。之后万金香要求网签合同,东辉公司不同意办理网签商品房买卖合同,万金香认为是东辉公司要提高房屋价格,为此双方产生纠纷。该房屋在201714日办理了预售许可证,预售许可证注明的项目名称为湘岳兰庭7-1"。二、诉争房屋合同约定房号为1906,但该栋房屋每一层均没有06号房屋,合同对应的房屋面积(129.21平方米)测绘登记房号为05号户型房屋,且没有相同面积的其他户型。即本案71905号房屋面积为129.21平方米,该房屋已经被岳阳市中级人民法院查封,查封申请人已经出具书面意见,同意解除对诉争房屋的查封。东辉公司在开庭审理后要求对公司印章、财务章进行司法鉴定,未予准许。
  一审法院认为:一、关于合同的履行,万金香与东辉公司签订的《团购房认购协议书》系双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效,对当事人具有法律约束力,当事人应按照合同约定,全面履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,双方没有约定签订正式商品房买卖合同的时间,但开发商取得预售许可证后就可以和购房者签订正式的商品房买卖合同是商品房预售交易的惯例,且万金香已经按照约定全额支付了房屋的首付款,故万金香请求东辉公司继续履行合同的诉讼请求符合法律规定,予以支持,虽然协议注明房号为71906号,但事实上该房号不存在,而其约定的面积与该栋1905号房屋一致,具有唯一性,可以认定双方交易的房屋实际系71905号房屋;二、关于网签备案的请求,网签、备案系继续履行合同的部分,不再重复处理,不予支持;三、关于东辉公司提出签订该协议期间被非法控制的意见,东辉公司并未提供公司被案外人非法控制的证据以及其行为与本案合同签订有关联性,故对该抗辩意见不予支持。四、关于东辉公司提出的印章鉴定问题,东辉公司在答辩时并未对印章的真实性提出异议,其答辩意见是认为公司在签订协议时被案外人非法控制,东辉公司并未提出新的证据证实公章涉嫌伪造,故不予准许。据此,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决:一、岳阳东辉房地产开发有限公司与万金香继续履行湘岳兰庭"71905号房屋的《团购房认购协议书》;二、驳回万金香的其他诉讼请求;上述第一项,限在判决生效之日起六十日内履行完毕,逾期履行的,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费100元,财产保全费1000元,合计1100元,由岳阳东辉房地产开发有限公司负担。
  二审中,东辉公司未向本院提供证据,万金香提供了一份证据:房屋分户平面图,用以证明具体的房号。东辉公司对其真实性、合法性无异议。对关联性有异议,本院认为东辉公司在二审期间对的购买的房屋确定为1905号房无异议,故本院对于该证据予以采信。
  二审查明的事实与一审一致,本院予以确认。
  本院认为,二审期间,东辉公司对一审确定的万金香实际房屋为71905号没有提出异议,本院予以确认。双方当事人争议的焦点为万金香要求履行双方签订的《团购房认购协议》的请求能否得到支持。
  万金香与东辉公司签订的《团购房认购协议》系双方当事人真实意思表示,未违反法律规定,为合法有效的合同,双方均应当按照协议约定履行。《团购房认购协议》对万金香购买房屋的房号、面积、价款、支付方式等事项进行了约定,万金香依照协议约定支付了房款,东辉公司也应当按照协议约定及参照类似合同处理的实际惯例履行义务。东辉公司以该协议为预约合同为由认为不应继续履行的理由不能成立。
  综上,东辉公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费100元,由岳阳东辉房地产开发有限公司负担。
  本判决为终审判决。



审判长 蒋立春
审判员 许 进
审判员 余立根
二〇二〇年二月十二日
书记员 吴冰妍