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典型案例:郭双琴诉金科集团苏州房地产开发公司延期交付商品房违约纠纷案

发布日期:2020-04-02 15:27:03

[裁判摘要]
  房屋管理行政部门出具的商品房交付使用通知书是证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据。开发商虽已取得商品房交付使用通知书,但房屋购买人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的,不能认定房屋已符合交付条件。开发商以商品房已取得商品房交付使用通知书为由,主张其已按约履行房屋交付义务不应承担逾期交房责任的,人民法院不予支持。

  原告:郭双琴
  被告:金科集团苏州房地产开发有限公司
  原告郭双琴因与被告金科集团苏州房地产开发有限公司(以下简称金科房地产公司)商品房销售合同纠纷一案,向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼。
  原告郭双琴诉称:2012年3月26日,其与被告金科房地产公司签订《商品房买卖合同》约定,原告购买被告开发的某住宅小区503室房屋,房屋价格1720000元,于2012年12月31日前交房。2013年1月5日,原告按约至某小区503室准备收房,但经第三方验房,发现墙体开裂等27处问题,故原告于2013年1月19日、22日、25日多次要求被告修整,但均无果而终,原告无法完成收房。2013年3月7日,原告发现其购买的503室内两个卫生间天花板被打12个洞,并有施工队施工。为维护原告合法权益,故诉至法院,请求判令:被告对原告购买的房屋进行修整,使其符合合同要求,以便收房;被告承担逾期交房违约金暂计860元/天× 90天=77400元,实际计算至实际收房之日止;被告承担验房费用500元;被告支付原告在外租房费用暂计3000元×3个月=9000元,实际计算至实际收房之日止;被告将503室卫生间恢复原样;本案诉讼费由被告承担。因诉讼中,被告对第一项请求事项完成修复,故原告于2014年4月11日撤回该项请求,并明确其诉讼请求为:被告承担逾期交房违约金暂计860元/天× 90天=77400元,实际计算至实际收房之日止;被告承担验房费用500元;被告支付因逾期交房导致原告在外租房费用暂计3000元×3个月=9000元,实际计算至实际收房之日止;被告将503室卫生间恢复原样,即将天花板上的排水管道去除;本案诉讼费由被告承担。
  被告金科房地产公司辩称:(1)原告购买的房屋已于2012年12月26日通过了苏州高新区房产管理局的交付使用备案,被告也于同日向原告邮寄接房通知书,原告于当月29日签收,故原告购买的房屋符合交付使用标准,且被告已提前通知原告接房,现因原告拒绝收房导致交房延迟被告不应承担责任;(2)原告在验房时提出的质量瑕疵,不影响房屋的正常使用,依据合同约定或法律规定,不影响房屋的交付;(3)对于原告提出的问题,被告本着负责任的态度积极予以整改,但是原告仍拒绝收房,导致目前延迟收房,损失应由其自行承担;(4)对于原告的补充诉讼请求,从法理上讲,不符合基本的物上请求权的要求,因为原告没有收房,没有要求恢复原状的诉权基础。综上,请求法院驳回原告诉讼请求。
  苏州市虎丘区人民法院一审审理查明:
  2012年3月26日,原告郭双琴与被告金科房地产公司签订《商品房买卖合同》一份,约定由原告购买被告开发的苏州高新区枫津大街88号某住宅小区503室房屋,建筑面积135. 95平方米,房屋价格1720000元。
  合同第八条“交付期限及交接”约定:(1)出卖方应当在2012年12月31日前,依据国家和地方的有关规定,将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》,并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。(2)商品房达到交付使用条件后,出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内,会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时,出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的,双方应当及时签署房屋验收单以示交接。买受方所购商品房为住宅的,出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件,买受方有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖方承担。(3)由于买受方原因,未能按期交付的,双方同意按补充协议约定执行。
  合同第九条“出卖方逾期交房的违约责任”约定:出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用,按逾期时间分别作如下处理:(1)逾期不超过60天……每逾期一天,出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过60天,买受方有权解除合同……买受方要求继续履行合同的,合同继续履行……每逾期一天,出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金。
  合同第十条“规划、设计变更”约定:本合同签订以后,出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的,应当征得实际受到影响的买受方书面同意,并报规划部门、设计审查机构批准。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致下列影响到买受方所购商品房质量或使用功能的,出卖方应当在有关部门批准同意之日起10天内,书面通知买受方:(1)该商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光;(2)该商品房所在楼宇配套设施设备;(3)该商品房所在规划区域内基础设施、公共配套建筑;(4)其他。买受方有权在通知到达之日起15天内作出是否退房的书面答复。买受方在通知到达之日起15天内未作书面答复的,视同接受变更。出卖方未在规定时限内通知买受方的,买受方有权退房。
  合同第十二条“出卖方关于房屋质量、装饰、设备标准承诺的违约责任”约定:……该商品房交付使用之日起1个月内,经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测,认定该商品房存在一般工程质量问题,出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复,按实承担买受方发生的检测费用,根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。
  合同附件五:合同补充协议第四条“关于房屋交付的特别约定”如下:……(4)出卖人书面通知买受人接房后,买受人未按时到出卖人指定地点办理接房手续,或者出卖人出示该商品房经验收合格证明文件(复印件)后,买受人拒绝签署交接手续的,由此产生的逾期交付责任由买受人承担……(6)由于买受人原因未能按期办理交接手续的,双方同意按照下列约定方式处理:视为出卖人已按照合同约定时间交付该房屋,出卖人无须承担逾期交房责任;该房屋所产生的权利、义务、财产风险及相关费用(包括物业服务费)等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由买受人承担,且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日起开始计算……
  2012年12月26日,被告开发的涉案楼房及地下车库通过交付使用备案并取得苏州高新区房管局出具的《苏州高新区商品房交付使用通知书》。
  同日,被告向原告邮寄《接房通知书》,告知原告于2012年12月31日办理接房手续,逾期将视为已按期交付房屋。其内附的《业主接房流程图》中提示先办理接房手续,后物业公司工作人员陪同业主验房,根据验房结果:(1)对业主房屋内的工程质量问题进入整改程序,由客户服务中心跟进并反馈直至处理完毕后业主复验;(2)对无意见的业主资料归档,完成接房。上述通知书原告于2012年12月29日签收。
  2012年12月31日,原告未应约去收房。2013年1月5日,原告邀请苏州宜居丁渤投资置业咨询服务有限公司对讼争房屋进行毛坯房检验,1月7日,苏州宜居丁渤投资置业咨询服务有限公司出具《检测报告》,报告列明了检测情况:如进户门表面有碰伤、划痕、客厅移门玻璃多处划痕、墙面多处开裂、地面空鼓等现象。为此,原告支付检测费用500元。
  2013年3月7日,原告发现被告工程部在其卫生间顶板打洞及排管施工,为此,双方发生争议,原告诉至法院。
  另查明,涉案楼房原设计楼层排水为异层排水,在施工过程中被告未经审批擅自将六层及以上排水变更为同层排水,故与相关业主发生争议。
  2013年1月31日,江苏省建筑设计研究院有限公司苏州分公司就涉案楼房结构问题出具《设计变更通知》,内容如下:涉案楼房因现场未按图施工,现同意在卫生间楼板上开洞。洞口直径不得大于150mm。开洞时不得破坏结构其余部分。
  2013年1月31日,建设单位组织施工单位及监理单位召开专题会议,会议商定如下处理意见:(1)根据目前现场现状,由建设单位与设计单位沟通,采用异层排水的方法来处理以上问题,相关后续处理方案由设计单位出具设计变更,施工单位落实施工,监理单位监督落实,相关费用由建设单位承担。(2)由建设单位安排专人与受影响的业主进行沟通,采用按设计变更方案进行整改及费用补偿相结合的措施。具体整改时间由建设单位与受影响的小业主协商确定。本案原告所涉房屋包含其中。
  2013年4月17日,上述整改工作结束并通过验收。
  以上事实,有《商品房买卖合同》、《苏州高新区商品房交付使用通知书》、《接房通知书》、《检测报告》、《设计变更通知》及庭审笔录等证据予以证实。
  苏州市虎丘区人民法院一审审理认为:
  原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,内容合法有效,对双方均有约束力。本案讼争房屋被告已于2012年12月26日通过交付使用备案并取得苏州高新区房管局出具的《苏州高新区商品房交付使用通知书》,被告于当日向原告邮寄《接房通知书》,告知原告于2012年12月31日办理接房手续,逾期将视为已按期交付房屋。原告于2012年12月29日接到通知后,未按约至被告处接房,故按约定视为出卖人已按照合同约定时间完成房屋交付。至于原告于2013年1月5日单方委托苏州宜居丁渤投资置业咨询服务有限公司对讼争房屋进行毛坯房检验并出具的《检测报告》,虽然报告列明了房屋存在一定的问题,但不影响讼争房屋的交付,原告拒绝接收房屋产生的逾期交房责任由原告自行承担,故原告要求被告承担逾期交房违约金或在外租房费用法院不予支持。同时,因本案《检测报告》系原告单方委托取得,相关检测机构也不符合双方合同第十二条约定之检测机构须具备的资质要件,《检测报告》内容更无法判断涉案房屋是否确实存在工程质量问题,故原告所主张的相关验房费用,亦于法无据,不予支持。
  至于原告要求将503室卫生间恢复原样,即将天花板的管道去除,法院认为,被告在施工过程中擅自改变设计将六层及以上排水变更为同层排水施工,后经技术确认恢复成异层排水,并经验收合格,原告要求将503室卫生间恢复原样违反了工程规划设计要求,不符合法律的规定,对此请求,法院不予支持。如因被告恢复规划设计要求进行的整改施工或被告修复房屋质量瑕疵问题给原告造成的损失,原告可另行主张。
  据此,苏州市虎丘区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,于2014年9月24日作出(2013)虎民初字第0579号民事判决:驳回原告郭双琴的全部诉讼请求。
  郭双琴不服一审判决,向苏州市中级人民法院提起上诉称:(1)如果一审法院认定金科房地产公司于2012年12月26日向郭双琴发出交房通知时涉案房屋已具备交付条件,则金科房地产公司不应再变更设计对郭双琴的房屋卫生间进行整改,改成异层排水,金科房地产公司应恢复原状,承担逾期交房违约金等违约责任。(2)事实上,一审法院已明确金科房地产公司擅自将异层排水改为同层排水,在金科房地产公司进行整改前,该房屋不符合合同的约定,金科房地产公司也应承担逾期交房违约金等违约责任。综上,一审法院认定事实错误,请求二审法院依法改判,支持郭双琴的全部诉讼请求。
  金科房地产公司答辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求维持一审判决。
  苏州市中级人民法院经二审审理,确认一审查明的事实。
  苏州市中级人民法院二审审理认为:
  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,2012年12月26日金科房地产公司开发的某住宅小区商品房工程通过交付使用备案并取得苏州高新区房管局出具的《苏州高新区商品房交付使用通知书》,但一审法院同时查明涉案房屋原设计楼层排水为异层排水,在施工过程中金科房地产公司未经审批擅自将六层及以上排水变更为同层排水,与相关业主发生争议,后经设计变更改为异层排水,并于2013年4月17日结束上述整改工作并通过验收。因此,虽然2012年12月26日金科房地产公司取得了苏州高新区房管局出具的《苏州高新区商品房交付使用通知书》,但金科房地产公司当时交付的房屋并不符合合同的约定,直至2013年4月17日经整改结束并验收通过,涉案房屋才符合合同的约定。2013年4月17日后郭双琴仍拒绝收房,视为金科房地产公司已于2013年4月17日交房,一审法院认定郭双琴于2012年12月29日接到通知后,未按约至金科房地产公司处接房,按约定视为出卖人已按照合同约定时间完成房屋交付,属于认定事实错误,应予纠正。故金科房地产公司应按照合同的约定承担相应的逾期交房违约金,即自2013年1月1日起至2013年4月16日止,按照每天房屋总价款的万分之五即860元计算,共计860元/日×106日=91160元。
  至于郭双琴要求将503室卫生间恢复原状,即将天花板的管道去除,法院认为,金科房地产公司在施工过程中擅自改变设计将六层及以上排水变更为同层排水施工,后经技术确认恢复成异层排水,并经验收合格,郭双琴要求将503室卫生间恢复原状违反了原工程规划设计要求,不符合有关法律规定和合同约定,对此上诉请求,不予支持。
  综上所述,郭双琴关于要求金科房地产公司承担逾期交房违约金的上诉理由成立,予以支持,金科房地产公司应承担逾期交房违约金91160元;郭双琴的其他上诉理由均不能成立,不予支持。据此,苏州市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,于2015年3月4日作出(2014)苏中民终字第04475号民事判决:
  一、撤销苏州市虎丘区人民法院(2013)虎民初字第0579号民事判决。
  二、金科房地产公司支付郭双琴逾期交房违约金91160元,于本判决生效之日起十日内履行。
  三、驳回郭双琴的其他诉讼请求。
  二审合议庭成员:黄文杰、叶刚、任小明