房地产合作开发纠纷裁判规则合同履行部分（二）

【裁判观点】

合作双方不具备房地产开发经营资质，但第三方具备房地产开发经营资质，并以实际行为加入合作建房中，合作开发房地产合同有效。

【裁判理由】

虽然在签订《联合建设房地产合同书》时，王志红与西安悦欣公司均不具备房地产开发经营资质，双方对此亦明知,但2004年3月9日，西安悦欣公司将案涉“时代家园”项目转让给具有房地产开发经营资质的陕西永安公司，并在相关部门办理了转让手续。陕西永安公司接手案涉项目后，王志红主张仍由其根据《联合建设房地产合同书》约定继续负责办理项目规划许可证、施工许可证、预售许可证以及进行项目施工管理等，西安悦欣公司与陕西永安公司并没有提交相反证据予以反驳;项目的后续开发建设和销售工作均以陕西永安公司的名义进行，且陕西永安公司已将项目房屋全部出售完毕。虽然陕西永安公司未与王志红重新签订合同，但已以其行为表示其同意加入到西安悦欣公司与王志红之间合作建房法律关系中。基于本案的事实，《联合建房协议书》可以认定是对《联合建设房地产合同书》的延续，两份协议的效力应一并分析认定，合作建房三方当事人其中一方陕西永安公司具备房地产开发经营资质，在无其他法定无效情形下，应当认定两份协议均合法有效。一审、二审法院以王志红、西安悦欣公司不具备房地产开发经营资质为由认定《联合建设房地产合同书》无效不当，本院予以纠正。

【案例来源】

(2016)最高法民再250号