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擅自转租可解约,仍应遵守法定六个月异议期规定

发布日期:2020-04-01 20:04:21

租赁合同虽约定未经书面同意转租,出租人可解约,但亦应遵守6个月内提出异议这一解除权行使法定期限规定。

标签:房屋租赁|房屋转租|合同解除|异议期

案情简介:2008年,开发公司出租名下房屋予万某,约定转租应经出租人书面同意,否则出租人可解约。2010年,因万某擅自转租致诉。关于合同约定解约条件成就,是否还需适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条关于6个月内提出异议这一解除权行使期限规定成为争议焦点之一。

法院认为:①最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。该款对出租人解除合同权限时间限定,目的系使租赁法律关系及早处于确定状态,以确保交易安全。②本案诉争租赁合同约定内容系当事人对出租人解除合同条件约定,当“未经书面同意转租”这一条件成就时,出租人作为解除权人可解除合同。根据前述司法解释规定,虽然租赁合同约定未经书面同意转租,出租人可解除合同,但这一解除权行使亦应遵守前述司法解释关于6个月内提出异议这一解除权行使期限规定。

实务要点:租赁合同虽约定未经书面同意转租,出租人可解除合同,但这一解除权行使亦应遵守最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条关于6个月内提出异议这一解除权行使期限规定。

案例索引:北京高院(2012)高民申字第2667号“何某与万某物权纠纷案”,见《何花诉万晓利物权保护纠纷案(因转租要求解除合同的期限适用)》(王宁),载《中国审判案例要览》(2013民:177)。