通俗易懂谈土改：审批权下放利好什么？“三块地”改革有何长期影响？

申万宏源 研报作者：王胜

新一轮土改始于2013年，共两条主线。（1）“农村集体产权制度改革”是在现有法律法规框架基础内，解决基层社会存在的不合理现象，以公平为导向，以增加农民获得感为目标的综合性改革，其影响主要局限在农村社会内部。（2）“农村土地制度改革”也称“三块地”改革，涉及土地这一项基本生产要素的所有权变化、流转交易和除使用权外的其他财产性权利，将对宏观经济、城市生活和资本市场产生较大外溢影响，是本文研究的重点。
　　“三块地”之一：土地征收制度改革，希望地方政府让利于农民。在过去的实践中，由于“公共利益”缺乏明确定义，地方政府拥有解释权。而作为成本项的土地补偿款，和作为收入项的土地出让金之间存在较大价差，部分地方政府随意使用征地权以补足地方财政。改革意在削减地方政府的自由裁量空间，减少征地范围。
　　“审批权下放”与“征收制度改革”看似对立，实则不然。本次审批权下放包括两个部分：一是在全国范围内下放“农转用”的审批权；二是在8个发达试点省份下放征收“永久基本农田”的审批权。在客观上，本次文件为地方政府征地松绑，将使得其征地数量边际增加，与“土地征收制度改革”看似对立。实际上：（1）随意征收土地且补偿过低，往往出现在经济欠发达地区；（2）在发达地区，由于征地补偿较高，城市边缘地带的农民反而希望土地被政府征收，却常常由于“永久基本农田”的属性而难以成行。（3）本次在经济发达的8个试点省份下放审批权，有望导致土地供应增加，地方政府增收，农民土地快速变现，城市发展加速的复合效应。
　　“三块地”之二：集体经营性建设用地入市，意在增加农民的财产性收入。长期以来，土地一级市场的供给必须为国有土地，而农村集体所有的土地若要进入市场，则必须先被地方政府征收。本改革意在打通集体经营性建设用地的直接入市渠道，为农民带来更多的财产性收入。
　　集体经营性建设用地入市，潜在规模测算：截止2018年底，在33个试点已入市地块面积9万余亩，总价款约257亿，收取调节金28.6亿；根据此数据可大致算得出让均价为28.5万/亩；总体收取调节金比例约11.1%。据统计，全国集体经营性建设用地规模在5000万亩以上，若按上述均价全部入市，则总金额达到14.25万亿。考虑到，大多数中西部土地并无实际需求，该数据被高估，但充分显示了本项改革的潜力。
　　“三块地”之三：宅基地改革，重在盘活存量。利用粗放、退出不畅、取得困难是当前宅基地市场的主要问题，且相互制约影响。经过试点探索后，已在新版《土地管理法》中下放宅基地审批权至乡（镇）级，并明确鼓励宅基地有偿退出，内部流转。
　　三条主线投资“土改”：（1）短期：审批权下放，利好发达地区基建，关注上海建工、隧道股份、中设集团、苏交科。（2）中期：农民增收，利好三四线房地产去库存，关注中南建设、云南城投；内需更强劲，大众消费站上风口，家电、汽车、食品饮料等行业中，面向大众的细分龙头值得关注。（3）长期：土地流转加速，出现新型农村经营主体，关注苏垦农发、北大荒、隆平高科、登海种业。