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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-01 10:58:10

当事人信息 

上诉人(原审被告反诉原告)张静,女,1980年10月2日出生,汉族,陕西省榆林市榆阳区人,住榆阳区。

委托诉讼代理人郭富裕,系陕西尊尚律师事务所律师。

被上诉人(原审原告反诉被告)榆林市正源房地产开发有限公司,住所地陕西省榆林市榆阳区。

法定代表人郑小军,系该公司总经理。

委托诉讼代理人郑晓艳,系该公司员工。

案件概述 

上诉人张静因房屋预售合同纠纷一案,不服榆阳区人民法院2017年6月23日作出的(2017)陕0802民初340号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

张静上诉请求:一、撤销原判,驳回被上诉人的诉讼请求;二、依法改判支持上诉人的反诉请求;三、本案诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由:第一,被上诉人主张的契税、交易费、印花税的增加额是因为被上诉人自身过错即迟延向有关部门缴费,导致相关部门收费标准变更而增加,不利后果应当由被上诉人自行承担,与上诉人无关;第二,案涉房屋面积增大是因为被上诉人迟延办理产权登记,以至登记机关在计算和测量建筑面积所采用的新旧标准规范不一造成,故该部分费用不应当由上诉人承担;第三,被上诉人直到2015年底才办理产权证,原审判决以超过诉讼时效为由驳回上诉人的反诉请求,适用法律错误。

被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司答辩认为:第一,答辩人对于建筑面积产生差异与契税、印花税的增加均无过错;第二,双方起初签订的是预售合同,必然存在实测面积与约定面积不一致的问题,交房之前,被上诉人就已经将房屋实际面积测绘入网,并不存在两种测量标准及两种计费标准的问题,另公摊面积也在合理范围内;第三,双方约定的90日是被上诉人提交备案日期,并非具体办证日期。综上,原审法院认定事实清楚,适用法律得当,依法应予维持。

榆林市正源房地产开发有限公司向一审法院起诉请求:1、依法判令原告与被告签订的商品房买卖合同有效;2、依法判令被告支付原告房款31736元、契税8228元、交易费381元、印花税16元,共计40361元;3、依法判令被告承担违约金1211元(从2016年3月1日起至2016年12月31日止,按房款的每日万分之一计算);4、本案诉讼费用由被告承担。

原审法院查明:2009年6月10日,原告榆林市正源房地产开发有限公司(出卖方)与被告张静(买受方)签订商品房买卖合同,约定:出卖人以出让方式取得位于青山路北、建榆路西,土地使用证榆市国用(2007)第14004号的地块的土地使用权。该地块土地面积为10.6871亩,规划用途为商业及住宅,土地使用年限为2007年6月11日至2077年6月11日。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房现定名为正源综合大厦。建设工程规划许可证为榆政规字(2007)第69号,施工许可证号为2008-007,商品房预售许可证为榆房预售证第2008-07号。买受人所购买的商品房为第1幢2单元13层1303室。用途为住宅,属框剪结构,层高为2.95米,建筑面积为119.06平方米,套内建筑面积95.49平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.57平方米。该商品房单价每平方米4074元,总金额为485050元。面积确认及面积差异处理为合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第一种方式进行处理即以产权登记面积为准,按合同约定单价据实结算房价款,多退少补。付款方式及期限为2009年6月10日付房款485050元。交付期限为2009年11月30日前。出卖人逾期交房的违约责任:逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。关于产权登记的约定为非出卖人原因导致产权登记延期的,出卖人不承担违约责任等事项。2009年6月10日,被告向原告交付房款598273元。被告向原告交纳了契税7276元、印花税243元、专项维修资金11835元、天然气开口费2221元、工本费1000元、有线电视接口费200元。2010年12月30日,原告(甲方)与被告(乙方)签订了正源首府房屋交接单,约定:甲方于2010年12月30日将位于榆林市青山路北建榆路西正源首府2单元13层1303室房屋交付给乙方等事项。原告于2016年12月26日持上述证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。同时,被告提起反诉并提出上述反诉请求。

原审法院判决认为,原告榆林市正源房地产开发有限公司与被告张静签订的商品房买卖合同体现了双方当事人的真实意思表示,合同主体形式合法,合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定,依法确认为有效合同。原告诉请依法判令原告与被告签订的商品房买卖合同有效及被告支付原告房款31736元、契税8228元、交易费381元、印花税16元,共计40361元的诉讼请求。经查,依商品房买卖合同“商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第一种方式进行处理即以产权登记面积为准,按合同约定单价据实结算房价款,多退少补。”的约定。被告应当支付原告房款31736元。被告抗辩不予承担该房款的理由没有事实依据,本院不予采纳。契税8228元、交易费381元、印花税16元有必要的事实依据,本院予以支持。原告诉请被告承担违约金的诉讼请求,经查,原告于2015年12月28日缴纳税费,原告的该项诉讼请求没有必要的事实依据,本院不予支持予以驳回。反诉原告诉请反诉被告依法判令反诉被告支付反诉原告迟延交房违约金18197元及利息和反诉被告支付反诉原告因其拖延办证而给反诉原告造成的经济损失的反诉请求,经查,依商品房买卖合同“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”之约定。本案中,合同约定的交房时间为2009年11月30日前,原告与被告签订的正源首府房屋交接单时间为2010年12月30日,原告提起诉讼的时间为2016年12月26日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。”之规定,本案中,反诉原告诉请反诉被告向反诉原告承担迟延交付房屋的违约金18197元及利息的反诉请求超过诉讼时效,本院不予支持,予以驳回,反诉被告的该抗辩理由成立,本院予以采纳;反诉原告诉请反诉被告因其拖延办证而给反诉原告造成的经济损失的反诉请求没有必要的事实依据,本院不予支持予以驳回。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条第六十条第一款第一百零七条,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决:一、原告榆林市正源房地产开发有限公司与被告张静签订的商品房买卖合同有效。二、本判决生效后十日内,由被告张静付给原告榆林市正源房地产开发有限公司房款31736元、契税8228元、交易费381元、印花税16元,共计40361元。三、驳回原告榆林市正源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张静的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元,由原告榆林市正源房地产开发有限公司负担40元,被告张静负担900元;反诉费1080元,由反诉原告张静负担。

二审期间,上诉人向法庭提交如下新证据:

一、上诉状一份,证明目的:上诉人居住小区关于迟延交房的问题,五个业主向榆阳区人民法院起诉过并且胜诉,迟延交房违约金我们一直主张,当时是通过与开发商协商形式主张的。

二、起诉状一份,证明目的:被上诉人在与部分业主的同类案件中,仅主张增加面积部分房款1.5%的契税,而没有主张过其他部分,被上诉人在起诉时将应退的大修基金及工本费全部予以明确并在总诉请中予以去除。

经庭审质证,被上诉人对第一组证据的真实性与证明目的均有异议,该上诉状无原件、无印章,真实性无法核实;对于第二组证据,被上诉人表示,房屋面积在90平方米以下的,契税为1%;90平方米至144平方米的房屋,首套房契税是1.5%,二套房契税是3%;144平方米以上不论首套还是二套契税都是3%。

本院对经庭审质证的证据作以下认证:

对于上诉人提供的第一组证据,结合本案所涉小区多年以来的实际情况,本院对其证明目的予以认可;对于第二组证据,因与本案无关联性,本院对其证明目的不予认定。

二审期间,被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司未向法庭提交新证据。

二审法院查明 

经审查,二审与一审查明的事实基本一致,本院对一审查明的事实予以确认。

二审法院认为 

本院认为,本案争议的焦点系:第一,案涉房屋面积与契税应当如何计算;第二,上诉人张静的反诉请求是否超过诉讼时效。第一,关于案涉房屋面积的计算,双方当事人约定:“商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,以产权登记面积为准,按合同约定单价,据实结算房价款,多退少补”,根据该合同约定,双方对面积确定的依据是清楚的。关于面积的计算标准,上诉人张静虽主张案涉房屋面积增大是因为被上诉人迟延办理产权登记,以至于登记机关在计算和测量建筑面积所采用的新旧标准规范不一造成,但因其提供的证据形式不具备合法性,且该证据也不能证明面积差异部分系新旧标准规范不一所致,故本院对其该项主张依法不予认可。房屋产权登记系相关职能部门作出的行为,房屋所有权人如果认为房屋登记面积与实际面积不一致的,应当首先请求相关职能部门进行更正。关于本案双方争议的契税、印花税问题,因契税、印花税的征收系税务机关作出的具体行政行为,被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司仅仅是契税、印花税的代收代缴人,上诉人张静作为房屋所有人如认为税务机关作出的征收决定不合法,应当首先依照其他程序进行救济,故本院对其不予承担契税8228元的上诉请求依法不予支持。第二,关于上诉人张静的反诉请求是否超过诉讼时效,依据上诉人张静提供的证据及案涉小区的实际情况,可以反映出上诉人张静与被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司就迟延交房与迟延办证进行交涉的有关情况,故上诉人张静反诉被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司支付迟延交房违约金与迟延办证损失之诉讼请求没有超过诉讼时效,本院对其该项请求依法予以支持。本案中,合同约定的交房时间为2009年11月30日前,双方签订的正源首府房屋交接单时间为2010年12月30日,依商品房买卖合同“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”之约定,被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司应当从2009年12月1日起至2010年12月30日止以已交房款485050元为基数按日支付上诉人张静万分之一的违约金。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(二)项之规定,被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司应当在房屋交付使用之日起90日交付房屋权属证书,故其应当按照合同约定支付上诉人张静迟延办证的损失,即应当按照已付房价款的0.1%向买受人张静支付违约金。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定,判决如下:

二审裁判结果 

一、维持榆阳区人民法院(2017)陕0802民初337号民事判决第一、二、三项;

二、撤销榆阳区人民法院(2017)陕0802民初337号民事判决第四项;

三、本判决生效后十日内,由被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司支付上诉人张静迟延交房违约金19159.48元、迟延办证损失485.05元;

四、驳回上诉人张静的其他上诉请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费940元,反诉费1080元,二审案件受理费1260元,共计3280元,由上诉人张静负担1640元,被上诉人榆林市正源房地产开发有限公司负担1640元。

审判人员 

审判长韩燕妮

审判员杜波云

审判员任小明

二〇一七年十一月二十八日

书记员李杨