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房屋买卖合同纠纷中居间方的法律地位及责任承担类型(二)

发布日期:2020-03-31 15:23:44

 

问题三:居间方承担责任的类型


一、不予支付居间服务费

或返还已支付的居间服务费。

根据《合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”即居间方请求支付报酬以其促成了买卖双方房屋买卖合同的签订为条件。根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”


笔者认为,原告对居间方提出这个诉求应以原告诉求解除包含房屋居间合同关系的房屋买卖合同为前提。并且这一诉求应以居间方对合同的解除存在过错且合同对居间服务费的支付条件没有作出特别约定为支持的条件。


[案例一]许玉成与卢燕华、佛山市合富置业房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷案[案号:(2016)粤0605民初15173号]。


裁判观点:“前所述,合富公司对涉讼合同解除并无过错,而且涉讼合同约定,合富公司促成涉讼合同签订即有权收取中介费,因买卖双方任何一方违约导致合同不能继续履行的,被告合富公司已收取守约方的中介费不予退还,故原告诉请合富公司退还中介费理据不足,本院不予支持。”


[案例二]姜孝宇与吕福仁、马荣、房先生不动产(庄河)有限公司房屋买卖合同纠纷案[案号:(2015)庄民初字第1788号]。


裁判观点:“但因房先生公司在《房地产买卖合同》履行过程中提供了居间服务,并不存在过错,因此,对原告要求其返还中介费的诉讼请求,本院不予支持。”


[案例三]林常昆与周普、广州民域房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷案[案号:(2016)粤0114民初5739号]。


裁判观点:“买卖双方及中介方在明知原告不符合政策要求条件的情况下,并未严格执行政策规定,而是心存侥幸,意图通过其他方式以规避限购政策,因此各方对合同最终无法履行均存在过错。故对原告林常昆要求被告周普返还定金20000元、要求被告民域公司返还中介费5000元的请求,本院予以支持。”


二、承担补充赔偿责任或连带赔偿责任。

如上所述,居间方承担责任主要是基于合同义务以及其法定义务。在实务实践中,较多的是居间方违反了如实报告义务、审查、核实义务而对房屋买卖合同的解除存在过错而被判决承担相应的赔偿责任。比如隐瞒或者未核实房屋的权属状况、是否存在已抵押、已查封等权利限制状况等,导致买受方无法实现房屋过户登记的合同目的。至于核实、如实告知的内容范围上文已有论述,在此不再赘述。


(一)承担补充赔偿责任。


1、承担补充赔偿责任的法律依据。


根据《合同法》第425条之规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”该条明确了居间方故意隐瞒或虚假陈述与订立合同有重要关系的情况下,需要承担的损害赔偿责任。但是,对于承担的是连带赔偿责任还是补充赔偿责任未作明确规定。


部分地方出台的规则明确了居间方承担的是补充赔偿责任,比如,《北京房地产中介行业自律规则》第七条规定“因房地产中介机构提供的广告房源信息失实,而造成委托人经济损失的,中介机构应承担补偿责任。”


2、有关的案例以及承担补充赔偿责任的注意要点。


[案例一]庞某、陈某诉上海锐丰投资管理有限公司居间合同纠纷案。


裁判观点:“锐丰公司在本次交易中违反了居间方应尽的义务,因此锐丰公司除应返还庞某、陈某中介服务费外,还应就张某某、张某未能返还购房款造成庞某、陈某的损失部分承担补充赔偿责任。综合锐丰公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况,依法改判锐丰公司返还中介服务费57050元,并承担90万元的补充赔偿责任。”


评析:房屋中介机构作为专业性的机构,拥有专业人员、专门设备,当事人基于对居间方的信赖,而根据居间方的介绍与对方达成协议,因此,居间方应对其所提供信息承担充分的、谨慎的审查及核实义务。该义务应为其法定义务,即便合同对其审查、核实义务没有做出具体的约定,居间方没有履行谨慎、核实义务仍须承担赔偿责任。


此外,笔者认为,对于承担补充赔偿责任,需要注意以下几点:首先,补充赔偿责任的责任主体为两人以上,守约方遭受损失与违约方的违约行为以及居间方的过错存在因果关系。比如,出卖方故意隐瞒了房屋存在抵押或已被查封等权利限制情况,居间方因未履行其审查、核实的义务,两者从不同的方面造成了房屋买卖合同无法继续履行;其次,补充赔偿责任的承担具有次序性。出于公平原则,应先由房屋买卖合同中的违约方先行赔偿守约方的损失,居间方只在违约方无法承担或无法全部承担赔偿责任时才承担补充赔偿责任,居间方承担赔偿责任后可向终局债务人追偿。比如,《广州市房地产中介服务管理条例》第三十四条规定“房地产中介服务人员违法从业或者因提供虚假信息等过错给当事人造成经济损失的,由其所在的中介服务机构承担赔偿责任;中介服务机构赔偿后,可以向有故意或者重大过失的中介服务人员追偿。”


(二)按一定的比例承担连带赔偿责任。


[案例一]侯敏月与冼敏仪、佛山市顺德区吉翔物业代理有限公司房屋买卖合同纠纷案[案号:(2016)粤0606民初7169号]。


裁判观点:“房屋是否被查封,直接决定了房屋能否办理过户手续、房屋买卖合同目的能否实现的决定性因素。故为保障交易安全,在居间服务中和确定交易前核实房屋查封情况,形成了房屋中介机构从事居间市场活动的常识经验和惯例守则,属于法定的附随义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务;当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中,虽然核实房屋查封情况未在《房屋买卖合同》中明确记载,但被告吉翔物业公司亦要按照上述法律规定,履行核实查封情况的附随义务。被告吉翔物业公司未能履行该义务,与原告未能获悉房屋真实情况下缔约并其后遭受损失有因果关系。故被告吉翔物业公司应当承担赔偿损失的违约责任。综合考虑被告吉翔物业公司的违约情况,本院酌定其对原告的损失(已付定金60000元)承担30%的连带赔偿责任,即为18000元,扣减被告吉翔物业公司已经支付的9900元赔偿款,赔偿余款为8100元。”


笔者认为,无论是判决承担补充赔偿责任还是承担连带赔偿责任,其实际为居间方应承担的违约责任,因此,居间方须承担的责任范围应符合《合同法》第113条的规定。同时,根据权利义务对等的法理原则,居间方承担的责任范围也不应过分高于其提供居间服务可获取的报酬范围。


综上,在并存房屋买卖合同关系以及居间合同关系的房屋买卖合同纠纷中,原告在起诉时直接将居间方列为被告或第三人已被部分地区的法院所接受。如实告知、审查、核实义务是居间方从事房屋居间市场活动的常识经验和惯例守则,且属于其法定的附随义务。而居间方是否应承担责任取决于其是否违反了合同约定的义务以及该法定义务,以居间方存在过错为其责任承担的前提。我们期望,最高院以更多指导性案例等方式规范司法实践中的不同做法。


文章来源:青法平台 青苗法鸣