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合同一方解除合同,另一方应赔偿因其违约而造成的损失

发布日期:2020-03-31 14:42:22

合同一方解除合同,另一方应赔偿因其违约而造成的损失---原告牛xx诉被告牛xx租赁合同纠纷

西安市莲湖区人民法院

(2014)莲民初字第02600

当事人信息

原告牛xx,女,汉族。

委托代理人张宇鹏,男,汉族(系原告之夫)。

委托代理人关益,陕西维恩律师事务所律师。

被告牛xx,女,汉族。

委托代理人高宝红,北京市康达(西安)律师事务所律师。

审理经过        

原告牛xx诉被告牛xx租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告牛xx之委托代理人张宇鹏、关益、被告牛xx及其委托代理人高宝红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告牛xx诉称,2014年2月19日,经玛雅房屋中介公司介绍,被告携带由西安市莲湖区XX路XX小区XXXX号房屋所有人王学君签字的委托书,与其签订了《房屋租赁契约》,被告在该合同上签的是房主王学君名字,合同签订后,其即向被告支付了一年的租金15600元和押金1300元,被告向其出具了房租收条。其于2014年2月22日入住该房屋,并办理了宽带,缴纳了水、电、燃气费。2014年4月,房主王学君来装修卫生间时发现该房屋居住的是原告,告知原告其与被告签订的《房屋租赁合同》约定被告不得转租,也未向被告提供委托书,遂要求原告在一周内搬离,否则强行收房。其只好于2014年4月27日搬离。之后,其多次要求被告退还房租及押金并赔偿损失,但均未果。故其诉至法院,请求依法判令:1.解除原、被告签订的《房屋租赁契约》;2.被告返还原告租金15600元、押金1300元;3.被告向原告支付违约金1300元;4.被告向原告赔偿宽带费966元、搬家费500元及电费180元;5.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告牛xx辩称,房东王学君知道其将房屋转租给原告。原告于2014年2月22日入住西安市莲湖区XX路XX小区XXXX号房屋、其收取原告一年租金及押金的情况属实,但其并不知道原告何时搬走。直至2014年5月31日派出所民警给其电话,其才知道原告搬走,其即找原告解决问题。原告诉请的宽带费及电费其并不知道原告向谁交纳,与其无关。原告已在该房屋内居住了2、3个月。原告搬走是因为房东知道原告改变了房屋结构,并让多人居住于该房屋,房东王学君不愿租给原告,并提出涨房租,原告却让其承担涨房租的费用。其将房屋交付给原告时,房屋内有其自购家具,原告搬离时应告知其,并对家具进行清点。故其并无违约行为。

本院查明

经审理查明,本案租赁房屋的房东王学君曾于2011年7月3日与戴建福签订了《房屋租赁合同》,租期为2011年7月5日至2012年7月4日。该合同约定:乙方(戴建福)未经甲方(王学君)同意擅自将该房屋转租给第三方的,甲方有权终止合同。该合同甲方法定代表人系徐莉洁、陶毅,乙方的委托代理人系本案被告牛xx。2011年7月3日收条记载:今收到牛xx交来XX小区XX号楼X单元XX室2011年7月5日-2012年元月4日半年房租7200元整及壹个月物品押金1200元整,共计8400元整。收款人系徐莉洁、陶毅。

2013年6月20日西安美的专卖店销售票据记载:购货人贺宝宝、地址XX小区XX号楼X单元XX室、价值2500元的空调一台。同日,耿镇忠强家电行销货清单记载:购货人牛xx(贺宝宝)、详细地址XX小区XX号楼X单元XX室、空调安装费及材料费共计500元。2013年9月10日收款收据记载:牛xx在西安国际港务区宏达家具店购买沙发一组、书桌一个、钢化玻璃茶几一个、小长桌一个、双人床一套、单人床一个、衣柜一套等共计6100元。2013年12月23日,招商银行自动柜员机客户凭条记载:交易金额7200元。

再查,2014年2月24日,原告牛xx(乙方)与王学君(被告牛xx甲方)签订了《房屋租赁契约》,租期为2014年2月24日至2015年2月23日。房屋现状:中等装修、空调挂机、双人床一张、单人床一张、沙发一组、茶几一个、衣柜一组、电卡、气卡各一张、门禁卡三张、钥匙两把。水、电、暖气费、煤气费均现金支付、据实结算。租金交付方式系年付,每月租金1300元,乙方在每年的前三十日内足额交付甲方。合同签订时,乙方向甲方交纳押金1300元。该合同第八条第2款约定:甲方提供的房屋不符合本合同约定,致使乙方无法正常使用时,甲方应承担一个月房租的违约金。

2014年2月19日,被告牛xx收取了原告牛xx2014年2月24日至2015年2月23日期间15600元房屋租金及1300元租房押金。2014年3月8日,原告牛xx办理西安市莲湖区红庙坡街道办XX路XX小区XX号楼XXX号房屋的陕西广电网络传媒(集团)股份有限公司宽带,并支付966元宽带费用。西安市双生顺发搬家服务部壹佰元发票5张。

另查,原告牛xx2014年4月27日搬离西安市莲湖区红庙坡街道办XX路XX小区XX号楼XX号房屋后,当日房主王学君姐姐与本案原告牛xx进行了交接,对收房时房屋内物品:空调挂机、双人床一张、单人床一张、沙发一组、茶几一个、衣柜一组、电卡、气卡各一张、门禁卡三张、钥匙两把,其中电表剩余300度电,均予以确认。王学君于2014年11月21日确认上述房屋交接情况确实。

上述事实,有《房屋租赁合同》、《房屋租赁契约》、房屋收条、押金收条、陕西广电网络传媒(集团)股份有限公司收费-订购专用单、照片及本院庭审笔录等在卷为据。

本院认为

本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定,房东王学君要求原告牛xx搬离房屋之行为,为物权法上所有权人的基本权利,相对于王学君而言,原告牛xx属无权占有;相对于被告牛xx而言,属并未同意转租之意思表示。庭审中,被告牛xx未向法庭提供其经过出租人(房东)王学君的同意即把房屋转租给原告牛xx的证据,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项之规定,被告牛xx转租的行为实为构成根本违约,原告牛xx有权解除《房屋租赁契约》。原告主张其于2014年4月27日搬出西安市莲湖区红庙坡街道办丰禾路丰禾小区37号楼2-4-4号房屋,并提供照片及房东王学君证人证言对此予以证明,另有被告当庭认可原告联系红庙坡派出所民警于2014年4月29日首次协调处理其与原告的房屋租赁纠纷,可以相互印证原告搬离租赁房屋的时间即为2014年4月27日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定,原、被告签订的《房屋租赁契约》应在解除合同通知到达被告时解除,结合本案实际情况,也即是被告当庭认可原告联系红庙坡派出所民警于2014年4月29日首次协调处理其与原告的房屋租赁纠纷的时间予以解除。

关于原告牛xx要求被告牛xx返还其租金15600元之诉讼请求,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,合同解除后,双方应终止履行合同义务,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故,被告牛xx应向原告牛xx返还2014年4月30日至2015年2月23日期间的租金系15600元÷365天×(365天-64天)=12865元。

关于原告牛xx要求被告牛xx返还其押金1300元之诉讼请求,《房屋租赁契约》第五条约定,1200元为房屋承租人(即原告牛xx)履行合同的保证金(押金),在租赁期间未发生房屋设施损坏、水电暖费用未结清等情形,由出租人(即被告牛xx)退还给承租人。本案中,原告牛xx多次联系被告进行房屋交接,被告均拒绝,原告牛xx将房屋交付于房东王学君委托人即其姐,并得到王学君认可的行为,符合合同约定的在租赁期间未发生房屋设施损坏、水电暖费用未结清等情形,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定,该交付房屋的行为属于采取适当措施防止损失扩大的行为。故,原告牛xx要求被告牛xx返还其押金1300元,于法有据,本院予以支持。

关于原告牛xx要求被告牛xx支付违约金1300元之诉讼请求,如上所述,被告牛xx未经同意即转租之行为为根本违约,故应承担违约责任,根据《房屋租赁契约》第八条第2款之规定,作为违约方的被告应向原告支付一个月房租即1300元作为违约金。故,原告牛xx要求被告牛xx支付违约金1300元,于法有据,本院予以支持。

关于原告牛xx要求被告牛xx赔偿宽带费966元之诉讼请求,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,合同一方解除合同,另一方应赔偿因其违约而造成的损失。本案中,原告牛xx支付了966元宽带费,其可以使用时间为2014年3月8日至2015年3月8日,故其损失为2014年4月30日至2015年2月23日之间的宽带费用即966元÷365天×(365天-65天)=794元。

关于原告牛xx要求被告牛xx赔偿搬家费500元、电费180元之诉讼请求,由于原告牛xx未向本庭提供充分有效的证据对该两项请求予以证明,故本院均不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项第九十六条第一款第九十七条之规定,判决如下:

裁判结果

1、原告牛xx与被告牛xx签订的《房屋租赁契约》于2014年4月29日解除;

2、本判决生效之日起五日内,被告牛xx返还原告牛xx租金12865元、押金1300元,合计14165元;

3、本判决生效之日起五日内,被告牛xx赔偿原告牛xx宽带费794元;

4、本判决生效之日起五日内,被告牛xx支付原告牛xx违约金1300元;

5、驳回原告牛xx其余之诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费422元,由原告牛xx承担132元,被告牛xx承担290元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判人员

审判长王霞

代理审判员冯林林

代理审判员高琪

裁判日期

二〇一五年二月九日

书记员

书记员曹琦