商铺租期内如遇政府拆迁，承租人能否主张拆迁补偿？

承租人在租赁房屋或商铺期限内，如遇政府拆迁可以根据租赁合同之约定和合同法及相关法规条例之规定，向房屋或商铺产权人主张相应的装修补偿费、搬迁费、临时安置补偿、停产停业损失等。

无锡市新概念网吧与无锡市金海丰汽车附件有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

无锡市滨湖区人民法院

民事判决书

（2014）锡滨民初字第0517号

原告无锡市新概念网吧，住所地无锡市湖滨路157号D区-15号二楼。

投资人陈金光。

委托代理人黄志平，江苏普信律师事务所律师。

被告无锡市金海丰汽车附件有限公司，住所地无锡市湖滨路157号D区15号。

法定代表人何其胜，该公司董事长。

委托代理人曾文庭，江苏崇宁律师事务所律师。

原告无锡市新概念网吧（下称新概念网吧）与被告无锡市金海丰汽车附件有限公司（下称金海丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告新概念网吧的投资人陈金光、委托代理人黄志平，被告金海丰公司的委托代理人曾文庭到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告新概念网吧诉称，其与金海丰公司签订租赁合同并承租了位于无锡市滨湖区湖滨路157号D区-15号一楼、二楼以及三层平台，租赁期至2016年9月30日。承租后，其对上述房屋进行了装饰装潢并增添了附属物。2010年2月，所涉房屋进入拆迁；2013年10月其搬离了所涉房屋。2014年初，金海丰公司与无锡市康源房屋拆迁有限公司签订拆迁补偿协议书，因此获得原告在所涉房屋中的装修、附属物、停业停产损失补偿款。现请求：金海丰公司立即支付其装修补偿款164026元、附属物补偿款12520.5元、停业停产损失10万元。

被告金海丰公司辩称，第一，其已于2013年10月12日与新概念网吧达成协议，即新概念网吧返还租赁房屋并结清水电费，双方再无其他纠葛，故新概念网吧无权主张本案诉请。第二，新概念网吧已于2013年10月搬离所涉房屋，双方之间的租赁关系业已终止，而金海丰公司在2014年1月才与拆迁公司签订拆迁补偿协议书，拆迁补偿协议书签订时，新概念网吧已不再是所涉房屋的承租人，新概念网吧丧失应属于承租人的权利基础。第三，双方租赁合同中明确约定“免责条件”：因房屋拆迁、市政建设原因或其他政府行为，对甲乙任一方造成损失的，互不承担责任，故其没有义务承担原告主张的诉讼请求。第四，2013年10月，双方终止租赁协议后，金海丰公司于2013年11月将原租赁给陈金光的二楼房屋出租给案外人朱书，朱书又对承租房屋进行部分添附，因此新概念网吧主张的装修款中含有朱书添附部分。

经审理查明，2008年8月13日，金海丰公司（甲方）与陈金光（乙方）签订租赁协议一份，主要约定如下内容：1、乙方承租甲方所有的位于湖滨路157号D区15号辅房一楼一间、二楼九间房屋用于零售、网吧、游艺；2、租赁期限8年，从2008年10月1日起至2016年9月30日止，租金8.5万元／年，先付后用；3、乙方确因使用需要，在事先征得甲方许可的情况下，可以对承租房屋进行装饰，但不得影响房屋的结构，租赁期满后，乙方添置的附属于房屋的所有固定的装饰、装潢的所有权归甲方（含泵房及消防设施）；4、因房屋拆迁、市政建设原因或者其他政府行为，对甲乙任一方造成损失的，互不承担责任，出现上述原因合同自然终止，租金按实际使用时间计算，多退少补。2008年9月30日，金海丰公司与陈金光签订补充协议，主要约定如下内容：1、陈金光增加承租金海丰公司三层平台三间用于安装水箱以及仓库用，该三间平台由金海丰公司负责建钢屋架、彩钢夹芯板屋面、外围墙体，其余工作包括二层至三层简易楼梯、门窗、隔墙等装修及附属物均由陈金光负责；2、租赁期限自2008年11月1日至2016年9月30日，租金每年2万元；3、该补充协议作为2008年8月13日租赁协议的附件，与原租赁协议具有同等法律效力。2008年10月15日，金海丰公司与陈金光再行签订补充协议，约定由金海丰免费提供场地供陈金光在网吧南面外墙与主体大楼北面外墙之间建立一座长约35米、宽0.8米左右的消防安全通道，另外双方还约定在房屋租赁合同期间，金海丰公司不得以任何理由拆除该消防安全通道，否则需赔偿陈金光相应损失。

还查明，签订租赁协议后，因承租房屋为毛坯状态，陈金光遂进行了改造、装修。对二层房屋进行如下改造、装修：隔出二层门厅、办公室一间、卫生间两间、仓库一间、机房一间，搭建吧台一处；对二层大厅内进行砖砌隔断，地面铺设瓷砖、屋顶喷黑漆；在进门处安装一组吊柜。对辅房一楼进行如下改造、装修：墙面油漆、地面铺设瓷砖、并隔出一间3-4平米左右的小房间。对三层平台三间进行如下改造、装修：用石膏板进行隔断隔出五间员工宿舍，并用砖砌隔出一间淋浴卫生间。此外，陈金光还建造了二楼通往一楼的消防通道、消防铁梯、二楼通往三楼的铁梯。2009年6月17日，陈金光在湖滨路157号D区-15号二楼注册设立个人独资企业新概念网吧，陈金光所租房屋、场所等均由新概念网吧实际使用。

又查明，2010年2月，蠡湖街道办事处、无锡蠡湖科技创业园管理委员会向原被告双方均发出通知，通知湖滨路157号D区-15号房屋被列入拆迁范围，并告知将进行拆迁、评估事宜。2010年6月28日，无锡市广正房地产评估经纪有限公司（下称广正公司）对湖滨路D区-15号土地、房屋、装修及附属物进行评估并形成评估报告，并于2012年6月2日出具评估报告，载明装修总评估款1400362元、附属物总评估款438105元；广正公司还分别对该房屋内各承租人所租场所的装修进行评估，其中新概念网吧所租场所内的装修评估价为164026元。2014年1月26日，金海丰公司与无锡市康源房屋拆迁有限公司（下称康源公司）签订《无锡市城市非住宅房屋拆迁补偿协议书》，康源公司按照广正公司的评估报告载明的土地、房屋、装修以及附属物的评估价值对所拆房屋予以拆迁补偿，并按照无锡市规定文件以房屋评估价（不含装修及附属物）的3%一次性赔偿金海丰公司停业停产损失437812元。

再查明，在2010年2月相关部门发出拆迁通知后，双方即开始商讨终止租赁合同事宜。后新概念网吧经营到2012年10月31日，此后便开始歇业。但歇业后，网吧物品未搬离。2013年9月，经双方协商，新概念网吧将其在承租房屋内的贵重物品及电脑搬离并交清了2013年9月30日前的全部房屋租金。因拆迁行为导致双方无法继续履行租赁合同，双方于2013年10月1日实际终止了租赁合同的履行，但金海丰公司未对新概念网吧进行任何补偿。

庭审中，金海丰公司提交落款日期为2013年10月12日的《协议书》一份，证明其与新概念网吧就承租房屋终止履行以及善后事宜达成一致意见，即双方终止租赁协议，新概念网吧结清水电费并交还租赁房屋，双方再无其他纠葛。同时，金海丰公司申请该《协议书》签署事项经办人沈国强（系金海丰公司员工，负责金海丰公司租赁物业工作）到庭作证，沈国强陈述：“2013年10月12日吃过午饭后，我到湖滨假日街的光辉网吧陈金光办公室，当时陈金光不在，我就跟他电话联系，他说等一会。半个小时候他就来了，然后他看完就签字。协议书是我带去给陈金光签字的，带去时被告公司（注：即金海丰公司）公章已经先盖好了”。在本院发问陈金光在协议书上签署哪些内容时，沈国强陈述：“他在落款处写了自己的名字和日期，整个过程我是在现场看到的。当时我还要求他盖个公章，但是陈金光说租赁协议上也没有盖公章，我就没有再坚持。”因陈金光对协商一致不予补偿的事实以及《协议书》上期签名真实性均不予认可，新概念网吧申请对《协议书》上乙方落款处“陈金光”签名以及落款日期的真实性进行司法鉴定，苏州同济司法鉴定所进行笔迹鉴定后出具鉴定意见书，认为《协议书》落款处“陈金光”的签名字迹、落款日期字迹与陈金光本人字迹不符。针对该司法鉴定意见，原被告双方均不持异议，但金海丰公司又改变其先前主张，称《协议书》上“陈金光”的签名为新概念网吧职员陈春国代签，在签署《协议书》时，沈国强没有注意到到底是陈金光还是陈春国签署，但金海丰公司并未举证证明代签的事实。

庭审中，关于新概念网吧所作装修相应的评估款，双方一致确认其中铝合金卷帘门一项为金海丰公司安装，该项评估价为1579.5元，应从装修评估款中予以扣除。关于评估报告中的其他装修项目，金海丰公司对二层大厅一项提出异议，称二层大厅一项的具体范围不清楚，可能包含房屋本身的补偿，应由评估公司予以明确后审核；陈金光则称，其所租房屋均为毛坯，装修均由其所作，评估报告已将房屋价值与装修价值分开评估，故除铝合金卷帘门一项外其余项目的评估价值均应由其享有。关于附属物评估报告，双方一致确认其中铁栏杆扶手、内隔墙、铁楼梯三项为新概念网吧所作，该三项评估价为12520.5元。

上述事实，由租赁协议、补充协议（简易房）、补充协议、协议书、苏同司鉴所（2014）文鉴字第234号司法鉴定意见书、无锡市城市非住宅房屋拆迁补偿协议书、评估报告、个人独资企业营业执照、勘查笔录、当事人陈述等在卷佐证。

本院认为，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定处理；没有约定又协商不成时，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。本案中，新概念网吧承租金海丰公司房屋后进行了装饰装修并添置了附属物，双方租赁协议仅对租赁期满后装修的归属进行约定，并未约定租赁期尚未届满因拆迁导致合同无法继续履行情形下装修、附属物的归属。在双方租赁合同的履行过程中，因出现承租房屋拆迁导致双方合同无法履行，而承租房屋中的装修、附属物已由拆迁公司评估后照价赔偿给了出租人，该装修、附属物赔偿不应由出租人享有，应由出租人返还承租人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，金海丰公司提交《协议书》证明其已与新概念网吧就租赁协议的终止及善后事宜达成一致，即双方再无其他纠葛。金海丰公司主张该协议由其与陈金光本人所签，其申请到庭的经办人沈国强陈述，其亲眼所见陈金光在《协议书》上签名落款的过程，但经笔迹鉴定该《协议书》上落款处的签名及落款日期均非陈金光本人所写，对此金海丰公司应承担举证不能的法律责任。在鉴定意见交由双方质证后，金海丰公司又提出所谓笔迹由陈金光手下员工代签，但对此其并未提交证据予以证明，且其陈述存在前后矛盾，故对金海丰公司提交的《协议书》本院不予采信。基于上述理由，新概念网吧主张金海丰公司返还其装修、附属物拆迁赔偿款的主张，符合法律规定，应予支持。

关于金海丰公司提出的2013年10月双方已经终止租赁合同的履行，签订拆迁补偿协议时新概念网吧不再是承租人因此不应享有基于房屋租赁合同主张装修及附属物的权利，该抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。关于金海丰公司提出的双方租赁协议中约定“因房屋拆迁原因导致合同终止，对甲乙任一方造成损失的，互不承担责任”，故金海丰公司按约无需承担赔偿新概念网吧装修、附属物损失的抗辩意见，该约定适用前提是拆迁导致出租人、承租人双方的经营、搬迁等损失；而本案中新概念网吧的装修及附属物已由拆迁公司予以赔偿，后由金海丰公司领取，属于装修及附属物相应补偿，并不属于约定的损失范围，故该项抗辩意见本院亦不予以采纳。关于金海丰公司提出的评估报告中二层大厅可能包含房屋本体的补偿，需要评估公司明确后进行审核的抗辩意见。一方面，二层房屋在出租时为毛坯状态，陈金光对所涉房屋进行包括天棚工程、地面工程、隔断工程等装修；另一方面，广正公司所作评估系对房屋、土地、装修、附属物分项评估，所涉房屋价值已由广正公司另行评估并赔偿给金海丰公司，金海丰公司的上述抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。关于金海丰公司提出2013年11月其将房屋租赁给案外人后案外人另行装修，故装修补偿款中包含案外人装修部分的抗辩意见，因新概念网吧承租房屋的装修部分在2010年业已评估并于2012年出具评估报告，后康源公司也按照该评估报告对装修予以赔偿，即使存在案外人重新装修的事实，不影响新概念网吧按评估报告载明的装修评估款主张本案诉请，故金海丰公司的上述抗辩意见，本院亦不予采纳。据此，新概念网吧主张返还的装修评估款164026元，扣除铝合金卷帘门1579.5元，余款162446.5元应由金海丰公司返还；新概念网吧主张的附属物评估款12520.5元，也应由金海丰公司返还。

关于新概念网吧主张的停业停产损失，因双方租赁协议已约定如遇拆迁导致租赁合同无法履行给双方造成的损失，互不承担责任。新概念网吧主张的停业停产损失系其无法经营的损失，按照双方约定不应由金海丰公司予以承担，故该项主张与双方约定不符，本院不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告无锡市金海丰汽车附件有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告无锡市新概念网吧装修、附属物评估款174967元。

二、驳回原告无锡市新概念网吧的其他诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5425元，由无锡市新概念网吧承担1973元，由无锡市金海丰汽车附件有限公司承担3452元；保全费2520元、鉴定费3000元，由无锡市金海丰汽车附件有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。

审判长  勇立宇

代理审判员  贾俊

人民陪审员  王芹

二〇一五年三月十八日

书记员  蒋龄