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明知发起人为设立公司以自己名义签订合同的合同相对人应向公司追责——中房集团成都房地产开发有限公司诉张之洲、成都市时代经典餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷案

发布日期:2020-03-27 20:59:03

 本案要旨:公司发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人是否享有主张发起人或公司承担责任的选择权,应取决于其签订合同时是否知晓发起人是为设立公司而签订合同。如果合同相对人在签订合同时明知这一情况,公司设立后实际享有了合同权利并履行了合同义务,则合同相对人不具有选择权,应由公司向合同相对人承担责任。

案号:(2015)川民终字第579号

案情简介:

2008年9月8日,张之洲与中房公司签订租赁合同,约定中房公司将东湖商业大楼附楼出租给张之洲。张之洲先以个人名义签署本合同,待张之洲注册完毕工商手续后,补盖公司公章,完善合同,在此期间合同仍然生效。2010年5月,时代公司设立,将涉租房屋登记为公司住所,将涉租房屋用于经营卡拉OK,酒吧、音乐厅及餐厅。2012年9月,时代公司因违法经营被停业整顿、吊销娱乐行业经营许可证,由此拖欠房屋租金。2014年5月5日,中房公司向张之洲、时代公司送达律师函,解除租赁合同,同时要求张之洲和时代公司按约履行给付租金及违约金义务。

一审审理

原告:中房集团成都房地产开发有限公司(以下简称中房公司)。

被告:张之洲。

被告:成都市时代经典餐饮有限公司(以下简称时代公司)。

2008年9月8日,张之洲与中房公司签订了租赁合同,约定中房公司将其位于四川省成都市锦江区河心路1号东湖花园二期的东湖商业大楼附楼出租给张之洲。合同对租赁用途约定为:张之洲仅能将租赁房屋作为国家允许的商业、娱乐、餐饮项目;张之洲先以个人名义签署本合同,待张之洲注册完毕工商手续后,补盖公章,完善合同,在此期间合同仍然生效。合同还约定了租赁期限、免租期、保证金、违约责任等条款。

2009年6月1日,中房公司向时代公司发出《关于同意时代经典餐饮娱乐有限公司改造东湖二期商业广场地面的回函》,同意时代公司对涉租房屋的改造方案;2009年6月8日,中房公司向东湖二期全体业主发出《关于二期商业附楼污水管道安装的说明》,告知全体业主委托时代公司实施污水管道安装工程;2012年7月19日,中房公司向时代公司发出《东湖花园二期商业广场附楼工程结算及租金抵扣协议》,约定时代公司对涉租房屋防水及给排水工程进行改造和补建的费用,经审计确认并由双方认可后,从租金中扣减。

2010年5月,时代公司设立,将涉租房屋登记为公司住所,将涉租房屋用于经营卡拉OK,酒吧、音乐厅及餐厅。房屋租金由时代公司向中房公司支付,房屋租赁发票由中房公司向时代公司开具。2012年9月,时代公司因违法经营被停业整顿、吊销娱乐行业经营许可证,由此拖欠房屋租金。

2014年5月5日,中房公司向张之洲、时代公司送达律师函,解除其与张之洲、时代公司签订的租赁合同,同时要求张之洲和时代公司按约履行给付租金及违约金义务。一审庭审中,双方均确认租赁合同于2014年5月7日解除。

中房公司的诉讼请求为:确认中房公司与张之洲、时代公司签订的租赁合同已解除,判令张之洲、时代公司向中房公司支付拖欠的房屋租金5358529元、违约金758334元、房屋占用费56413元(暂计算至2014年6月30日)。

一审法院审理认为:中房公司与张之洲签订的租赁合同及补充协议,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,应属合法有效。虽该租赁合同系中房公司与张之洲双方签订,但在实际履行过程中,张之洲设立的时代公司实际使用该租赁房屋,且中房公司也向张之洲和时代公司送达过催款通知,中房公司与时代公司也签订过《东湖花园二期商业广场附楼工程结算及租金抵扣协议》,庭审中时代公司也认可其租赁了案涉房屋,故能够认定案涉租赁房屋实际由张之洲与时代公司共同向中房公司租赁,故中房公司主张时代公司、张之洲共同承担退还租赁物并支付房屋租金、违约金的诉讼请求,应予支持。

因各方当事人均确认中房公司于2014年5月7日向张之洲、时代公司送达律师函时,各方签订的租赁合同已解除,故确认各方签订的上述合同于2014年5月7日已解除。庭审中,张之洲和时代公司均认可其从2013年1月15日起未按约支付房屋租金,各方在租赁合同中约定如张之洲、时代公司逾期支付租金,按逾期金额的每日万分之五支付违约金,符合法律的规定,故张之洲和时代公司应按合同约定,支付中房公司房屋租金4324282元和违约金608436元。在合同解除后,张之洲和时代公司未退还案涉房屋,应按合同约定的租金标准,支付从2014年5月8日起至实际退还房屋止的房屋占用费。

据此,一审法院判决中房公司与张之洲、时代公司签订的租赁合同于2014年5月7日已解除;张之洲、时代公司向中房公司退还案涉租赁房屋;张之洲、时代公司向中房公司支付房屋租金4324282元、违约金608436元、房屋占用费3196447.44元。

一审判决后,中房公司于2015年7月1日通过公证的方式将案涉房屋收回。

二审审理: 

张之洲不服一审判决,上诉称,其不应当向中房公司承担任何法律责任,请求二审法院撤销原判,驳回中房公司要求张之洲承担法律责任的诉讼请求。

二审法院审理认为:从租赁合同签订的背景及合同主体分析,张之洲与中房公司签订的租赁合同关于租赁用途约定为:“乙方仅能将租赁房屋作为国家允许的商业、娱乐、餐饮项目。”关于签约主体约定为:“乙方先以个人名义签署本合同,待乙方注册完毕工商手续后,补盖公章,完善合同,在此期间合同仍然生效。”可以认定,中房公司在与张之洲签订租赁合同时,明知张之洲是时代公司发起人,以设立时代公司为目的,以张之洲个人名义签订租赁合同。依照合同法第四百零二条的规定:受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中,张之洲为设立时代公司,作为时代公司发起人以自己名义与相对人中房公司签订租赁合同,对此情况,中房公司是明知的。时代公司已成功设立,因此租赁合同应直接约束中房公司和时代公司。

在租赁合同履行过程中,中房公司向时代公司发出了《关于同意时代经典餐饮娱乐有限公司改造东湖二期商业广场地面的回函》、《东湖花园二期衡业广场附楼工程结算及租金抵扣协议》,向东湖二期全体业主发出了《关于东湖二期商业附楼污水管道安装的说明》,表明中房公司在租赁合同履行过程中,也知晓涉租房屋的实际使用人为时代公司而非张之洲。2010年5月21日时代公司设立后,将涉租房屋登记为公司住所地,并将涉租房屋用于经营餐饮娱乐。涉租房屋的房租一直由时代公司向中房公司交纳,租赁发票也由中房公司向时代公司开具,因此时代公司已经实际享有了租赁合同的权利并履行了租赁合同义务。依照最高人民法院《关于适用公司法若干问题的规定(三)》(以下简称《公司法司法解释三》)第2条的规定:“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。”本案中,时代公司设立后,已实际享有了合同权利并履行了合同义务,从权责一致的角度,应由时代公司向合同相对人中房公司承担相应的法律责任。发起人张之洲在时代公司设立后的责任形式应体现为对时代公司出资充实的责任,并仅以其出资为限对时代公司承担责任,而非以个人名义与时代公司一起对外承担连带责任。

对于房屋租金、违约金、房屋占用费的数额问题。由于张之洲、时代公司和中房公司对原审认定的金额均无异议,且各方均认可涉租房屋已于2015年7月1日由中房公司收回,故二审法院对原审认定的房屋租金、违约金予以确认并维持。由于中房公司已经在诉讼中收回房屋,其关于退还房屋的主张已经实现,则其在本案中要求退还房屋的诉讼请求已经失去基础,因此二审法院对该项请求不予支持。房屋占用费按照原审认定的计算标准,即以合同约定的每月租金313408元为计算标准,从租赁合同解除之日即2014年5月8日起,计算至房屋收回之日即2015年7月1日止,共计4306832.5元。

据此,二审法院判决中房公司与张之洲、时代公司签订的租赁合同于2014年5月7日已解除;时代公司向中房公司支付房屋租金4324282元、违约金608436元、房屋占用费4306832.5元。