简单点：最高法院：借名买房合同有效吗？

“借名买房”这个行为并不鲜见，即是由借名人出资购买房屋，而房屋登记在出名人名下的行为。借名买房的原因多种多样，有的父母由于年龄过大，无法办理按揭，借由子女的名义买房；由于出资人与产权持有人并不同一，甚至有人认为借名买房是违背公序良俗的，这里律师用案例带大家了解一下。

案例介绍

陈某与陶某、罗某由于借款合同纠纷诉讼法院，经查明某市区有（不动产权证号为字××号）房屋登记的权利人为陶某。该房屋的《商品房买卖合同》上载明的出卖人为某有限公司，买受人为陶某。某市房地产业专用发票上注明的购买方、某市契税完税证上注明的纳税人、房屋维修基金缴款书的缴款人、某市城镇房屋所有权情况调查表注明的所有权人均为陶某。后在法院拍卖该房屋的过程中，罗某的父亲提出执行异议，要求法院停止对该房产进行拍卖！并就该房屋提起了执行异议之诉。

一审法院认为

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。”

以及第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，在案涉房屋登记为陶某的情况下，罗某父亲应就涉案房屋归其所有提供充足的证据予以证明，但现有证据并不能充分证明该房屋的产权属于罗某父亲。

一审法院作出判决，驳回罗某父亲的异议申请。

罗某的父亲不服判决提起上诉

本案二审争议焦点为：1、案涉房屋的实际权利人如何确定？2、罗某父亲的诉讼请求能否得到支持？围绕上述争议焦点问题，本院分析评判如下：

在案涉房屋登记为陶某的情况下，上诉人罗某父亲应当提供充分的证据证明该涉案房屋归其所有，应当对房屋所有权归其所有这一要件事实承担举证证明责任，但现有证据不足以充分证明或者使得法官确信该涉案房屋的产权属于罗某父亲，故本案涉案房屋所有权系陶慧君而非罗某父亲享有。

本案中不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案全部事实显然不符合上述能够发生排除执行效果的规范构成要件，故本案不能适用第二十八条。上诉人罗某父亲对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的理解有误。《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案涉案房屋不动产登记簿上记载的权利人系陶慧君，上诉人罗某父亲所举证据不足以排除不动产登记簿上的记载，难以证明其自身为涉案房屋的所有权人。

根据法院查明的事实，罗某的父亲已超过60岁，向银行进行买房贷款，但由于其年龄不符合贷款条件为由，拒绝与罗某的父亲签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗某的父亲遂以其儿媳陶某名义签订购房合同，但案涉房屋不是陶某名下的唯一住房，案涉房屋拍卖过程中已预留适当的安置费用给予罗某父亲。

且首付款及按揭款均由罗某父亲支付，从签订合同、交付房屋至今一直被罗某父亲合法占有,按一般的生活常理，借名购房中购房人一般会承担全部费用，与家庭成员之间赠与有所区别。

从本案的各种出资情况来看，结合某公司章程、股东花名册、某公司及其法定代表人出具的证明、代缴35万元首付款的凭证、支付每月房屋按揭贷款的存取款凭证等证据，可以认定某公司支付的首付款是受罗某父亲委托代其付款，每月房屋按揭贷款亦由其支付，首付款和月付贷款的支付均与陶某无关。另外，结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗某父亲所有。

故，二审判决认定案涉房屋系罗某父亲借陶某名义购买，且首付款及按揭款均由罗某父亲支付，从签订合同、交付房屋到至今一直被罗某父亲合法占有、使用，具有相应的事实依据，并无不当。

最终法院判决停止对涉案该房产进行拍卖。

【裁判要旨】

1.不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。

2.借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，符合《物权法解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

END