以案说法：违法建筑租赁合同无效但租赁收益受法律保护

    以案说法：违法建筑租赁合同无效但租赁收益受法律保护

        ——王卫洲，北京万典律师事务所律师（本文根据真实案例撰写）

  案情简介：甲公司系一家钢铁企业，为降低生产成本到农村区域的租赁乙村村委建设的厂房，2015年2月双方签订《厂房租赁协议》协议约定村委会负责保证厂房的合法性，甲公司每月乙村村委会支付租金20万元，合作期限五年。合作期限中甲公司因经营不善，从2016年3月开始开始拖欠乙村村委会的租金。2018年5月甲公司被丙公司收购，决定迁址到另一区域，乙村委会向甲公司索要未付的租金520万元，甲公司提出乙村委会的厂房既没有土地使用权证书也没有建设工程规划许可证，属于违法建筑，违法建筑不受法律保护，双方签订的《厂房租赁协议》无效，要求村委会返还已经支付的租金280万元。随后甲公司向人民法院提起诉讼请求确认《厂房租赁协议》无效，要求村委会返还已经支付的租金280万元，乙村委会提起反诉要求未付的租金520万元。

   人民法院经审判认为双反签订的《厂房租赁协议》无效，但是租赁乙村委会厂房的事实客观存在，应当支付相应的租金，遂判决甲公司向乙村委会支付尚未支付的租金520万元。

律师解析：

1、因涉案厂房属于违法建筑，双方签订的《厂房租赁协议》无效。

     关于2011年6月22日银泰公司与中冶公司签订《房屋租赁合同》的效力问题。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，乙村村委会作为出租人与甲公司签订《厂房租赁协议》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故双方签订《厂房租赁协议》无效。

2、对于没有支付的租金，应当予以支持。

虽然双方签订的厂房租赁协议是无效，但是甲公司客观存在使用乙村委会厂房的情形，因此获得了利益，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”鉴于此，村委会要求甲企业支付租金的诉求应当获得支持。