15810784790

18510464583

联系我们
  • 24小时律师热线: 010-86393036
    400-150-9288
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

高振浪、天津市西青区人民政府李七庄街杨楼村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

发布日期:2020-04-10 21:36:27

高振浪、天津市西青区人民政府李七庄街杨楼村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)津民终363号

上诉人(一审原告):高振浪,男,1978年9月14日出生,汉族,住天津市西青区。

委托诉讼代理人:赵文鸣,天津子矜律师事务所律师。

委托诉讼代理人:聂雷强,天津益清律师事务所律师。

被上诉人(一审被告):天津市西青区人民政府李七庄街杨楼村民委员会,住所地天津市西青区杨楼村。

负责人:张家利,该村村委会主任。

委托诉讼代理人:周隆君,天津张盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人:姚凯,天津张盈律师事务所律师。

上诉人高振浪因与被上诉人天津市西青区人民政府李七庄街杨楼村民委员会(以下简称杨楼村委会)房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市第一中级人民法院(2018)津01民初12号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。高振浪的委托诉讼代理人赵文鸣、聂雷强,杨楼村委会的委托诉讼代理人周隆君、姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

高振浪上诉请求:1.撤销一审民事判决,将本案发回重审或改判杨楼村委会赔偿高振浪经济损失3026.25万元;2.一审、二审诉讼费由杨楼村委会承担。事实和理由:(一)一审法院认定事实不清。1.杨楼村委会在租赁物竣工后,没有办理消防、建委、房管等相关验收,并在隐瞒该事实的情况下,将其租赁给高振浪从事经营活动,违反了法律禁止性规定,导致高振浪签订的《房屋租赁协议》的合同目的无法实现,给高振浪造成重大经济损失,应承担相应的违约责任。本案涉诉的房屋土地规划性质为商业性质,属于依法应该进行消防验收的建设工程,杨楼村委会没有证据证明涉诉房屋经过消防验收且消防验收已经合格。2.一审法院到消防部门调取的证据不全。一审法院没有将租赁物全部备案、验收整体案卷资料调取齐全。一审法院调取的证据不能认定租赁物所存在的消防问题系高振浪的行为导致。(二)一审法院适用法律错误。1.高振浪请求解除合同的理由是杨楼村委会将未经过消防合格验收的建筑物出租给高振浪经营酒店使用,构成了根本违约,导致合同无法继续履行。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,“当事人协商一致,可以解除合同。”属于法律适用错误。2.由于杨楼村委会的严重违约行为导致合同无法履行,杨楼村委会应当承担全部赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。”据此,杨楼村委会应当赔偿高振浪的经济损失。3、一审法院认为,高振浪因自身消防验收问题被停业,其损失不应由杨楼村委会承担,不能成立。租赁物没有经过竣工消防验收,杨楼村委会违反了《中华人民共和国消防法》(以下简称《消防法》)第十三条的规定,高振浪主张解除合同、赔偿损失,应予支持。4、客观上高振浪无法整改后恢复营业。依据消防部门《建设工程消防设计审核申报材料清单》、《建设工程消防验收/竣工验收消防备案检查申报材料清单》的规定,高振浪整改后,申请验收时应当提交消防机构出具的原建筑的消防设计审核(验收)意见书,但杨楼村委会没有进行消防验收,不能提供该文件,导致高振浪无法进行经营。

杨楼村委会辩称,(一)高振浪请求杨楼村委会赔偿损失的请求缺乏事实和法律依据,应予驳回。1.杨楼村委会履行双方签订的《房屋租赁协议》没有任何过错,不存在任何违约行为。本案中,杨楼村委会与高振浪签署《房屋租赁协议》后,依约向高振浪交付了符合双方合同约定的租赁标的物,履行了合同约定的保障消防设施齐全的合同义务。而且,根据《房屋租赁协议》第一条第3项的约定,高振浪保证装修期间达到消防验收合格,故消防验收义务应由高振浪承担。2.案外人天津市海底鲜酒店管理有限公司(以下简称海底鲜公司)被处以行政处罚,系因其作为经营者在营业之前未经消防安全检查擅自营业导致,与杨楼村委会无关。通过西青消防支队的处罚决定可以明确,违法主体系案外人海底鲜公司,违法行为系案外人海底鲜公司经营前未申请进行消防安全检查,违法主体及违法行为均非杨楼村委会。3.高振浪诉称租赁标的物自始不具备办理消防验收条件没有任何事实和法律依据。结合西青消防支队向海底鲜公司下达的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》,涉诉项目属于备案项目,而非验收项目。而且,本案涉诉房屋在海底鲜公司经营之前,用途不确定,涉诉房屋不属于人员密集场所。此外,西青消防支队出具的复查意见书已经向海底鲜公司明确其消防设计复查合格,同意恢复施工,海底鲜公司施工后,竣工消防检查的结果为不合格。故高振浪认为涉诉房屋自始不具备办理消防验收条件不能成立。(二)高振浪主张的其他各项理由均不能成立。1.高振浪以其经营的案外人海底鲜公司为主体,对涉诉房屋装修并进行了消防设计备案复查及消防备案检查,对承租房屋有清楚、全面的了解,杨楼村委会不存在任何隐瞒事实的情形。2.本案一审法院依据高振浪申请调取了相关证据,此后高振浪又申请律师调查令自行前往西青消防支队调取了相关证据材料,不存在调取证据不全的情形。3.高振浪一审主张解除《房屋租赁协议》,杨楼村委会亦同意解除,一审法院适用法律并无不当。综上,请求驳回上诉,维持原判。

高振浪向一审法院起诉请求:1.判令解除高振浪与杨楼村委会签订的《房屋租赁协议》。2.判令杨楼村委会赔偿高振浪经济损失3026.25万元。3、本案诉讼费由杨楼村委会承担。

一审法院认定事实:高振浪与杨楼村委会于2013年7月27日签订《房屋租赁协议》,约定由高振浪承租位于西外环线杨楼盛阳园底商进行经营,面积为6254平方米,租期20年(2013年11月1日至2033年10月31日);高振浪装修诉争房屋。2013年10月16日海底鲜公司开业。2016年5月10日西青消防支队进行检查,以该单位未经消防检查为由责令停业,并处叁万元罚款。

一审法院认为,本案的争议焦点为:一、关于解除高振浪与杨楼村委会签订《房屋租赁协议》;二、关于杨楼村委会赔偿高振浪经济损失3026.25万元。关于焦点一,双方签订《房屋租赁协议》合法有效,现双方均同意解除该合同,一审法院予以照准。关于焦点二,关于高振浪主张杨楼村委会赔偿经济损失3026.25万元一节,2014年10月31日西青消防支队向海底鲜公司下达青公消设复字(2014)第0026号《建设工程消防设计备案复查意见书》,结论为:“修改后的消防设计符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第8.1.2条的规定,该工程消防设计复查合格,同意恢复施工。”“该建设工程消防设计经复查合格后,不得擅自修改。确需修改的,应当重新备案。该建设工程竣工后,你单位应当自工程竣工验收合格之日起七个工作日内,依法向我支队进行竣工验收消防备案”。2016年2月6日,西青消防支队下达给海底鲜公司青公竣查字(2016)第0006号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》,指出存在问题为:“1、设计图纸与施工现场不符。2、操作区与就餐区未做防火分隔。3、设施无法正常启动。4、防火门宽度不够。5、二楼大厅屋顶使用可燃装修材料。并告知“你单位收到本通知后,应当立即将该工程停止使用,组织整改后向我支队申请复查。”2016年5月10日西青区消防支队进行检查,以该单位未经消防检查为由责令停业,并处叁万元罚款。

根据现有证据及双方陈述,上述问题无法归责于杨楼村委会一方。西青消防支队责令高振浪停业的理由与高振浪提出的租赁物自始就不具备办理消防验收的条件不具有关联性。2014年10月31日西青消防支队向海底鲜公司下达青公消设复字(2014)第0026号《建设工程消防设计备案复查意见书》结论为“该工程消防设计复查合格,同意恢复施工。”即高振浪提出的租赁物自始就不具备办理消防验收条件致使高振浪无法进行消防验收的观点不成立。现高振浪系基于自身消防验收问题被责令停业,其请求杨楼村委会赔偿经济损失3026.25万元证据不足,一审法院不予支持。

综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:“一、原告高振浪与被告天津市西青区人民政府李七庄街杨楼村民委员会签订的房屋租赁合同解除;二、驳回原告高振浪的其他诉讼请求。案件受理费193113元,由原告高振浪负担。”

二审中,高振浪提交了2018年10月9日天津市南开公证处出具的《公证书》,证明高振浪进行二次装修申报必须有原始的消防验收材料。经本院组织质证,杨楼村委会的质证意见为:对《公证书》的真实性、合法性没有异议,对证明目的和关联性不认可。根据《公证书》记载,高振浪申请的是消防设计审核,根据一审法院调取的证据,2014年高振浪已经做了相关工作,且申报材料清单中的材料涉诉房屋都具备,不存在不能提供的情况。本院认为,杨楼村委会对该证据的真实性没有异议,本院予以采信。

本院经审理,对一审法院查明的事实予以确认。

本院另查明,2014年10月31日,西青消防支队向海底鲜公司下达青公消设复字(2014)第0026号《建设工程消防设计备案复查意见书》,内容为:“你单位向我支队备案的由华诚博远(北京)建筑规划设计有限公司设计的天津市海底鲜酒店管理有限公司装修改造工程设计文件(备案凭证文号:青公消设备字(2014)第0109号。工程地址为天津市西青区李七庄街,该工程,钢筋混凝土(砼)结构,二级耐火等级,装修面积为8511.20平方米,使用性质为酒店。),经我支队备案检查,该工程部分消防设计不符合相关消防技术标准的规定。你单位于2014年10月8日申请复查,经按照《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)复查,存在问题均予以整改,修改后的消防设计符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第8.1.2条的规定,该工程消防设计复查合格,同意恢复施工。该建设工程消防设计经复查合格后,不得擅自修改。确需修改的,应当重新备案。该建设工程竣工后,你单位应当自工程竣工验收合格之日起七个工作日内,依法向我支队进行竣工验收消防备案。”

2016年2月6日,西青消防支队向海底鲜公司下达青公竣查字(2016)第0006号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》,内容为:“天津市海底鲜酒店管理有限公司存在如下问题:1.设计图纸与施工现场不符。2.操作区与就餐区未做防火分隔。不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第5.3.1条规定。3.设施无法正常启动。不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第8.1.1条规定。4.防火门宽度不够。不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第6.5.7条规定。5.二楼大厅屋顶使用可燃装修材料。不符合《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95)第3.1.16条规定。你单位收到本通知后,应当立即将该工程停止使用,组织整改后向我支队申请复查”。

2018年7月4日,西青消防支队出具《关于天津市西青区人民政府李七庄街杨楼村村民还迁住宅的消防设计备案、验收备案情况说明》,内容为“根据天津市第一中级人民法院介绍函要求,经天津市西青区公安消防支队网上查阅相关材料:天津市西青区人民政府李七庄杨楼村村民委员会于2011年5月6日经网上备案受理系统进行了杨楼村村民还迁住宅工程消防设计备案,备案号:120000WSJ110002310。该工程未被确定为抽查对象,自2011年5月6日至今,无消防验收备案信息”。

本院认为,根据双方当事人的上诉请求和答辩意见,本案争议焦点为:一、杨楼村委会是否存在违约;二、杨楼村委会是否应赔偿高振浪经济损失。

一、关于杨楼村委会是否存在违约问题。首先,《消防法》第十条规定,“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程,除本法第十一条另有规定的外,建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内,将消防设计文件报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。”第十一条规定,“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定,“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案:(一)本法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”现高振浪主张涉诉房屋属于依法应该进行消防验收的建设工程,对此,本院认为,根据《消防法》第十一条、第十三条的规定,国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将其消防设计文件报送公安机关消防机构审核,且按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。本案涉诉房屋的土地规划性质虽为商业性质,但高振浪提供的证据不能证明涉诉租赁房屋符合上述规定的情形。其次,高振浪与杨楼村委会签订《房屋租赁协议》后,对涉诉租赁房屋进行了装修改造并经营使用。海底鲜公司作为租赁房屋的实际使用人向西青消防支队进行了装修改造工程设计备案并对消防设计进行了修改,西青消防支队下达了《建设工程消防设计备案复查意见书》,认定海底鲜公司修改后的消防设计复查合格,同意其恢复施工。由此可以证明,涉诉租赁房屋已经通过消防设计审核。同时,该复查意见书中亦明确要求,该建设工程消防设计经复查合格后,不得擅自修改。确需修改的,应当重新备案。2016年1月15日,海底鲜公司对涉诉房屋申报消防验收备案,经检查存在五项问题,西青消防支队要求海底鲜公司停止使用,整改后向西青消防支队申请复查。但海底鲜公司未进行整改,继续经营。同年5月10日,西青消防支队对海底鲜公司进行监督检查,以其未经消防安全检查擅自投入使用、营业为由责令停业并处以罚款。以上事实可以证明,海底鲜公司停业系因申报的消防验收不合格和未进行消防安全检查擅自投入使用所导致。双方签订的《房屋租赁协议》约定,涉诉房屋由高振浪负责装修,并在装修期间达到消防验收合格标准。现高振浪主张海底鲜公司无法经营系因杨楼村委会的原因导致,不能成立。第三,海底鲜公司的装修改造工程消防设计已经通过西青消防支队审核,虽然竣工验收消防备案检查没有合格,但《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》中已写明对存在问题组织整改后可以向西青消防支队申请复查,故不存在高振浪主张的因租赁物自始就不具备办理消防验收的条件,即使经过整改亦无法恢复营业的情形。综上,高振浪主张杨楼村委会存在违约的理由不能成立。

二、关于杨楼村委会是否应赔偿高振浪房屋装修损失问题。一审期间,高振浪以杨楼村委会构成根本违约,致使不能实现合同目的为由,请求解除双方签订的《房屋租赁协议》。杨楼村委会表示同意解除该协议,但保留主张因解除协议造成损失的权利。因双方当事人均同意解除《房屋租赁协议》,继续履行《房屋租赁协议》的基础已不存在,原审法院判令解除《房屋租赁协议》并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。”本案中,高振浪提供的现有证据不能证明杨楼村委会存在违约导致《房屋租赁协议》解除,故高振浪主张杨楼村委会赔偿其装修损失的请求缺乏法律依据。

综上所述,高振浪的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费193,113元,由高振浪负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  宫 涛

代理审判员  郭静波

代理审判员  张 胜

二〇一八年十二月二十九日