李应水诉世嘉房地产开发有限公司房屋拆迁合同案

（一）首部

　　1．判决书字号
　　一审判决书：北京市丰台区人民法院（2005）丰民初字第5234号。
　　二审判决书：北京市第二中级人民法院（2006）民终字第573号。
　　2．案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告（被上诉人）：李应水。
　　委托代理人：李君，李应水之子，无业。
　　委托代理人：王均明，北京市中翔律师事务所律师。
　　被告（上诉人）：北京世嘉房地产开发有限公司。
　　法定代表人：朱仝，董事长。
　　委托代理人：王慧鹏，该公司经营部经理。
　　委托代理人：刘遨洋，该公司行政部经理。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：北京市丰台区人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：高英；审判员：王炳光；人民陪审员：马浩。
　　二审法院：北京市第二中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：王羽红；审判员：林立；代理审判员：杨世军。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：2005年9月14日。
　　二审审结时间：2006年3月16日。
　　（二）一审情况
　　1．一审诉辩主张
　　（1）原告诉称
　　2004年2月9日，原告与被告签订回迁安置协议（以下简称安置协议），由被告对原告在丰台区和义西区的住房进行拆迁安置，协议中明确规定，原告从其住房中迁出，被告安置给原告住房两套，即位于丰台区的“世嘉丽晶”项目3号楼1单元204及3号楼3单元504，上述房屋交付期限为2005年1月1日。后原告按照协议约定迁出，至2005年1月1日，被告仅为原告办理一套房屋即现住址的房屋（原协议中的3号楼1单元204入住时调整为10号楼7单元204）的入住手续。原告要求被告办理另一套房屋入住手续，被告却拒绝为原告办理。为此原告向法院提起诉讼：要求被告履行与原告签订的回迁安置协议中第二部分第五条内容，为原告办理双方签订的协议中未交付的房屋入住手续；诉讼费由被告承担。
　　（2）被告辩称
　　原告起诉书未陈述全部的事实。实际情况是我公司于2001年5月11日与北京市南郊农场（以下简称南郊农场）签订和义西区的城市住宅合作开发合同，双方约定由南郊农场于2001年8月11日前负责拆除完开发地区的地上建筑物，以使我公司具备基本施工条件。但直至2003年底开发地区上原告之居所尚未拆除。由于开发工期紧迫，我公司代南郊农场与原告李应水于2004年2月9日签订了安置协议，并对该居住房屋进行了拆除。因此而发生的若干费用由我公司暂替南郊农场垫付，待日后同南郊农场结算。因本公司原本并不负责本案拆迁工作，故对拆迁的范围并无具体了解，本案原告在签订协议前也一直未能提供任何有效合法的房屋所有权证明或地上附着物的有关证明。但本案原告一直称自己享有其居住房屋的合法所有证明，并承诺于协议约定房屋交付使用前向我公司提供相关证明，如果不能提供，原告在向我公司交付人民币拾壹万伍千元后，只享有该协议一套住房的所有权即和义西里10号楼7单元204室（原3号楼1单元204号）。由于签订安置协议时，双方仅以口头形式做出了约定，并未将该项约定写入协议文本当中，故在我公司强烈要求的情况下，原告于2004年11月为我公司提供了承诺书，承诺了双方口头约定的事实。现我公司已全部履行了协议义务，原告还应按约定向我公司支付陆万伍仟元款项。
　　2．一审事实和证据
　　北京市丰台区人民法院经公开审理查明：2001年5月11日，北京市世嘉房地产开发有限公司（以下简称世嘉房产公司）与北京市南郊农场（以下简称南郊农场）签订合作开发房地产项目合同书，双方约定联合开发位于北京市丰台区和义西区的城市住宅用地的房地产项目。2004年2月16日，世嘉房产公司取得了北京市规划委员会的和义西区住宅小区4—1号住宅楼等3项建设工程的规划许可证。2004年2月9日，世嘉房产公司（甲方）与李应水（乙方）签订回迁安置协议。协议约定：第一，安置方案。甲方就乙方在规划和义西区4号地块内现有住房（平房约80平方米）的搬迁安置问题与乙方达成协议：甲方将“世嘉丽晶”项目3号楼1单元204号及3号楼3单元504号两套商品房安置给乙方，同时乙方需支付甲方人民币115 000元；房屋建筑面积及安置总价为3号楼1单元204号82．44平方米，3号楼3单元504号83．63平方米。按照项目平均价格3 900元每平方米标准计算，扣除乙方支付给甲方的人民币115 000，合计总安置费用532 673元，双方协商约定上述单位面积价格和乙方应支付金额为最终数额，乙方不再为此两项增加支付金额。第二，双方权利及义务。甲方确保上述安置房屋产权为乙方唯一合法所有，乙方拥有与其他小区居民同等的各项权利及义务；乙方需在本项目开盘时支付甲方人民币45 000元，并根据甲方要求时间办理贷款手续；乙方须在签订本协议后5日内从现住房（规划和义西区4号地块内）迁出，迁出费用由乙方自行负担；乙方在入住前需与甲方委托之物业公司签订相关物业管理合同及供暖协议，并须与其他小区客户同样按规定缴纳相关物业费、供暖费；甲方承诺以上两套房屋的入住时间为2005年1月1日。协议签订后，李应水按约定履行了搬迁义务；2005年1月，世嘉房产公司向李应水交付了丰台区和义西里的世嘉丽晶10号楼7单元204号房（协议中的3号楼1单元204号）并向李应水收取了50 000元人民币。协议约定的另一套房屋未交付。2005年2月17日李应水向本院提起诉讼，要求世嘉房产公司交付协议约定的另一套房屋。
　　庭审中，世嘉房产公司出示一份承诺书，称该承诺书内容由双方口头协商确定，由世嘉房产公司打印，经李应水同意后签名的，用以证明因李应水未能提供所居住房屋的合法所有证明，自愿放弃了3号楼3单元504号房屋的所有权。对此，李应水提出异议，主张自己从未向世喜房产公司承诺过，也未在该承诺书上签名。
　　另查，李应水系北京市五环联合食品厂退休职工，其原居住的丰台区和义西里的房屋属单位分配住房。
　　再查，安置协议中的“世嘉丽晶”项目3号楼3单元504号房屋已变更名称为世嘉丽晶10号楼5单元504号。
　　上述事实有下列证据证明：
　　（1）回迁安置协议，证明双方的权利义务内容；
　　（2）承诺书，证明李应水因自己未能提供所居住房屋的合法所有证明，自愿放弃了3号楼3单元504号房屋的所有权；
　　（3）合作开发房地产项目合同书，证明世嘉房产公司与南郊农场约定联合开发位于北京市丰台区和义西区的城市住宅用地的房地产项目；
　　（4）建筑工程许可证，证明世嘉房产公司对和义西区住宅小区的开发建设是合法的；
　　（5）陈稀升书面证言，证明李应水系北京市五环联合食品厂退休职工，其原居住的丰台区和义西里的房屋属单位分配住房。
　　3．一审判案理由
　　北京市丰台区人民法院根据上述事实和证据认为：（1）世嘉房产公司作为房地产开发公司与被拆迁人签订拆迁安置协议时，应当已对被拆迁房屋的性质、居住情况作了调查。（2）世嘉房产公司与李应水于2004年2月9日签订的安置协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，为合法有效。双方当事人应按诚实信用原则全面履行各自义务。（3）作为本案关键的承诺书，世嘉房产公司承认承诺书由自己打印，且不能证明已将承诺书的内容告知李应水，或双方对该份承诺书的内容进行过协商，其内容明显排除了李应水的权利，免除了世嘉房产公司的义务，故一审法院对世嘉房产公司主张李应水自愿放弃3号楼3单元504号房屋所有权的答辩意见不予采信。
　　4．一审定案结论
　　北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，作出如下判决：
　　（1）被告北京世嘉房地产开发有限公司向原告李应水交付位于丰台区和义西里的世嘉丽晶10号楼5单元504号房屋一套。
　　（2）原告李应水在被告北京世嘉房地产开发有限公司交付上述房屋时支付人民币65 000元。
　　本案诉讼费50元，由被告北京世嘉房地产开发有限公司负担，本判决生效后七日内交纳。
　　（三）二审诉辩主张
　　1．上诉人（原审被告）诉称
　　李应水不是被拆除房屋的产权人，其只能以承租人的身份享受安置政策，不能以产权人的身份要求我公司对其进行回迁安置；原审法院认定事实有误，李应水所做的承诺书系合法有效的法律文件，原审法院对此不予认定显属不当。请求撤销原判，改判驳回李应水的诉讼请求。
　　2．被上诉人（原审原告）辩称
　　同意原判。
　　（四）二审事实和证据
　　二审认定事实和证据与一审认定一致。
　　（五）二审判案理由
　　北京市第二中级人民法院根据上述事实和证据认为：第一，世嘉房产公司作为房地产开发公司与被拆迁人签订回迁安置协议时，应当已对被拆迁房屋的性质、居住情况作了调查。双方于2004年2月9日签订的安置协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，为合法有效。第二，回迁安置协议中并未约定李应水享有回迁安置房屋的前提条件是需提供被拆除房屋的合法所有证明。第三，世嘉房产公司不能证明由李应水签名、排除回迁安置协议中李应水利益的承诺书系由双方协商确定，故法院对于世嘉房产公司以该承诺书为依据拒绝履行合同全部义务的请求不予支持。第四，关于世嘉公司诉称，李应水不是被拆除房屋的产权人，无权要求回迁安置一节，因世嘉公司并未取得拆迁人的资格，其与李应水之间不属拆迁法律关系，故对世嘉公司要求按照关于拆迁的法律规范处理其与李应水之间纠纷的请求不予支持。
　　（六）二审定案结论
　　北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一、二审案件受理费各50元，均由被告北京世嘉房地产开发有限公司负担（二审案件受理费已交纳，一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳）。
　　（七）解说
　　本案中双方争议的焦点是被告世嘉房产公司提供的有李应水签名的承诺书是否能构成世嘉房产公司不履行回迁安置协议的法律依据。
　　首先，本案中世嘉房产公司与李应水之间是合同关系，而不是拆迁人与被拆迁人的关系。世嘉房产公司与南郊农场签订合作开发房地产项目合同书，双方约定联合开发位于北京市丰台区和义西区的城市住宅用地的房地产项目。根据双方约定，由南郊农场在合同期限内对世嘉房产公司用地范围内的居民进行拆迁安置，故南郊农场是合法的拆迁人，世嘉房产公司并未取得拆迁人的资格，其代南郊农场同李应水签订安置协议，双方之间应属平等主体之间的合同关系，不属拆迁法律关系。双方签订的回迁安置协议系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按诚实信用原则全面履行各自义务。
　　其次，承诺书是李应水做出的放弃对另一套房屋所有权的单方承诺行为，其内容显失公平，可予以变更或撤销。本案中，南郊农场是合法拆迁人，根据《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》第九条规定：拆迁方案内容包括被拆除房屋及其附属物的状况（房屋使用性质、产权归属、面积等）、补偿款和补助费预算等内容。拆迁人应当按照上述内容制作拆迁预分方案表，报区、县房地局审批。由此得知，确定拆除房屋及其附属物的状况（房屋使用性质、产权归属、面积等）是拆迁人在实施拆迁行为以前就已报主管部门审批确定了的。南郊农场对和义西区的拆迁工作应包括对所拆除房屋的使用性质及产权进行调查，并上报有关部门进行审批。世嘉房产公司在代南郊农场同李应水签订回迁安置协议之前应当已对被拆迁房屋的性质、居住情况做了了解，其同李应水签订回迁安置协议，就等于确认李应水是本案的被拆迁人，即确定李应水被拆迁人的资格在前，签订回迁安置协议在后。而不能仅以李应水未能提供所居住房屋的合法所有权证明而剥夺其在安置协议中应享有的权利。安置协议中对提供房屋所有权合法证明一项亦未作任何规定，所以世嘉房产公司无权要求李应水在签订安置协议以后再履行提供房屋所有权合法证明的义务。
　　该份世嘉房产公司打印、李应水签名的承诺书写明李应水因无法提供所居住房屋的所有权合法证明，自愿放弃对另一套安置房屋的所有权。这明显排除了李应水本应享有的权利，免除了被告本应履行的义务，并且世嘉房产公司也不能提供证据证明承诺书在李应水签字之前双方进行过协商，世嘉房产公司已将双方权利义务的真实情况向李应水进行了明示。我们可以推断，假如李应水知道世嘉房产公司无权要求自己因不能提供所居住房屋的所有权证明而放弃本应属于自己的另一套房屋，他是不会在承诺书上签字的，这源自于他对房屋拆迁法律知识、经验的缺乏，而世嘉房产公司正好利用了自己在这方面的优势，导致双方权利义务明显不公。故李应水有权撤销该份显失公平的承诺书。一、二审法院判决双方按回迁安置协议继续履行各自的义务是正确的。
　　最后，法院在审理房屋拆迁补偿安置纠纷案件时应严格把握执法的社会效果和法律效果相统一。拆迁工作政策性强，涉及面广，专业要求高，联系到千家万户的切身利益，是各种观念和利益的交叉点，处理不慎极易引起群体性纠纷，影响社会稳定。法院作为审判机关，对起诉的房屋拆迁补偿安置案件，特别是对拆迁人与被拆迁人之间已经形成了协议，签订了拆迁补偿安置合同的案件，应考虑多方因素，严格把握执法的社会效果和法律效果相统一。一般来说，城市发展的每一个足印都是与拆迁密切相关的，每一次拆迁都有可能联系千家万户的利益，在绝对公平不可能的情况下，我们必须找准双方利益平衡的切入点，妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，尽量不引起被拆迁人的对立情绪，杜绝、防范群访或越级上访，不造成负面影响，切实维护社会稳定。

（来自：中国司法案例网）