网站地图

400-178-9688

律师免费咨询热线

联系我们
  • 24小时律师热线:400-1789-688
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-09 11:10:09

当事人信息 

原告:郭玉,女,1980年1月11日,汉族,住上海市长宁区延安西路***号。

委托诉讼代理人:殷晓黎上海金澄律师事务所律师。

委托诉讼代理人:吴成佳上海金澄律师事务所律师。

被告:赵英,女,1973年1月24日生,汉族,户籍地河北省邯郸市。

案件概述 

原告郭玉诉被告赵英房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年10月11日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告郭玉及其委托诉讼代理人殷晓黎到庭参加诉讼,被告赵英经本院合法传唤,无正当理由未到庭应诉,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告郭玉向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告于2015年2月16日签订的《上海市房地产买卖合同》;2.判令被告退还原告已付房款人民币(币种下同)209万元并支付利息(诉状送达被告之日起算至判决生效之日止,以209万元为本金,同期银行贷款利率为计算标准);3.判令被告赔偿原告房价差额损失365万元。审理中,原告撤回要求被告支付已付房款利息的诉讼请求。事实和理由:2015年1月,原、被告协商一致,由原告购买被告坐落于上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。同年1月19日,原告支付定金25万元。2月16日,双方签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》,约定总房价385万元,签约当日原告支付200万元(含定金25万元),185万元以银行贷款形式支付,双方于2015年7月26日前办理房屋过户手续。合同签订后,原告依约支付首付款200万元。2015年7月23日,原、被告又签署第二份《上海市房地产买卖合同》,将房屋过户时间约定在2015年8月20日前。次日,双方签订《协议书》,约定原告支付被告9万元,被告提前至2015年7月24日将房屋交付原告。2015年7月29日,系争房屋被成都中院司法查封。因房屋至今未解封,原、被告的买卖合同实际无法继续履行,故原告诉请如前。

被告赵英未进行答辩,也未提供证据。

一审法院查明 

经审理查明,2015年1月19日,原告与上海弘锦房地产经纪事务所签订佣金确认书,原告同意支付5万元佣金。同日,原告向马骞转账25万元,马骞出具收款收据。

2015年1月23日,被告公证委托马骞处理系争房屋,委托权限包括:1、代为签订定金协议。2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同,必要时办理网上合同注销手续,代为办理买卖合同公证、领取公证书。3、在必要时配合购买方办理贷款手续,签署购买方贷款所需的相关文件。4、代为还贷、退保、领取抵押注销材料(包括他项权利证明、相关房地产登记证明、结清证明等相关文件)、办理抵押注销手续。5、代为办理房地产转移登记,签署承诺书及其他文件材料。6、代为办理交房。7、代为调取原登记、纳税材料(若需),代为申报、支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费。8、代为签署与税收有关的承诺文件(包括有关自住五年以上唯一生活用房的承诺)。9、代为协议买方办理贷款的相关事宜、签署相关文件。10、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜(含水、电、煤、电话及相关物业设施过户、更名或注销相关手续)。11、代为收取买方所付的全部房款(包括定金、首付款、尾款等一切款项)。

2015年2月16日,原告(乙方)与被告(甲方,马骞代理)签订《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)第一版,约定原告向被告购买系争房屋,建筑面积89.94平方米,转让价款265万元。甲、乙双方同意,在2015年7月26日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续,甲方于2015年8月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。附件三付款协议约定,乙方于2015年2月16日前支付甲方80万元(含定金20万元),乙方通过向银行申请185万元的贷款支付甲方,甲方收到全部房款后于七个工作日,将房屋交付乙方。

同日,原告与被告(马骞代理)签订《补充协议书》,甲、乙双方确认,房屋实际成交价格为385万元(其中:买卖合同转让价为265万元,装修补偿款及交易延后补偿款120万元)。签订本协议当日,乙方支付甲方买卖合同约定的首付款80万元以及装修补偿款、交易延后补偿款120万元,合计200万元。

《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》签订后,原告向马骞分别转账80万元和95万元,马骞出具收款收据。

2015年7月23日,原告与被告(马骞代理)签订《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)第三版,内容与第一版基本一致。其中,办理过户时间约定于2015年8月20日前,交房时间约定于2015年9月30日前。附件三付款协议约定,乙方于2015年7月23日前支付甲方80万元(含定金20万元),乙方通过向银行申请185万元的贷款支付甲方,甲方收到全部房款后于七个工作日,将房屋交付乙方。

2015年7月24日,原告与被告(马骞代理)签订《协议书》,双方确认,乙方于2015年7月24日以转账形式一次性补偿甲方9万元,甲方提前至2015年7月24日将房屋交付乙方。同日,原告向马骞转账9万元,马骞出具收款收据。

同日,原告就系争房屋向上海市地方税务局浦东新区分局申请交易税费查询(审税)。

2015年7月28日,原告向交通银行及上海市公积金管理中心申请购房贷款。

2015年7月29日,系争房屋被四川省成都市中级人民法院司法查封。

2015年9月21日,原告向四川省成都市中级人民法院提出执行异议,四川省成都市中级人民法院于2015年9月30日作出(2015)成执异字第279号执行裁定书,裁定驳回原告的执行异议。

2015年10月23日,原告向四川省成都市中级人民法院提起执行异议之诉,四川省成都市中级人民法院审理后于2016年7月18日作出一审民事判决,驳回原告诉讼请求。

原告不服一审判决,向四川省高级人民法院提起上诉,四川省高级人民法院经审理后于2017年8月30日作出终审民事判决,驳回上诉,维持原判。

2017年9月23日,原告向本院提交诉状,提起本案诉讼,本院于2017年10月11日立案审理。

另查,原告就系争房屋买卖纠纷于2015年10月27日向本院提起诉讼,要求确认原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》有效,被告配合原告办理房屋产权过户手续。本院于2016年3月11日作出判决,确认《上海市房地产买卖合同》有效,驳回原告要求被告配合办理房屋产权过户手续的请求。

审理中,原告表示,就系争房屋,原、被告签有多份协议,要求解除双方就系争房屋签署的所有合同。第一版《上海市房地产买卖合同》签订后,房价上涨,被告提出涨价,原告同意补偿9万元但被告需提前交房,故双方于2015年7月24日签订《协议书》,被告将系争房屋交付原告。原告居住系争房屋至今,如被告返还购房款、赔偿损失,则同意迁出。

经原告申请,本院委托上海百盛房地产评估有限责任公司就系争房屋市场价格进行评估,评估结果为2015年7月29日总价4,350,000元,折合建筑面积单价48,366元/平方米;2017年9月22日总价7,705,000元,折合建筑面积单价85,668元/平方米。

一审法院认为 

本院认为,《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)约定房屋成交价格为265万元,但根据原告陈述及《补充协议书》等在案证据,可以认定双方为避税而做低房价,故《上海市房地产买卖合同》中关于房价的约定无效。虽部分条款无效,但不影响合同整体效力,房屋价款应按双方约定的实际价格认定。合同履行过程中,系争房屋被司法查封,造成办理过户手续存在障碍,原告提起的执行异议未获支持,双方买卖合同实际已无法继续履行,原告要求解除双方买卖合同的请求,本院予以准许。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已支付的209万元,于法有据,本院予以支持。

因系争房屋被司法查封,导致本案合同解除,被告应承担相应的违约责任。原告主张被告赔偿房屋差价损失,本院认为,根据法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房价上涨或者下跌应为买卖双方订立合同时应当预见的事实,如合同正常履行,房价上涨的利益本应由买家获得,原告现主张房屋差价损失,原则上应予支持。但本院考虑到原、被告为避税而约定推迟过户,之后原告又因提起执行异议和案外人执行异议之诉未获支持后才提出解除合同,以及原告尚未支付全部购房款等因素,本院酌情判决被告赔偿原告损失190万元。被告经本院合法传唤未到庭应诉,合同解除后若有未了事宜,可另行主张。

一审裁判结果 

一、原告郭玉与被告赵英就上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除;

二、被告赵英应于本判决生效之日起十日内返还原告郭玉209万元;

三、被告赵英应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭玉损失190万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费51,980元,公告费560元,鉴定费31,624元,合计84,164元,由原告郭玉负担13,260元,被告赵英负担70,904元。

如不服本判决,原告郭玉可在判决书送达之日起十五日内,被告赵英可在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判人员 

审判长张卓郁

人民陪审员田有娣

人民陪审员李慧娜

二〇一八年五月三日

书记员陈倩茹


友情连接

日照宇阳网络科技有限公司
北京金典小额贷款股份有限公司
深圳市天博通信设备有限公司
湖北康辉国际旅行社有限责任公司民院路门市部
上海群楷实业有限公司
长沙顿悟印象网络科技有限公司
前郭县前郭镇裕锋种子商店
辽阳市白塔区维多利亚时尚婚纱尊爵会馆
成都天坤包装有限责任公司
岚皋县城关小学
石家庄市美通科技有限公司
西安信雅达国际旅行社有限公司
西安智科无线通讯技术有限公司
安徽省川陵餐饮管理有限公司
保定市石油设备机械加工厂
成都市锦江区发展标牌厂
常州市润阳电器配件厂
北京金汉森餐饮管理有限公司
大连迈普环保设备有限公司
抚州远安茗杏绿地花木有限公司
广州木棉网络科技有限公司
宁波宣溢艾家装饰设计有限公司
湘潭百川电气设备有限公司
常州市春来制药机械有限公司
上海通卡投资管理有限公司
南京悦恒企业管理咨询有限公司
武汉思睿博途教育服务有限公司
华烁科技股份有限公司葛店分公司
杭州汇众网联教育科技股份有限公司
盱眙鑫源科技有限公司
杭州川田电器有限公司
江苏金贝尔电气有限公司
江苏七星投资发展股份有限公司
朔州百诺网络科技有限公司
镇江大成新能源有限公司
黑龙江省中旅国际旅行社有限公司
欧研科技(北京)有限责任公司
青岛上朝信息科技有限公司
广州市雅新装饰设计有限公司
上海雅瀚电子科技有限公司
湖南微策品牌管理有限公司
沈阳市沈河区推动教育培训学校
武汉市洪山区黄开摄影馆
武汉市佳德测控技术有限公司
长沙湘振广告有限公司
新疆古纳斯维药科技有限公司
徐州市草原狼文化传媒有限公司
深圳市新华网信息咨询有限公司
上海汇铭流体控制设备有限公司
长春创盟地热工程有限公司
上海生意社信息服务有限公司
滁州市龙飞化工有限公司
石家庄维色皮革护理服务有限公司
沈阳龙源集团有限公司
青岛冠宇食品有限公司
永兴泰宇茶油有限公司
深圳市广宇自动化设备有限公司
无锡开源太阳能设备科技有限公司
湖北思博房地产营销咨询有限公司
动网创新科技(深圳)有限公司
北京慧呈电子商务有限公司
德州力宇机械制造有限公司
上海柏迪雅木业有限公司
深圳市定位企业管理咨询有限公司
深圳市宝安区新安金运再生资源回收站
珠海创业互助会
深圳市通和企业管理顾问有限公司
兰州市国际标准舞学会
西安中力新材料有限公司
莱州市德通数控焊割设备有限公司
山东郓城兴达玻璃有限公司
烟台蓝博会计服务有限公司
杭州富阳创信机械设备有限公司
广东台正精密机械有限公司
无锡美升隆物资有限公司
北京马上有文化传媒有限公司
广东九阳科技有限公司
深圳中博企业登记代理有限公司
安徽捷详计量研究院有限公司
深圳市品骏文化传播有限公司
山东成武精诚纺织设备安装有限公司
南昌琳美健康管理有限公司
重庆道益医疗器械有限公司
合肥永爱健环保科技有限公司
宜昌市夷陵区农顺天麻专业合作社
阜阳市路路宝公路工程有限公司
海宁市沪丰塑业有限公司
吴江市华祥金属型材厂
厦门合元素展示系统工程有限公司
莱阳市春帆漆业有限责任公司
大连复兴铁艺有限公司
广西无界慈爱基金会
宜昌南丰电子系统工程有限责任公司
中节能博实(湖北)环境工程技术股份有限公司
杭州火星坊文化艺术策划有限公司
苏州美特斯升降机械有限公司
佛山市顺德区小珊塑料机械有限公司
上海汇隆工业网毯有限公司
昆明朗韵文化传播有限公司
德州腾嘉水箱有限公司
河南海润德水处理科技有限公司
青州市天一化工有限公司
无锡佳吉电器成套设备有限公司
扬州华明科技有限公司
传鸿机械厂
苏州百度汽车贸易有限公司
盐城市翔盛碳纤维科技有限公司
上海尚润不锈钢制品有限公司
启东市宏科润滑设备有限公司
贵州宏锦川物资有限公司
乐清市鸿雁邮电器材厂
南阳港岛房地产开发有限公司
宜昌天海钢铁销售有限公司
启东市宏源高压油泵有限公司
武汉康达白玉保温有限公司
武汉斯博锐机电设备工程有限公司
常州旭阳干燥工程有限公司
嘉善港平机械有限公司
安徽元徽建设集团有限公司
福建省佳成机械科技有限公司
景县亿丰旋流器厂
宜兴市诚业石化设备有限公司
温州助力汽车部件有限公司
兰溪市光明电子线材有限公司
福鼎市个体医师协会
慈溪市东方文化培训学校
河南兴邦重工机器有限公司
武汉久晟泰新型建材有限公司
新罗区恒旺机械加工店
赣州恒辉自动化包装机械有限公司
武汉金发鼎安兴起重安装工程有限公司
沈阳明全真教育信息咨询有限公司
沈阳市天宇测控技术有限公司
南京佳君成自动化科技有限公司
潍坊市旭恒金属制品有限公司
无锡市裕源机械厂
临朐县鑫宇电子器材设备厂
无锡市特种压力表有限公司
上海琼洋机电设备有限公司
北京英博利达科技发展有限公司
句容市容新箱包厂
东莞市顺铭电子材料有限公司
绍兴上虞华宝化工有限公司
连云港润泽化学有限公司
绍兴华昶新材料有限公司
广东卓艺设计顾问有限公司
江苏亚葵智能装备有限公司
北京昊海金桥广告有限公司
马鞍山美江南园林工程有限责任公司
岳西县花墩晔光茶厂
献县众兴移动脚手架厂
诸暨链条总厂
苏州富民新能源设备有限公司
南通汇能环保建材有限公司
大连重工工具厂
宜兴市巨峰机械有限公司
上海影上文化传播有限公司
玛隆(上海)实业有限公司
东莞市喜联实业有限公司
海门市欧莱特金属制品有限公司
广西纵横药业有限公司
武汉标达机电设备工程有限公司
上海朱翔建设工程有限公司
厦门超非凡商贸有限公司
武汉市华泰水表有限公司
合肥市远大轴承锻造有限公司
无锡茂泰特种门有限公司
鞍山华欣农业科技有限公司
常熟市宏星针纺织品有限公司
浙江安吉荣达电力特种劳保用品有限公司
山东精艺模型标识有限公司
淄博丹威精细陶瓷经贸有限公司
福州市晋安区泰禾园林景观工程有限公司
广东胡氏兄弟食品有限公司
佛山市华联顺门控设备有限公司
青岛嘀嘀搬家有限公司
厦门永润发科技有限公司
广西医尊法法律咨询服务有限公司
合肥英创职业培训学校
东台市创隆苗木有限公司
杭州余杭区良渚苏灿电脑设备商行
北京极数科技有限公司
临沂市海鑫化工设备有限公司
扬州市金润电力设备修造厂
衡水恒卓商贸有限公司
石家庄平安医院有限公司
长春市永丰装饰装璜有限公司
瑞安市明大机车部件有限公司
北京四季晴园商贸有限公司
宁波唐西遮阳科技有限公司
吉林省伏羲国学文化传播有限公司
深圳前海联合金融投资担保有限公司
天津市泰禾钢管制造有限公司
合肥旭佳自动化设备材料有限公司
宁陵县天成种植专业合作社
南宁市伟涛塑业有限公司
南京金诺仪表有限公司
重庆中隆信会计师事务所(普通合伙)
河南振豫律师事务所
温州哈博科技有限公司
泰州市锋发动力设备有限公司
重庆明斯特玻璃科技有限公司
安平县源桥石化设备厂
常州双飞制粒干燥设备有限公司
成都福顺电子开发有限公司
衡水恒创建工材料有限公司
无锡汇创盛世健康科技有限公司
帕斯卡(厦门)机电设备有限公司
南京拓海自动化科技有限公司
济南凯瑞阻燃科技有限公司
徐州鼎盛广告传媒有限公司
苏州领峰纸制品科技有限公司
西安华医天美医学美容门诊有限公司
海南普达鼎道网络传媒有限公司
临沂市河东区广信民间资本管理有限公司
湖南省新佰度纸品有限公司
合肥荣扬装饰工程有限公司
合肥万相燃气配件有限公司
高州市仙人洞旅游景区开发有限公司
安徽昊晟医疗科技有限公司
深圳市高贝尔网络技术有限公司
北京方舟医院有限公司
银川佑德健康职业培训学校
深圳市南山区辰颐物语鲜果食品商行
阳春市良师儿童托管中心
阜阳三环电力器材有限公司
广西中品建筑装饰有限公司
河南省同尚门窗有限公司
安阳市护童防护门窗有限公司
安徽江畔水利工程建设有限公司
唐山宏琦建筑装饰工程有限公司
河北创贝商贸有限公司
安徽墨客旅游服务有限公司
江门市新会区精协盛模具钢材加工厂
上海化科实验器材有限公司
安徽龙鼎律师事务所
德诺尔流体设备(成都)有限公司
湖南王小贱企业经营管理有限公司
二道区宏富塑钢门窗经销处
上海昕圣电子科技有限公司
武汉市江汉区星星图文设计中心
盐城市信东贸易有限公司
江苏省汇豪农化有限公司
台州市新光文具有限公司
黄山市万千商贸有限公司
温州奇宝乐教玩具有限公司
青岛鲁森木工机械有限公司
廊坊市十步之遥网络技术服务有限公司
深圳瑞芯通智能科技有限公司
德川工程技术(苏州)有限公司
苏州市相城区黄桥华盛有机玻璃制品厂
马鞍山市阳光学校
青岛甲盾防护技术有限公司
深圳市喜投金融服务有限公司
佛山市佳标金属制品有限公司
西安永新瑞达材料科技有限公司
绍兴市舜通环境科技有限公司
山东银特斐洛贸易有限公司
深圳市宏晟宇科技有限公司
洛阳东大科技产业园有限公司
石家庄爱嘉动漫中心
河北振兴红发环保设备有限公司
潍坊飞翔环境工程有限公司
深圳家家母婴科技有限公司
泊头市金瑞机床制造有限公司
江苏越泽教育科技有限公司
杭州青化社化工有限公司
漳州网龙科技有限公司
上海固耐特包装材料有限公司
北京伏安基业电气技术有限公司
深圳市美莱克科技有限公司
北京康正优车汽车集团股份有限公司
北京沃德朗坤建材有限公司
潍坊市临青机械装备有限公司
桂林大正国际旅行社有限责任公司
欧斯博(广州)环境技术有限公司
宁波携同教育信息咨询有限公司
广东百佳科技有限公司
上海首攀机械设备有限公司
沧州丰南环保科技有限公司
赣州市天诚教育信息咨询有限公司
欧朗(深圳)信息科技有限公司
金华市冰虫环保科技有限公司