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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-09 11:10:09

当事人信息 

原告:郭玉,女,1980年1月11日,汉族,住上海市长宁区延安西路***号。

委托诉讼代理人:殷晓黎上海金澄律师事务所律师。

委托诉讼代理人:吴成佳上海金澄律师事务所律师。

被告:赵英,女,1973年1月24日生,汉族,户籍地河北省邯郸市。

案件概述 

原告郭玉诉被告赵英房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年10月11日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告郭玉及其委托诉讼代理人殷晓黎到庭参加诉讼,被告赵英经本院合法传唤,无正当理由未到庭应诉,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告郭玉向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告于2015年2月16日签订的《上海市房地产买卖合同》;2.判令被告退还原告已付房款人民币(币种下同)209万元并支付利息(诉状送达被告之日起算至判决生效之日止,以209万元为本金,同期银行贷款利率为计算标准);3.判令被告赔偿原告房价差额损失365万元。审理中,原告撤回要求被告支付已付房款利息的诉讼请求。事实和理由:2015年1月,原、被告协商一致,由原告购买被告坐落于上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。同年1月19日,原告支付定金25万元。2月16日,双方签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》,约定总房价385万元,签约当日原告支付200万元(含定金25万元),185万元以银行贷款形式支付,双方于2015年7月26日前办理房屋过户手续。合同签订后,原告依约支付首付款200万元。2015年7月23日,原、被告又签署第二份《上海市房地产买卖合同》,将房屋过户时间约定在2015年8月20日前。次日,双方签订《协议书》,约定原告支付被告9万元,被告提前至2015年7月24日将房屋交付原告。2015年7月29日,系争房屋被成都中院司法查封。因房屋至今未解封,原、被告的买卖合同实际无法继续履行,故原告诉请如前。

被告赵英未进行答辩,也未提供证据。

一审法院查明 

经审理查明,2015年1月19日,原告与上海弘锦房地产经纪事务所签订佣金确认书,原告同意支付5万元佣金。同日,原告向马骞转账25万元,马骞出具收款收据。

2015年1月23日,被告公证委托马骞处理系争房屋,委托权限包括:1、代为签订定金协议。2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同,必要时办理网上合同注销手续,代为办理买卖合同公证、领取公证书。3、在必要时配合购买方办理贷款手续,签署购买方贷款所需的相关文件。4、代为还贷、退保、领取抵押注销材料(包括他项权利证明、相关房地产登记证明、结清证明等相关文件)、办理抵押注销手续。5、代为办理房地产转移登记,签署承诺书及其他文件材料。6、代为办理交房。7、代为调取原登记、纳税材料(若需),代为申报、支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费。8、代为签署与税收有关的承诺文件(包括有关自住五年以上唯一生活用房的承诺)。9、代为协议买方办理贷款的相关事宜、签署相关文件。10、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜(含水、电、煤、电话及相关物业设施过户、更名或注销相关手续)。11、代为收取买方所付的全部房款(包括定金、首付款、尾款等一切款项)。

2015年2月16日,原告(乙方)与被告(甲方,马骞代理)签订《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)第一版,约定原告向被告购买系争房屋,建筑面积89.94平方米,转让价款265万元。甲、乙双方同意,在2015年7月26日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续,甲方于2015年8月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。附件三付款协议约定,乙方于2015年2月16日前支付甲方80万元(含定金20万元),乙方通过向银行申请185万元的贷款支付甲方,甲方收到全部房款后于七个工作日,将房屋交付乙方。

同日,原告与被告(马骞代理)签订《补充协议书》,甲、乙双方确认,房屋实际成交价格为385万元(其中:买卖合同转让价为265万元,装修补偿款及交易延后补偿款120万元)。签订本协议当日,乙方支付甲方买卖合同约定的首付款80万元以及装修补偿款、交易延后补偿款120万元,合计200万元。

《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》签订后,原告向马骞分别转账80万元和95万元,马骞出具收款收据。

2015年7月23日,原告与被告(马骞代理)签订《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)第三版,内容与第一版基本一致。其中,办理过户时间约定于2015年8月20日前,交房时间约定于2015年9月30日前。附件三付款协议约定,乙方于2015年7月23日前支付甲方80万元(含定金20万元),乙方通过向银行申请185万元的贷款支付甲方,甲方收到全部房款后于七个工作日,将房屋交付乙方。

2015年7月24日,原告与被告(马骞代理)签订《协议书》,双方确认,乙方于2015年7月24日以转账形式一次性补偿甲方9万元,甲方提前至2015年7月24日将房屋交付乙方。同日,原告向马骞转账9万元,马骞出具收款收据。

同日,原告就系争房屋向上海市地方税务局浦东新区分局申请交易税费查询(审税)。

2015年7月28日,原告向交通银行及上海市公积金管理中心申请购房贷款。

2015年7月29日,系争房屋被四川省成都市中级人民法院司法查封。

2015年9月21日,原告向四川省成都市中级人民法院提出执行异议,四川省成都市中级人民法院于2015年9月30日作出(2015)成执异字第279号执行裁定书,裁定驳回原告的执行异议。

2015年10月23日,原告向四川省成都市中级人民法院提起执行异议之诉,四川省成都市中级人民法院审理后于2016年7月18日作出一审民事判决,驳回原告诉讼请求。

原告不服一审判决,向四川省高级人民法院提起上诉,四川省高级人民法院经审理后于2017年8月30日作出终审民事判决,驳回上诉,维持原判。

2017年9月23日,原告向本院提交诉状,提起本案诉讼,本院于2017年10月11日立案审理。

另查,原告就系争房屋买卖纠纷于2015年10月27日向本院提起诉讼,要求确认原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》有效,被告配合原告办理房屋产权过户手续。本院于2016年3月11日作出判决,确认《上海市房地产买卖合同》有效,驳回原告要求被告配合办理房屋产权过户手续的请求。

审理中,原告表示,就系争房屋,原、被告签有多份协议,要求解除双方就系争房屋签署的所有合同。第一版《上海市房地产买卖合同》签订后,房价上涨,被告提出涨价,原告同意补偿9万元但被告需提前交房,故双方于2015年7月24日签订《协议书》,被告将系争房屋交付原告。原告居住系争房屋至今,如被告返还购房款、赔偿损失,则同意迁出。

经原告申请,本院委托上海百盛房地产评估有限责任公司就系争房屋市场价格进行评估,评估结果为2015年7月29日总价4,350,000元,折合建筑面积单价48,366元/平方米;2017年9月22日总价7,705,000元,折合建筑面积单价85,668元/平方米。

一审法院认为 

本院认为,《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)约定房屋成交价格为265万元,但根据原告陈述及《补充协议书》等在案证据,可以认定双方为避税而做低房价,故《上海市房地产买卖合同》中关于房价的约定无效。虽部分条款无效,但不影响合同整体效力,房屋价款应按双方约定的实际价格认定。合同履行过程中,系争房屋被司法查封,造成办理过户手续存在障碍,原告提起的执行异议未获支持,双方买卖合同实际已无法继续履行,原告要求解除双方买卖合同的请求,本院予以准许。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已支付的209万元,于法有据,本院予以支持。

因系争房屋被司法查封,导致本案合同解除,被告应承担相应的违约责任。原告主张被告赔偿房屋差价损失,本院认为,根据法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房价上涨或者下跌应为买卖双方订立合同时应当预见的事实,如合同正常履行,房价上涨的利益本应由买家获得,原告现主张房屋差价损失,原则上应予支持。但本院考虑到原、被告为避税而约定推迟过户,之后原告又因提起执行异议和案外人执行异议之诉未获支持后才提出解除合同,以及原告尚未支付全部购房款等因素,本院酌情判决被告赔偿原告损失190万元。被告经本院合法传唤未到庭应诉,合同解除后若有未了事宜,可另行主张。

一审裁判结果 

一、原告郭玉与被告赵英就上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除;

二、被告赵英应于本判决生效之日起十日内返还原告郭玉209万元;

三、被告赵英应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭玉损失190万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费51,980元,公告费560元,鉴定费31,624元,合计84,164元,由原告郭玉负担13,260元,被告赵英负担70,904元。

如不服本判决,原告郭玉可在判决书送达之日起十五日内,被告赵英可在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判人员 

审判长张卓郁

人民陪审员田有娣

人民陪审员李慧娜

二〇一八年五月三日

书记员陈倩茹