房地产转让纠纷案例

原告：吴临国，女，1995年2月14日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。

委托诉讼代理人：郭百利，河北冀港律师事务所律师。

被告：安徽永先置业集团有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道仙龙湖七里香溪B1#101，统一社会信用代码913408817489282983（1-1）。

法定代表人：戴先龙，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴杨，安徽盛佳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛文龙，安徽盛佳律师事务所律师。

原告吴临国诉被告安徽永先置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴临国的委托诉讼代理人郭百利，被告安徽永先置业集团有限公司的委托诉讼代理人吴杨、薛文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴临国向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告少交付房屋面积部分的损失151600元；二、判令被告支付原告逾期交付房屋违约金8000元；三、判令被告赔偿原告未安装铝合金推拉门部分的损失2000元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2007年被告取得了位于国有土地进行住宅开发，项目名称为仙龙湖“七里香溪”，并进行了预售。被告通过该项目宣传“彩页”和售楼部销售人员推介及确认，明确了该项目每个户型（共A、E1、D1、D、E五个户型，A、E户型赠送面积约为7.875平米、D户型赠送面积约为21.25平米、D1户型赠送面积约为15.75平米、E1户型赠送面积约为10.45平米）都会赠送相应的面积（标注功能为书房、阳台、娱乐室等）。原告经过对比实际交付的总面积和单价认为该楼盘具有竞争力，形成购买意愿。原告选择D户型，面积为：132.36平米，总价款为：61.4755万元，具体房屋编号为40栋2单元1704室，并签订了《商品房买卖合同》。原告对购买内容及赠送面积、位置及户型情况进行了公证。

双方在《商品房买卖合同》中约定交房日期为2018年5月1日，但被告在约定的交房日期，因所建设的房屋未通过工程竣工验收，形成逾期交房的事实。而且被告没有履行各户型搭配的“书房、阳台、娱乐室等”赠送面积。同时，被告未履行本应在阳台和客厅之间安装“推拉式”铝合金门的约定。上述问题原告等业主多次向政府相关部门反映，也和被告有过多次协商接触。部分业主接受了被告提出的每户业主补偿14000元的条件（未交付的赠送面积为10000元、逾期交房支付3000元、未安装推拉门支付1000元）。原告之所以购买该处房产，也是看中该赠送面积的实际使用价值和功能。目前，该项目房产的市场价约6000元/平方米，被告赔偿明显过低。根据铝合金推拉门的尺寸，1000元赔偿标准也明显低于实际安装价格。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和第十四条规定，结合对该《商品房买卖合同》的公证内容以及被告的宣传资料，被告应该履行落实赠送面积等承诺或约定，其没有履行该义务。

关于房屋面积部分的损失，小于购买面积3%的部分原告主张按照购买时单位价格赔偿损失；超过3%部分的面积损失按照购买时单位价格的双倍赔偿损失，此部分损失总额为人民币151600元。未安装铝合金推拉门的损失参照市场价格人民币2000元标准主张。被告逾期交房，违约损失人民币8000元。原被告对上述标准未达成一致，为维护原告合法权益，特提起此诉讼，请贵院依法裁判。

安徽永先置业集团有限公司辩称，原告诉求没有事实和法律依据，依法应驳回原告诉求。原告诉称内容不实，原告通过什么方式了解项目及是否明确户型并无证据印证，被告无赠送面积的承诺，原告购买房屋是自愿的，无所谓的面积比对的情形，原告诉称有诱导性。原被告双方虽签订了买卖合同，但合同中对具体的户型、赠送面积、位置均未约定，原告诉称购房时的公证没有事实依据。工程在合同约定的交房日期前验收合格，被告已经按照合同约定时间通知原告收房，原告在诉前已经收房。关于书房、阳台、娱乐室，我方认为是原告自己的想法，被告从没有与原告书面约定，且双方的补充协议也明确了一切以双方间的合同及政府规划为准。对原告诉称的推拉式铝合金门，包含在设计规划之中，该部分的损失，被告承诺愿意赔偿原告2000元。对原告诉称有的业主已经接受14000元的补偿，是否是事实，均与本案无关。原告诉称的法律依据适用法律错误，本案中不适用该条款，对宣传资料，属于要约邀请，除非出卖人有明确的承诺，合同才成立，且该承诺必须是在商品房规划范围内的房屋，同时承诺必须对房屋的价格、定义具有重大影响才能作为要约。本案原告诉称不符合上述条件，对原告依据的司法解释，本案不适用该条规定，该条款中有明确约定关于面积差的处理方式有约定的按照约定，没有约定按照法律规定，但本案中原被告双方在合同中约定了有差异应当据实结算，多退少补，我方有证据证实，案涉房屋实测面积与合同约定面积一致，不存在面积差。综上，请求驳回原告不合理的诉求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告安徽永先置业集团有限公司于2016年8月8日开工建设桐城市七里香溪二期A区40#楼项目，于2018年4月25日竣工。原告吴临国于2017年3月29日与被告安徽永先置业集团有限公司签订合同编号为201703022《商品房买卖合同》，合同第三条约定原告购买被告开发的仙龙湖“七里香溪”第40幢1704号房；该商品房阳台是不封闭；该商品房合同约定建筑面积共132.36平方米，其中套内建筑面积105.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.9平方米。合同第四条约定，该商品房单价为4644.57元/平方米，房屋总价款为614755元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方（买受人）在接到甲方（出卖人）通知后，由于乙方原因造成未按时交接期间所发生费用由乙方承担，保修期间以甲方通知交房时间为准，第八条证明文件在双方进行验收交接后90天内由出卖人交给买受人。

2017年3月29日（与《商品房买卖合同》同日）原被告双方另签订“合同补充协议”作为《商品房买卖合同》的附件四。协议第二条约定，双方同意，买受人所购房的装饰、设备标准、户型结构及买受人所购房所在小区的总体规划布局等，均以买卖合同内容及政府最后批准文件（或设计单位的施工图）为准；协议第十一条约定，出卖人装修供买受人参观的样板房以及设置的沙盘，不作为双方验收商品房的标准，交房标准以政府最终批文、《商品房买卖合同》以及本补充协议为准；协议第十二条约定，出卖人的销售广告和宣传资料是要约邀请，具体内容以《商品房买卖合同》和本《补充协议》为准。

2018年4月25日，涉案工程进行竣工验收备案，并分别于2018年6月19日、6月20日、6月21日、6月22日经公安消防、城建档案管理机构、环保部门、规划部门验收通过，并于2018年6月23日通过了工程质量监督站的综合验收。2018年4月26日，经桐城市房地产测绘队测量，原告吴临国所购房屋建筑面积为132.36平方米，其中套内面积105.46平方米，共摊面积26.9平方米。

2018年5月3日，桐城市住房和城乡建设局因被告仙龙湖七里香溪38、39号楼工程存在未经验收，擅自交付使用的问题，向被告安徽永先置业集团有限公司下达了《责令整改通知书》，被告安徽永先置业集团有限公司于2018年5月8日发出公告，内容为“七里香溪38、39、40、43、44号楼局部需要整改，计划延期交房。具体交房时间另行通知，望广大购房者理解！”。

另查明，被告自认原告诉称的客厅与阳台之间的推拉式铝合金门，包含在设计规划之中，被告愿意赔偿原告2000元。

以上事实，有原告身份证、被告工商登记、《商品房销售合同》及附件四、《责令改正通知书》、《公告》、《交房通知书》及邮单、《房屋面积测绘报告书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据在卷佐证，结合双方当事人的当庭陈述，足以认定。

双方争议的事实及证据：

1、原告提交的《商品房销售合同》、邱文明及刘群洋的《公证书》及“户型图宣传页”，证明被告在宣传中承诺赠与面积的事实及被告未按约定履行义务。被告质证意见为：对买卖合同三性无异议，但对证明目的有异议，买卖合同本身无法证明合同是否履行，合同约定了房屋面积、交房条件、交房日期、逾期交房及逾期收款的违约金计算方法、面积出现差异的处理及方法，但对房屋的户型及是否需要在客厅及阳台间安装推拉门等未作出约定。2、对公证书的形式无异议，但是其内容不合法，对公证文书内容的三性及证明目的均有异议，第一份公证文书是刘群洋向公证处申请的公证文书，第二份是邱文明向公证处申请的公证文书，本案原告不是申请人，不能将别人的公证书在本案中适用。公证的户型及广告页面无法证实就是原告所购买的小区，楼号、户型均无法一一对应。公证书上的图片与网站上的图片对比，网站图片上的户型并不清晰，无法辨识，公证内容后面所附的赠送面积的图片不是网站上的原始图片。该公证书也无法证明原告购买房屋是否属于赠送范围。对于刘群洋申请的公证书所附网页截图均与本案无关，所附户型图也不是本案原告所购房屋户型，双方并未明确约定原告所购户型，不能以此证明原告所购房屋被告有赠送面积的义务。综上，证实原告所举的公证书不能达到其证明目的。

本院认定如下：被告户外宣传广告牌的宣传语为“坡地美宅每户赠一房”、“113-132㎡宽景洋房，一梯一户，每户送一房”，广告牌左上角冠以“七里香溪”，各户型图宣传页以红色虚线框标示全赠送部分、以蓝色虚线框标示半赠送部分，但被告广告宣传的户型未在《商品房销售合同》中明确约定，不能一一对应，无法具体明确，故本院对原告该组证据的证明目的不予认定。

2、原告提交的2018年5月11日业主代表六人与被告方谈判会议录音及后期的微信聊天记录（销售顾问吴为生、徐萍，销售总监赵玉柱），证明合同履行后期被告认可赠送面积并表示能继续履行且会积极想办法解决在验收前不能建设的事实。被告质证意见为：对会议录音、微信聊天记录真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，首先微信聊天记录无法证明微信双方的真实身份是否是本案原告及被告工作人员，假设是被告工作人员，其不能代表被告公司做出承诺，原被告双方在购房合同及补充协议中对此已经明确做出约定，任何人在上述合同依法变更前无权代表公司做出相应的变更。录音中疑似被告的法定代表人明确表示我方按照合同来走，就是说按照合同约定的面积交付房屋，且录音内容中没有赠送房屋面积的意思表示。该证据不能达到原告的证明目的。

本院认定如下：对于录音及摘抄稿，业主方主要是一个人在与他们称是“戴总”的人就购买房屋赠送部分的建设问题进行交涉，交涉中双方均明知案涉房屋赠送部分的建设未得到相关部门的批准，并协商在房屋验收后赠送部分建设问题的解决方法，录音中被人称作“戴总”的人承诺在房屋验收后一年内解决赠送部分的建设问题，但双方并未就此承诺成功的签订书面协议。即便能确认录音中的“戴总”就是本案被告安徽永先置业集团有限公司的法定代表人戴先龙，该录音涉及的房屋赠送部分的建设问题所作的承诺，因其承诺明显违反法律规定，应属无效，故原告该份证据不能达到其证明目的。

对于微信聊天截图，一方面无法确认聊天双方当事人的身份，另一方面即使是原告方与被告员工的聊天记录，被告员工也不能代表被告做出承诺，即便被告员工能代表被告做出承诺，该承诺也因明显违反法律规定而无效，故原告提交的微信聊天截图的证明目的，本院不予认定。

3、原告提交的《责令改正通知书》、《公告》、交房通知及邮单，证明被告不具备交付条件而逾期交房事实。被告质证意见为：责令改正通知书真实性、合法性和关联性及证明目的均有异议，该通知书上是38、39号楼，本案原告是40号楼，且被告有证据证明涉案房屋所在的工程已经于2018年5月1日之前就已经竣工验收，符合原被告双方买卖合同的交付条件。对公告的真实性、合法性和关联性均有异议，因为没有提交原件，我方不予质证。对交房通知书及邮单的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。

被告就该事实也提交了交房通知书、挂号信代码，证明被告按合同约定时间点在2018年5月1日前以挂号信方式通知原告收房且原告已收到通知的事实。

本院认定如下：虽然原告提交的《责令改正通知书》非本案案涉楼号，《公告》未能提交原件，交房通知及邮单非本案当事人，但被告提交的交房通知邮寄信件封面及代码显示的投递日期为2018年9月12日，签收日期为10月13日，与原告提交的《责令改正通知书》、《公告》能相互印证，本院对原告提交的《责令改正通知书》、《公告》及被告提交的交房通知书、挂号信代码均予认定，据此被告确实存在延期交房的事实。按照合同约定，本院认定原告签收交房通知的日期2018年10月13日为交房日期。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订的《商品房销售合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。

1、关于原告诉请赔偿赠送面积部分的违约损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此规定商品房的销售广告和宣传资料视为要约的基本条件为：属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施、说明和允诺具体确定、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。被告广告宣传的赠送部分不在规划范围之内，原告亦未能举证证明商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，且双方在签订的补充协议中也明确“出卖人的销售广告和宣传资料是要约邀请，具体内容以《商品房买卖合同》和本《补充协议》为准”，因此原告要求被告赔偿面积损失的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。

2、关于原告要求被告支付延期交房的违约金的诉求。按照合同约定：双方约定的交房日期为2018年5月1日。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。被告开发的房屋于2018年6月23日经相关部门竣工验收合格，并于2018年9月12日以信件形式向原告邮寄了《交房通知》，原告于2018年10月13日签收。原告未按通知及时办理收房手续，但被告售卖的房屋此时已具备《商品房买卖合同》第八条及第十条约定的交付条件，故原告收到交房通知书的日期（2018年10月13日）应视为交房日期。该日期明显超过双方约定的交房日期，应当按照《商品房买卖合同》的约定支付相应的违约金。原告要求被告赔偿逾期交房损失8000元不违反法律规定，且不超过《商品房买卖合同》的约定，本院予以支持。

3、关于原告要求被告赔偿未安装铝合金推拉门部分的损失2000元的诉求，因被告庭后自认该推拉门确实包含在设计规划之中，并自愿赔偿原告2000元，故对原告该项诉求本院予以支持。

综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告安徽永先置业集团有限公司须于本判决生效后十日内赔偿原告吴临国逾期交付房屋违约金8000元及未安装铝合金推拉门部分的损失2000元，合计10000元。

二、驳回原告吴临国其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3532元，减半收取1766元，由原告吴临国负担883元，由被告安徽永先置业集团有限公司负担883元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

审判员朱国友

二〇一八年十二月二十日

书记员查慧