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绥化市国家安全局与黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司房屋租赁合同纠纷

发布日期:2020-04-08 21:28:11

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定,转租期限超过原租赁合同剩余租赁期限的部分,属于无效的约定。

 

绥化市国家安全局与黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

绥化市北林区人民法院

民事判决书

2019)黑1202民初2283号

原告:绥化市国家安全局,住所地绥化市迎宾路**号。

法定代表人:康长虹,职务局长。

委托诉讼代理人:崔宝华,黑龙江三星律师事务所律师。

被告:黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公,住所地黑龙江省绥化市北林区分区街街。

法定代表人:李剑飞,职务董事长。

委托诉讼代理人:赵雪辉,男,该公司总经理。

委托诉讼代理人:车延丰,黑龙江鼎升律师事务所律师。

第三人:杨成刚,男,1971年9月7日出生,汉族,职业绥化市北林区老渔翁笨锅炖业主,住伊春市乌马河区。

委托诉讼代理人:杨成库,黑龙江盛尚律师事务所律师。

原告绥化市国家安全局与被告黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司(以下简称至诚后勤服务公司)、第三人杨成刚房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月28日立案,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人崔宝华,被告委托诉讼代理人赵雪辉、车延丰,第三人杨成刚及其委托诉讼代理人杨成库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告绥化市国家安全局向本院提出诉讼请求:1.判决被告至诚后勤服务公司返还其依据与原告签订的服务合同取得的商服用房;2.判决第三人杨成刚从其依据与被告签订的房屋(商服)租赁协议书取得的商服用房中迁出。事实和理由:原、被告于2018年1月1日签订服务合同,合同约定由被告为原告职工食堂提供三餐配餐服务,自2018年1月1日起至2018年12月31日止,期限为一年,由原告向被告提供自有约610平方米商服用房,交由被告对外出租或使用,折抵被告服务费用。合同到期后,原告要求被告返还503.14平方米商服用房,但被告以其已将房屋出租给第三人杨成刚,暂时无法收回为由拒绝返还。被告与第三人杨成刚签订的房屋租赁协议书约定的租赁期限为2018年3月1日至2020年2月28日,租期为2年。被告与第三人签订的租赁合同约定的期限明显超出原告与被告约定的商服用房使用期限,超出部分的使用期限依法属于无效约定内容。鉴于被告的违约行为以及第三人超期租赁行为有损原告利益的实现,为维护原告的合法利益,故原告诉至法院。

被告至诚后勤服务公司辩称:一、原告对被告与第三人之间的租赁合同不能如约履行负有一定的过错责任。原、被告之间形成了2018年1月1日至2018年12月31日的服务合同关系,由被告为原告职工提供餐饮服务,原告将自有610平方米商服用房交由被告使用或对外出租,折抵部分服务费用145,000元,剩余部分服务费用84,740元由原告按季度支付。被告出租房屋前反复征求原告的意见,原告口头承诺第二年仍会继续履行,因此被告在与第三人签订租赁合同时,租赁期限超过服务合同期限。原告对租赁合同的签订存在过错,原告应与第三人协商解除租赁合同,返还租赁物。二、被告与第三人签订的租赁合同不是无效合同,属于效力待定的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条所确定的无效合同的五种情形,原告与被告在一年的服务合同终止后,双方就新的服务合同达成在租赁合同届满前处于一个要约阶段,服务合同是否继续仍在磋商,加之原告口头承诺对服务合同续租,致使被告与第三人行成租赁合同关系。租赁合同虽然依附于服务合同,但服务合同的续期是租赁合同得以延续的保障,在服务合同期满后长达几个月的时间内,原告就服务合同的续期始终不明朗,导致被告与第三人的租赁合同履行受到制约。被告认为解决纠纷的最佳途径是原告认可租赁合同,并依约收取相关租赁费。

第三人述称:一、原告诉被告的服务合同纠纷是虚假诉讼。原、被告之间的服务合同事实清楚,法律关系明确,原告将610平方米房屋交由被告对外出租或使用,折抵被告服务费用,该房屋不是被告实际占有和使用,原告的目的是以与被告之间的虚假诉讼,导致判决第三人从房屋迁出。二、因原、被告不是房屋租赁关系,第三人杨成刚不是房屋转租合同纠纷的第三人,所以被告与第三人之间不是转租关系。三、原告以被告虚假的意思表示,不能对抗善意第三人。四、根据不诉不理原则,请求判决驳回原告关于杨成刚从商服用房迁出的诉讼请求。现出租方即被告未请求法院解决房屋租赁纠纷,原告不是房屋租赁纠纷合同的当事人,与杨成刚没有直接法律上的利害关系。五、被告与杨成刚的租赁合同第七条已明确了出租方单方解除合同时对承租方的赔偿条件。只有发生赔偿条件争议时,才可能诉至法院,被告与第三人的房屋租赁纠纷,不是本案审理范围。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

原、被告于2018年1月1日签订服务合同,约定由被告为原告职工食堂提供配餐服务,合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止,服务费用总计229,740元。原告将自有约610平方米商服用房交由被告对外出租或使用,折抵被告服务费用145,000元,剩余服务费用84,740元有原告按季度支付。2018年3月1日,被告将其中两所房屋共计504.13平方米转租给第三人杨成刚,租赁期限为2018年3月1日至2020年2月28日。2018年5月24日,被告将一所104.53平方米房屋转租赁给宋连生,租赁期限为2018年9月20日至2020年3月19日。服务合同到期后,原告要求被告返还商服用房,被告以其已将房屋租赁给他人,现租赁合同尚未到期为由拒绝返还。原告诉至法院。在诉讼过程中,宋连生与原告达成协议,从承租房屋中迁出,原告对与宋连生有关的起诉部分申请撤诉,本院准许撤诉。

本院认为,本案当事人争议的法律关系是房屋租赁关系,因此应当适用合同法的相关规定。原告在与被告缔结服务合同的同时,又通过建立房屋租赁关系,以租金折抵方式实现向被告支付服务合同的部分对价。原告与被告之间签订的服务合同以及建立的房屋租赁法律关系,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因此应认定原、被告之间的服务合同以及附含的房屋租赁合同合法有效。在原、被告签订服务和租赁合同后,被告与本案第三人签订的房屋租赁合同,实质上是转租合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定,转租期限超过原租赁合同剩余租赁期限的部分,属于无效的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定,原告基于出租人的地位,有权要求承租人按期返还租赁物,亦有权要求转租的第三人返回出租物。被告提出的原告口头同意合同期满后继续租赁关系,因而使转租超期而不同意返还租赁物的主张缺乏事实根据和法律依据。第三人提出的本案不是租赁法律关系,有悖法律关系的实质,对其诉讼主张不予支持。原告要求被告和第三人返还租赁房屋的诉讼请求有理,予以支持。被告与第三人之间关于转租赁合同不能全部履行的问题,不在本案审理范围内,可以另行解决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定,判决如下:

被告黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司、第三人

杨成刚于判决生效后十日内将坐落于绥化市北林区奋斗街7委的原告绥化市国家安全局所有的面积为504.13平方米的两所房屋返还给原告绥化市国家安全局。

案件受理费3200元,由被告黑龙江至诚融金后勤管理服务股份有限公司负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

  

  

审判长  亓艳春

审判员  刘利

人民陪审员  王德娟

二〇一九年八月三十日

书记员  刘馨蕊