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经典案例:陈起与周文骏房屋买卖合同纠纷案

发布日期:2020-04-08 17:14:11

 当事人信息

上诉人(原审被告、反诉原告):陈起,男,1965年4月5日出生,汉族,住上海市。

被上诉人(原审原告、反诉被告):周文骏,男,1983年11月18日出生,汉族,住上海市。

原审第三人:上海太平洋房屋服务有限公司,住所地上海市浦东新区。

法定代表人:章启光,董事长。

审理经过

上诉人陈起因与被上诉人周文骏房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初4444号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。

上诉人陈起上诉请求:撤销一审判决,改判支持上诉人的一审反诉诉请,驳回被上诉人周文骏的一审诉请。事实与理由:2016年5月,周文骏一家曾与中介来看房,后中介就不断地打电话恐吓威胁陈起,要陈起以160万元的低价出售上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。2016年8月30日,中介突然要求陈起带房产证去中介处,中介倒了一杯含迷药的水给陈起喝,要求陈起在《上海市房地产买卖合同》上签字,以199万元的价格成交。当时周文骏支付了部分钱款,中介从陈起处强行抢走现金1万元。2016年12月17日,陈起、周文骏在中介的陪同下一起至普陀区房地产交易中心办理了审税手续,但周文骏的配偶未到场。房产是夫妻共有财产,周文骏的配偶不到场,使双方的房屋交易发生了突变,也是日后不能办理转让过户手续的原因之一。直至过户前,陈起始终未看到周文骏及其配偶的贷款合同,而且139万元的余款中还有4万元未付清。一审判决应当撤销,周文骏与其配偶一起参与房屋买卖,故周文骏的配偶也应当是本案的当事人,但一审法院遗漏了。

被上诉人周文骏辩称:不同意上诉人的上诉请求。上诉人在上诉状中提到的上诉理由缺乏事实和法律依据。周文骏的妻子并未在房屋买卖合同上签字,其不是本案的当事人。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

原审第三人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“太平洋公司”)未作出陈述。

周文骏向一审法院起诉请求判令:一、解除陈起与周文骏于2016年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》;二、陈起退还周文骏房款60万元;三、陈起向周文骏赔偿房屋升值造成的损失100万元;四、陈起向周文骏赔偿中介费1万元;五、陈起向周文骏赔偿因贷款产生的评估费1,990元。一审审理中,周文骏确认第三项诉请为要求陈起向周文骏支付违约金100万元,根据合同约定,违约金应为房价的20%,而房价上涨幅度很大,违约金低于周文骏的实际损失,故周文骏请求法院调高违约金为100万元,该金额是结合目前房价实际已达299万元以上,差价达100万元以上,周文骏遂以100万元为违约金标准。

陈起向一审法院提起反诉请求判令:一、解除双方于2016年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》;二、周文骏支付违约金398,000元。

一审法院认定事实:2016年8月30日,周文骏(乙方)、陈起(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份(合同编号XXXXXXXX),约定:甲乙双方通过原审第三人太平洋公司居间介绍,由乙方购买甲方的系争房屋,建筑面积39.84平方米,房地产转让价款共计199万元。双方确认于2017年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的,应当向甲方支付赔偿金,赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算,赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任,乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的,甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款,余款返还给乙方,已付款不足支付的,乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,应当向乙方支付赔偿金,赔偿金按乙方已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之日第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的,甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约款项。

双方在补充条款(一)中约定:签订本合同时,据上海市房地产登记簿记载,该房屋设有抵押,债权额为72万元整。乙方对此表示知晓并同意继续购买该房屋。甲方应于2016年10月30日前与抵押权人申请预约还贷,并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方,双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续,乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户,若乙方在还贷款项不足归还甲方贷款的,甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款,需要支付违约金,则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内,至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。

在附件三付款协议中,双方约定,乙方于签约时,支付甲方房款10万元;乙方于2016年11月1日之前,支付甲方房款50万元整。若上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权,乙方对上述情况知晓并同意。双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项;乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币139万元整,该款项由贷款银行转入甲方账户。

合同另就乙方贷款办理、物业管理费、水、电、煤费用结算等等内容作出约定。

合同订立后,周文骏按约支付陈起房款60万元,并提交了审税查询文件,同时向银行申请办理银行贷款。为此,周文骏支付了房屋价值评估费1,990元。

周文骏另向太平洋公司支付了中介费1万元。

2017年1月7日,太平洋公司向陈起发出书面《催告函》,告知陈起周文骏的银行贷款已经通过审批,但陈起未能按约与周文骏办理房屋过户手续,遂通知陈起及时前往交易中心办理过户手续,否则将按照合同约定由陈起承担相应的违约责任。

嗣后,周文骏多次联系或通过太平洋公司联系陈起,均未果,周文骏遂诉至法院,请求法院判如所请。

一审审理中,陈起于2017年3月28日向周文骏发出《解除合同通知函》,该函并由上海市徐汇区公证处出具了公证书,证明陈起所寄通知函与原件内容相符。上述《解除合同通知函》称,周文骏未以贷款形式支付139万元房款,申请贷款不足的4万元部分始终未支付给陈起,故陈起按约要求解除合同,并要求周文骏支付逾期付款的赔偿金和违约金,同时称该款将于周文骏已付的房款中予以扣除。周文骏对该函的真实性予以认可,但认为己方非违约方,陈起无权解除合同,该函不能作为解除合同的理由和条件。

关于贷款支付的问题,周文骏认为双方约定于2017年1月4日过户,此时陈起已经表示因为房屋涨价,遂不同意过户。届时,陈起也未按约至交易中心,即便周文骏欲支付款项也不能。陈起确认双方约定的交易时间,但坚持认为因为周文骏未付款,故未进行交易。太平洋公司则认为,贷款审批通过后,应当进行过户,其后,银行方能进行抵押权登记,嗣后方能放款。太平洋公司工作人员催促过陈起履约,同时也偶遇过陈起,告知陈起不履约的后果,陈起也未就此与太平洋公司或周文骏进行过任何联系,始终未按约履行自己的义务。

一审审理中,周文骏向一审法院提起申请,要求对现有房屋进行市场价评估,由此要求陈起承担溢价损失的赔偿责任。经一审法院释明后,周文骏表示,如果不进行溢价损失评估,则要求陈起按约承担违约责任。陈起则表示周文骏违约在先,己方无需承担违约责任。

一审审理中,陈起向一审法院陈述认为违约金过高要求法院酌情予以降低。

一审法院认为:周文骏与陈起签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示,符合法律规定,应为有效,合同双方应恪守合同约定,履行己方的义务。关于本诉,合同订立后,周文骏按约支付了房款60万元,且已经进行第三笔贷款的申请并获得批准。然,陈起却未能按约于双方约定的2017年1月4日至不动产权利登记部门进行权利变动登记。陈起称因周文骏未能按约支付139万元,且周文骏申请贷款与约定金额相差4万元,周文骏亦未补足,故周文骏先构成违约的抗辩主张,因按照银行发放贷款流程,在周文骏获得贷款审批后,由于以系争房屋为抵押,故应当先将房屋转移登记至周文骏名下后,银行作为抵押权人进行登记以后,银行方进行贷款的发放,即贷款发放的前提系房屋权利已经得到登记部门登记变动的认可,而该行政登记行为取决于周文骏、陈起共同至登记部门办理相关的转移登记手续,然登记部门未能办理的原因首先是陈起于约定之日未至登记部门所致,尤其经周文骏和太平洋公司催促后,陈起仍然不履约,且拒绝与周文骏或太平洋公司联系,陈起据此再要求周文骏支付该房款显然缺乏充分的法定和约定依据,故陈起的该抗辩主张,不予采信,陈起的行为已经构成违约,故周文骏要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定,予以支持,合同解除日应以诉讼文书送达陈起之日为准。合同解除后,陈起应当返还周文骏其已经收取的房款,并按合同约定对周文骏承担违约责任。虽然房价已经上涨,当双方已经在合同中约定了违约责任,且周文骏早已获知陈起不履约的意思表示,该违约责任的承担应当与周文骏的损失相当,因此周文骏提出溢价损失赔偿显然扩大了陈起的责任范围,故一审法院对周文骏的评估申请及损失赔偿要求均不予支持。同理,虽然陈起提出降低违约金标准的请求,但基于陈起违约的主观恶意,加之周文骏的经济损失应由违约金予以弥补,同时,陈起在反诉诉请中也系按照合同约定标准计算违约金,故一审法院对陈起要求酌情降低违约金计算标准的意见难予支持。至于中介费和贷款时的房屋评估费,因系周文骏自行与太平洋公司建立的法律关系,且是在贷款过程中发生的费用,鉴于陈起已经承担了相应的违约责任,故该损失再行由陈起承担,也缺乏公平性,故一并不予支持。关于反诉,基于本诉的理由,陈起违约导致合同解除,陈起的诉讼请求显然缺乏依据,故难以支持。

据此,一审法院作出判决:一、周文骏与陈起于2016年8月30日签订的关于上海市常德路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》于2017年2月17日起解除;二、陈起应于判决生效之日起十日内返还周文骏房款600,000元;三、陈起应于判决上线之日起十日内支付周文骏违约金398,000元;四、对周文骏的其余诉讼请求不予支持;五、对陈起的诉讼请求不予支持。

本院经审理查明,一审法院查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为:双方当事人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效。因陈起拒绝配合办理过户手续,导致合同未能如约履行,陈起应承担相应的违约责任。周文骏因此要求解除合同、返还购房款并支付违约金的诉请,应予支持。陈起称周文骏未按约支付139万元款项,且未补足差额4万元,故周文骏构成违约的主张,理由不能成立,原因一审法院已作出详尽论述,本院予以认同。关于陈起称周文骏及其配偶共同参与看房、付款等事项,故周文骏的配偶也应是合同及本案的当事人的观点,本院认为,与陈起签订《上海市房地产买卖合同》的仅周文骏一人,陈起称周文骏夫妇曾共同参与看房、付款等事项就必须共同成为房屋买卖合同的一方当事人,缺乏法律依据。陈起因此认为一审法院存在程序错误的观点,也不能成立。此外,陈起称周文骏夫妇与中介方串通打压房价、逼迫陈起签合同、抢走陈起1万元等说法,因陈起未提供相应证据予以证明,本院均无法采信。

综上所述,陈起的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费11,760元,由陈起负担。

本判决为终审判决。  

审判长卢薇薇

审判员余艺

审判员邬海蓉  

二〇一七年十月二十五日

书记员陈洁