开发商违反规划建设、销售房屋应予否定性评价

案情摘要

原告隆兴公司诉称，2009年5月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》合同三份，被告向其购买苏州市吴中区木渎镇藏书xxx省道xxx号xxxxx幢xx室、xx室、xx室房屋，总价款为2489869元。涉讼房屋于2010年5月1日前符合交房条件，其于同月6日向被告发出交房通知，要求被告在收到通知后5日内办理交房手续，但被告经多次催告至今未办理交房手续。其请求判决解除原、被告签订的三份《商品房买卖合同》，并支付违约金人民币248986．90元，支付房屋保管费415808．12元（从2010年5月13日暂计算至2014年12月12日）。审理中，原告将诉讼请求变更为要求被告按照《商品房买卖合同》第八条第2项的约定办理房屋交接手续，被告支付违约金人民币124493．45元、支付房屋保管费415808．12元（从2010年5月13日暂计算至2014年12月12日）。 被告周竞辩称，其未办理交房手续是系因原告在售房时未如实告知涉讼的一套别墅需办理三份房屋所有权证，直至前往办理交房时才知晓需要办理三份权属证书，其因此与原告发生争议才未办理交房手续。现其同意办理交房手续，但认为原告主张违约金和房屋保管费无法律依据，请求驳回原告要求其支付违约金人民币124493．45元及房屋保管费415808．12元的诉讼请求。 经审理查明，2009年5月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》合同三份，合同约定：被告向原告购买苏州市吴中区木渎镇藏书xxx省道xxx号xx幢xx室（建筑面积92．03平方米）、xx室（建筑面积87．74平方米）、xx室（建筑面积74．31平方米）房屋，房屋总价款为人民币2489869元（被告已按约付清全部购房款）；原告应当在2010年3月31日前交付房屋，商品房达到交付使用条件后原告应当书面通知被告办理验收交接手续，被告应当在原告交接通知书到达之日起5天内，会同原告共同对该商品房进行勘验。由于被告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房交付的标志为交付钥匙，交接通知书寄出之日起十五日或该通知书到达之日起5日内，被告未对该商品房进行勘验或办理交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收此商品房、原告已经履行完毕对该商品房的交付义务，但被告仍应当补办实体上的交接手续，原告不承担买受人在补办实体交接手续前的逾期交房违约责任。自被告应当办理交接之次日起，被告应按规定向原告或委托的物业公司交纳物业管理费用及其他费用，给原告造成损失的，还应赔偿该损失。如被告未按照合同约定或交接通知书的要求办理房屋交接手续的，被告应向原告支付逾期收房期间的保管费用，计算方法为按日承担购房价款的万分之一。该房屋符合本合同约定交付使用条件后，被告未按约办理房屋交接手续或者由于买受人拒绝或不配合进行两证办理，致使该房屋的《房屋他项权证》不能及时办出，从而导致原告或第三人为被告的贷款而设立的任何形式的担保无法及时解除的，被告应当向原告支付相当于总房款5％的违约金。 另查明，《商品房买卖合同》签订当日，原、被告另签订补充协议一份，约定由原告对三套商品房进行改造，改造费用由原告承担；被告对改造方案已确认并认可，对商品房改造后的效果无任何异议，原《商品房买卖合同》所附平面图不再作为交付标准，被告不得以此作为拒绝接受商品房的理由，原《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》相关内容已经不再适用，被告不得据此向原告提出任何权利主张。 又查明，涉讼房屋所在苏地2006-G-67建设项目规划要求住宅套型建筑面积90平方米以下的建筑面积所占比例须达到住宅总建筑面积的20％以上。被告购房前，原告针对涉讼房屋楼盘对外宣传的名称为xxxx，系纯xxxx区，原告用以销售展示的样板房也是别墅样式。为符合规划要求，同时实现按照纯别墅项目销售的目的，原告将部分小户型房屋“三合一”（与购房人签订三份小户型房屋商品房买卖合同，并签订补充协议约定由开发商对三套商品房进行改造）后事实上仍作为别墅项目出售，被告所购涉讼房屋即属此种情形。 审理中，原告表示被告购房时其已明确告知被告涉讼房屋需办理三份房屋所有权证，被告表示办理交房时才被告知上述情形，原告售房时隐瞒了真实情况，其购房系用于投资，由于限贷政策等影响，办理三份权属证书势必影响其进行出售交易。原告未举证证明在售房时已经告知被告按照别墅销售的本案涉讼房屋需办理三份权属证书。本院审理中也前往涉讼房屋所在楼盘进行实地调查，相关购买与被告同类型房屋的业主表示，原告在售房时并未告知其需办理三份权属证书，而是到交房时才被告知这一情况。 再查明，2010年5月6日，原告及提供前期物业的物业服务公司共同向被告发出房屋交接（入伙）通知书（以下简称交房通知书），要求被告于同月11日办理房屋交付手续。该交房通知书明确，涉讼楼盘为xxxx，公安编号为xxx。交房通知书载明：“请在通知期限内办理入伙手续，逾期您的房屋将统一交由物业公司为您托管。物业管理费从2010年5月11日起计收。”2013年8月，原告委托律师向被告出具律师函，要求被告及时办妥交房手续。目前，原、被告尚未办理涉讼房屋的交接手续，被告也未在知晓涉讼房屋需办理三份权属证书后向原告提出过要求撤销涉讼的《商品房买卖合同》。原、被告一致确认：被告购房时办理了银行贷款手续，由于房屋未交付、办证，目前原告仍需为被告的银行贷款提供阶段性保证担保。 审理中，原告提供空房检查表，主张其委托物业服务公司履行管理责任，以此作为主张房屋保管费的依据之一。原告未举证证明存在实际损失。被告认为原告主张房屋保管费无事实和法律依据，另即便其存在违约情形，原告主张的违约金过高。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、补充协议、房屋交接（入伙）通知书、律师函、空房检查表，被告提供的建设项目规划设计意见书、宣传信函、xxxx宣传网页、录音证据及本院调查记录、质证笔录、本案庭审笔录等予以证实。

争议焦点

开发商规避规划要求违规建设、销售的情况下，如何妥当确定购房人未按约办理房屋交付手续应承担的违约责任。

裁判要点

开发商违反规划要求，将原本规划为三套普通商品住宅的项目整合为一套别墅项目，销售时则签订三份房屋买卖合同作分割拆零销售。开发商按照别墅项目销售房屋，交房时也按照别墅项目交付，普通购房者认为购买一处别墅项目办理一份权属证书符合社会公众的一般认知水平，不应苛求购房者有更高的认知注意义务。购房者购买的一处别墅最终却需办理三份普通商品房权属证书，由此引发纠纷未及时办理房屋交付手续的情况下，应酌情减轻购房者的违约责任。

适用法律

《中华人民共和国合同法》第四十条,《中华人民共和国合同法》第五十五条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条

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