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疯狂,突然宣布!学区房要凉了!

发布日期:2021-08-04 09:29:17
现在的学区房,的价格价值就是天价!12平米,30万/平米,总价360万,全款!


这是最近北京成交的一套房子,既没有上下水,更没有厨房、卫生间,基本上不能住人,据说其实原本只是一个储物间。


之所以能天价成交,只是因为这个“房子”位于基础教育资源最丰富的西城区,简单地来说就是学区房。


很多人在被这条消息吸引的同时,却没注意到另外一个更重要的官方消息,就是下面这个。


疯狂,突然宣布!学区房要凉了!(图1)


很多人在被这条消息吸引的同时,却没注意到另外一个更重要的官方消息却可能对学区房产生深远影响。


学区房:时代的产物

我们的重点中小学其实很早就有。不过,在1960年代中后期开始的十年,重点学校被取消。


随后,中国进入经济建设时代,教育工作也重回正轨。当时决策层提出要集中人力、物力、财力先办好一批重点学校。1978年1月,经过上级批准,教育主管部门下发《关于办好一批重点中小学的试行方案》。对重点学校,在经费、师资、生源上给予倾斜。比如,杭州重点学校学生人均经费普遍比非重点学校高出15%~20%,也更容易得到专项经费支持;重庆实行重点中学招生“优先择优录取”。


总之,这些重点学校很快形成了优势,成为名校。


疯狂,突然宣布!学区房要凉了!(图2)


追逐学区房其实也就是近十多年的事

到1986年,《义务教育法》明确规定:就近入学。这可以看作是政策重心向教育公平、均衡的重大转变。


但学区房也因此在无意、无形中获得了产生的条件,因为学校资源和居住地(临近学校的房子)挂上了钩。


从此,教育资源和房地产资本结合了起来。


那些已经有几十年房龄的老破小房子,因为学区加持成为楼市里最妖媚的存在,对有真正需求的家长,炒房客甚至房地产中介都有着致命的吸引力。


也就是近十多年,学区房迅速成为中国家长最焦虑的事情之一。

数据显示,北京教育资源密集的西城、东城、海淀、朝阳四个区2018年学区房均价已经超过8.5万每平米,总价中位数超过400万,其中,最拔尖的西城区均价超过12万每平,总价中位数突破700万。


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学区房的风险一直存在

通过上面可以看出,学区房是教育、住房政策在无意中给予的。但政策风险也就成为学区房始终摆脱不了的最大风险。


其实,这一点,在先前很多地方已经有过许多实例。最常见的就是,被划出学区。


比如,去年底,深圳福田决定,把香格丽苑、听泉居、鸣泉居、安侨苑等几个小区的学位,从侨香外国语小学部划出,划到新建的红岭实验小学。


当时,很多业主就懵了,还有业主刚刚买了这几个小区的房子。根据适龄儿童,城市建设等情况对学区进行调整,也时有发生。


甚至,还有学校直接搬走。


上面这两种动作比较大,引起的争议集中。但其实,在更大层面一直在对学区房降温。


还比如,北京、天津推行“六年一学位”,也就是一套住房地址从登记入学之年起,原则上6年内只提供一个入学机会,苏州今年更是在热门区域推行“九年一学位”……这样一来,学区房的流动性就下降了,也就减少了炒作的可能。


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之所以不厌其烦地讲学区房的来龙去脉,就是要让大家形成一个观念:学区房价=房子价格+学位价格。


对于很多城市来说,学位价格大概应该是房价的1/5左右。像开头我们说的北京这个储物间,360万基本上可以看作都是来买学位了。归根结底,学区房最宝贵的这部分学位价格,是政策赋予的。


而恰恰,政策导向已经变了:几十年前,需要有重点学校来出经验,集中资源快速培养人才;现在,如何推动基础教育均衡发展,才是发力点。


所以,这次的调整虽然没说到学区房,但是从招生这个环节进一步给学区房降温。


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从今年起

从今年起,民办小学通过全市统一网络平台组织报名招生,每个适龄儿童最多可选报2所民办小学。也就是说,用不确定性来抑制学区房上涨的冲动,让学区热降降温。但看似坚挺的学区房,实际上十分虚弱:政策能给到的,同样也能拿走。高不可攀的学区房,完全有可能立即变得普普通通,和那些破旧的二手房毫无二致。


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为了应对老龄化社会的到来,国家决定放开三胎生育政策。但很多人都在喊生不起、不敢生,因为房价和养育成本太高。


而这个让大家不敢生的,首当其冲的拦路虎,就是高房价,特别是疯狂的学区房房价。大家都不敢生娃,最终的结果,就是生育率咣咣咣猛掉。


近年来,虽然国家实施了全面二孩政策,但每年的新生儿数量阶梯式下滑,从2016年的1785万人下降到了2020年的1200万人。


第七次人口普查也显示:中国15—59岁人口的比重下降6.79个百分点,60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点。

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国家明确提出

降低家庭教育开支, 是国家促进人口均衡发展的一个措施。现在,北京、宁波、上海、杭州等地,都纷纷开始行动了,淡化学区房将成为大势所趋。相信未来,很多学区房都将大大降温,以往市场炒翻天的“天价地下室”、“过道房”将彻底失去土壤。