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今天100万的房价,明天是涨是跌!专家这次道出实情!

发布日期:2021-07-08 09:22:45

房子现在收益相比于2017年以前收益率已经大幅缩减,我们现在政策就是坚持房住不炒,昔日借钱买房还能躺赚的日子一去不复返了。


不过,就目前我们的环境下,房价是复杂多维的产物,具体到某个城市的房价变数更多。包括央行流动性、信贷政策、贷款利率、土地供应量、人口净流入量、城市化进程、配套设施以及产业结构等都可能对某个区域房价造成较大影响。


今天100万的房价,明天是涨是跌!专家这次道出实情!(图1)

与其他消费品不同,房产是能产生现金流的资产,实际投资价值比价格涨幅更高。但是目前国内房产的租售比整体比较高,增值空间非常有限。即使我们的国情与美国不同,我认为房价的长期走势也很难超过美国医疗和教育价格的增幅。


目前房产的投资难度实在不低的。2008年次贷危机后,我国房地产证券化步伐比较审慎。相应的,在缺乏比较可靠的证劵标的物,投资房产仍然需要依靠购入不动产的方式,这也就意味着投资额度较大、风险较高以及流动性不佳。


不否认对房产有较为深入的洞察、具备敏锐的投资眼光、能及时获取信息的人,可以通过投资房产获得超额收益,但是难度比起房地产黄金时代不可同日而语。


今天100万的房价,明天是涨是跌!专家这次道出实情!(图2)


匆匆10年时间,楼市迎来了翻天覆地的变化,截止2020年底均价9000/平的房子,比起90年2000/平的房子,涨了将近400%,以这样的速度增长,任何资产都比不过楼市,正因为他特有的投资属性,一时间成为支柱性产业,直至今日,人们对买房的热情依然是水涨船高,特别是25~35的年轻人,面临结婚面临生子,买房可算是人生大事。随后就是35~40岁的中年人群,分别占比38%和32%,而好多外来的打工人员,在面对高额的房价同时,则选择退而求其次的选择,直接回老家继承宅基地。


2019-2020年这段时间,楼市的调控陷入两极化趋势,热点城市依然十分火爆,但三四线城市走一路绿灯闪烁,其实其实很好理解,如今的出生率接连下滑,反而老龄化程度加剧,楼市想要继续疯狂,那就需要有新人“接盘”。然而,随着人口增长率降低,对房价的影响是非常大的,三四线城市的涨幅仍不是太多。

今天100万的房价,明天是涨是跌!专家这次道出实情!(图3)

那么10之后究竟变化如何?


对于10年后的房子走势,经济学家表示,10年后人口下降是真的,到时候各地都会开启“抢人大战”,但人口必然还会加快流入一线、新一线城市,这些城市房价长期仍有看涨的趋势,那些人口流失较多的城市,今后或面临房子无人住、没人接手,今后会“有价无市”,其城市的房价也只会下跌,到时候100万的房子可能要缩水,至于缩水多少要看各城市的具体情况。


虽然这个数据无法苛求精准,但大方向还是有道理的。概括起来就是,闭着眼买房的时代已经过去,未来想要在房地产市场里分一杯羹,需要看准城市、看中房产本身价值。说白了,房子不能随便买,要有选择性,一旦买错,可能还不如存钱。


买房还是要跟着城市发展脉络走,进入城市化下半场以后,全面城市化的时代已经过去,城市发展进入城市群、都市圈时代,从人口流动数据可以看出,那些人口净流入的城市群、都市圈更有发展前景,因为那里有产业,有收入,一般而言,在这些地方买房问题不大,毕竟有需求支撑。相反,对于收缩型城市,人口净流出城市,除了自住外,以保值为目标的买房显然不太合适。


今天100万的房价,明天是涨是跌!专家这次道出实情!(图4)

用专家的话说:

现阶段买房,要看地方,要看具体房子,不能瞎买,一旦买错,短期感觉没什么,10年后的差距就出来了,比如买到人口净流出城市,买到差楼盘,可能还不如存钱,相反,如果买对了的话,显然比存钱划算的多。对此您是怎么看的呢?