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“贬值潮”是否来袭?楼市迎来新走势,准备买房的家庭,不妨看看!

发布日期:2021-06-15 10:04:10

前不久,焦点研究院、亿翰智库联合公布了2020年50家典型房企的业绩报告,数据显示:在2020年,净利润率在20%及以上的房企有3家,相比2019年减少了4家;净利润率在10%~20%之间的房企有25家,相比2019年减少了6家;净利润率在5%~10%之间的房企有18家,相比2019年增加了7家;净利润率在5%以下的房企有4家,相比较2019年增加了3家。


“贬值潮”是否来袭?楼市迎来新走势,准备买房的家庭,不妨看看!(图1)


通过这则数据,我们不难发现,房企的盈利情况在持续走低。或许很多人都会认为2020年房企的盈利情况走低主要是因为疫情的原因,当然,这个特殊原因不可忽视,但同时,2021年4月份的一则“关于房地产开工面积”的数据,让我们更加确信楼市的“贬值潮”要来了。


根据相关数据显示,今年4月份,全国的房屋新开工面积为17742万平方米,环比下降7%,同比下降9.3%,而且,与2019年同期相比,更是下降了10.5%。


要知道,分析楼市的火热与低迷,最不能忽略的数据就是房屋新开工面积的变化。


其实,这个逻辑并不难理解,就好比当一件商品火热的时候,商家一定会增加该商品的产量,去迎合市场的需求,同理,当商家增加一件商品产量的时候,也就说明该商品的市场受欢迎程度高,市场需求量大。


根据相关数据显示,在2015年~2017年间,房屋新开工面积以及施工面积的总和高达83亿平方米,最直接的表现就是2015年~2017年间全国房价的“大涨”。而2021年新开工面积的减少,也更加证实了楼市的“贬值潮”或许真的要来了。


“贬值潮”是否来袭?楼市迎来新走势,准备买房的家庭,不妨看看!(图2)

其实,除了以上提到的这两则数据以外,还有“3个方面”也释放了楼市“贬值潮”或许要来的信号。


“贬值潮”是否来袭?楼市迎来新走势,准备买房的家庭,不妨看看!(图3)


其一

住房总量的过剩。有数据显示,截止到2020年底,全国百城新建商品房住宅的库存总量已经超过5亿平方米,库存规模连续24个月持续增长。


此外,根据西南财经大学2018年发布的《2017中国城镇住房空置分析报告》显示,我们国家的城镇住房空置率已经超过了21%,其中,三四线城市的住房空置情况更加严峻,达到了30%左右,按照国家空置标准来看,住房空置率在5%~10%之间属于正常,超过10%则属于偏高,超过20%则属于严重偏高,毫无疑问,我们国家的城镇住房空置水平已经达到了严重偏高的水平,最直接的表现就是住房过剩。


而且,根据国家统计局的数据显示,我们国家的城镇居民人均住房面积已经达到了40平方米左右,远超欧、美等发达国家的水平。


凡此种种,无一例外地都在说明我们国家的住房总量已经过剩了。


“贬值潮”是否来袭?楼市迎来新走势,准备买房的家庭,不妨看看!(图4)


其二

住房需求的减少。根据央行的数据显示,我们国家的城镇居民住房拥有率已经达到了96%,户均1.5套,其中,拥有一套住房的家庭占比为58.4%,拥有两套住房的家庭占比达到了31%,拥有三套及以上住房的家庭占比达到了10.5%,从住房拥有率的角度来看,城镇家庭基本已经实现每家每户都有住房。


此外,截止到2020年,我们国家的城镇化率已经达到了63.84%,城市化进程大大放缓,如此一来,涌入城市的购房需求也将大大减少。


当然,还有我们国家人口结构的变化。一方面是新生儿出生率的持续降低,甚至已经跌落至国际警戒线,这一点从5月底放开“三孩生育政策”可以直观地看出来;而另一方面,根据第七次人口普查的数据显示,我们国家60岁及以上的人口已经达到了2.64亿人,占比18.7%,与2010年第六次人口普查相比,占比上升了5.44%,而且,有愈演愈烈的趋势,有专家预测,到2030年,我们国家60岁以上的人口将会达到总人口的四分之一。两者叠加,我们不难看出,我们国家的主力购房人群(25岁~50岁)正在大幅减少。


这样来看,我们国家住房需求的减少也就不难理解了。

“贬值潮”是否来袭?楼市迎来新走势,准备买房的家庭,不妨看看!(图5)


其三

金融政策的收紧。2020年,住建部和央行划定“三道红线”,强制要求房企降负债,去杠杆;到了2021年,“三道红线”的试点范围大大增加,如此一来,降负债已经成为开发商的首要任务。在“三道红线”的背景下,房企的“以价换量”已经成为普遍现象,毕竟,对于开发商来说,“以价换量”是最行之有效的办法。


除了开发商以外,购房者的门槛也在提高,一方面,去年底,央行开始限定房地产贷款额度,其中,就包括按揭贷款;而另一方面,前不久,我们国家的“楼市风向标”深圳已经开始提高房贷利率,首套房利率上调至5.1%,二套房上调至5.6%。此外,宁波、杭州等地也均上调了房贷利率。


“贬值潮”是否来袭?楼市迎来新走势,准备买房的家庭,不妨看看!(图6)


这样一来,我们再理解楼市或迎来“贬值潮”也就不难理解了。在这样的楼市背景下,准备买房的家庭不妨看看这“3个建议”。


1、按需购买,杜绝“炒房”。


2、衡量自己的经济实力,量力而行,避免背负过高的债务。


3、远离小产权房、老旧住房、低品质高层住宅等居住体验低的房子,长期来看,这“3类房子”或慢慢被“抛弃”,转手困难,没有升值空间。,同时高品质的高层住宅以及多层洋房可以当作买房首选,长期来看,不仅居住体验更好,升值空间也是很有潜力的。(决定品质高低不可忽略的因素有2个,其一是容积率,其二是物业品质)。


对此,你怎么看?