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通俗易懂谈土改:审批权下放利好什么?“三块地”改革有何长期影响?

发布日期:2020-04-09 10:16:33

申万宏源 研报作者:王胜

新一轮土改始于2013年,共两条主线。(1)“农村集体产权制度改革”是在现有法律法规框架基础内,解决基层社会存在的不合理现象,以公平为导向,以增加农民获得感为目标的综合性改革,其影响主要局限在农村社会内部。(2)“农村土地制度改革”也称“三块地”改革,涉及土地这一项基本生产要素的所有权变化、流转交易和除使用权外的其他财产性权利,将对宏观经济、城市生活和资本市场产生较大外溢影响,是本文研究的重点。
  “三块地”之一:土地征收制度改革,希望地方政府让利于农民。在过去的实践中,由于“公共利益”缺乏明确定义,地方政府拥有解释权。而作为成本项的土地补偿款,和作为收入项的土地出让金之间存在较大价差,部分地方政府随意使用征地权以补足地方财政。改革意在削减地方政府的自由裁量空间,减少征地范围。
  “审批权下放”与“征收制度改革”看似对立,实则不然。本次审批权下放包括两个部分:一是在全国范围内下放“农转用”的审批权;二是在8个发达试点省份下放征收“永久基本农田”的审批权。在客观上,本次文件为地方政府征地松绑,将使得其征地数量边际增加,与“土地征收制度改革”看似对立。实际上:(1)随意征收土地且补偿过低,往往出现在经济欠发达地区;(2)在发达地区,由于征地补偿较高,城市边缘地带的农民反而希望土地被政府征收,却常常由于“永久基本农田”的属性而难以成行。(3)本次在经济发达的8个试点省份下放审批权,有望导致土地供应增加,地方政府增收,农民土地快速变现,城市发展加速的复合效应。
  “三块地”之二:集体经营性建设用地入市,意在增加农民的财产性收入。长期以来,土地一级市场的供给必须为国有土地,而农村集体所有的土地若要进入市场,则必须先被地方政府征收。本改革意在打通集体经营性建设用地的直接入市渠道,为农民带来更多的财产性收入。
  集体经营性建设用地入市,潜在规模测算:截止2018年底,在33个试点已入市地块面积9万余亩,总价款约257亿,收取调节金28.6亿;根据此数据可大致算得出让均价为28.5万/亩;总体收取调节金比例约11.1%。据统计,全国集体经营性建设用地规模在5000万亩以上,若按上述均价全部入市,则总金额达到14.25万亿。考虑到,大多数中西部土地并无实际需求,该数据被高估,但充分显示了本项改革的潜力。
  “三块地”之三:宅基地改革,重在盘活存量。利用粗放、退出不畅、取得困难是当前宅基地市场的主要问题,且相互制约影响。经过试点探索后,已在新版《土地管理法》中下放宅基地审批权至乡(镇)级,并明确鼓励宅基地有偿退出,内部流转。
  三条主线投资“土改”:(1)短期:审批权下放,利好发达地区基建,关注上海建工、隧道股份、中设集团、苏交科。(2)中期:农民增收,利好三四线房地产去库存,关注中南建设、云南城投;内需更强劲,大众消费站上风口,家电、汽车、食品饮料等行业中,面向大众的细分龙头值得关注。(3)长期:土地流转加速,出现新型农村经营主体,关注苏垦农发、北大荒、隆平高科、登海种业。