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国家首次连发2道“退房令”,78家巨头撤离楼市!房地产或将告别“大拆大建”时代

发布日期:2020-04-07 16:39:00

楼市连发2道“退房令”!10年来第1次出现,“国家队”大手笔入市

如果你问过去十年间最赚钱的生意是什么,相信大部分人都会脱口而出:房地产。不过,到了2020年,国家连续发出两道“退房令”,意在遏制楼市的投机情绪,让更多资金从房地产行业抽离出来,以便服务实体经济。据中房报报道,近日国家电网表示“下决心退出传统制造业和房地产业务”。与此同时,中国航空集团表示:清理低效房产、退出房地产业务。事实上,从2019下半年以来,中国重汽、山东黄金、兖矿集团、山东高速等挂牌转让房地产子公司股权动作明显增多,也印证了大型企业退出房地产的决心。

密集出现“退房”信号,是房地产市场10年以来首次出现的。

早在2010年,高层曾要求除16家主业为房地产央企外,其余78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务。但是,随后的十年时间里,正好赶上了楼市的“黄金时代”。房地产销售面积从2010年的10亿平米,扩张到了2019年的17亿平米,房产销售额膨胀到了16万亿的规模,这是任何行业都无法相提并论的成绩。楼市一家独大的同时,眼瞅着盖房子、卖房子这么赚钱,大型公司退出房地产的脚步自然变得越来越慢。

直到2020年,楼市出现这两道“退房令”,必然会引发一波资金从房地产行业撤退的浪潮,投资额减少的同时,整个行业的体量、规模、销售额、销售面积也必然会走向稳中有降的趋势。

那么,资金如何从楼市里撤退呢?据时代周报记者了解,非地产主业央企退房主要通过两大方式进行,一类是在产权交易市场挂牌转让股权,或者协议转让,或者无偿式划转;另一类是企业完成在建项目后不再参与新项目建设。

国家首次连发2道“退房令”,78家巨头撤离楼市!房地产或将告别“大拆大建”时代(图1)


01 房住不炒的底线多次被强调。

在2月下旬,央行副行长刘国强接受媒体采访时表示,LPR下行基本上不影响个人房贷利率。在3月初,央行会同财政部、中国银保监会召开金融和经济发展座谈会暨电视电话会强调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。加上广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁多地发布的宽松政策迅速被撤回,底线已经很明确了:不要刺激购房需求端,不会给房地产市场幻想。

02 住房租赁、老旧小区改造,扭转房地产大拆大建的模式。

近期,广州、上海、郑州、长沙、杭州5地先后发布有关住房租赁的资金扶持计划、租赁住房建设动态,同时58个租赁住房项目开工。仅上海和合肥两个城市,目前上海已有55个租赁住房在建项目全面复工,合肥3个房屋租赁自建项目开工。除此之外,合肥今年预计可交付6个项目约3000套人才公寓。

显然,原本略显萧条的住房租赁市场,在多地“国家队”大手笔入市的拉动下,出现了复苏的迹象。

与此同时,我们看到老旧小区改造的推进力度持续加大,比如,2020年山东住房城乡建设任务目标敲定,改造老旧小区40万户以上,南宁市计划改造240个老旧小区。

从去年7月份至今,全国旧改大幕开启后,从试点城市到普及,投资额已经逼近万亿级,按专家预测,未来5年可能达到5万亿的级别。

表面上看,房住不炒的底线、住房租赁、老旧小区改造是房地产市场的新尝试,事实上,增加多渠道房屋供给,压制不合理的投机需求,恰恰是房地产市场的必经之路,也是大型企业逐步退出房地产的最佳契机。

来源:蓝白观楼市


楼市观点

注意,这些城市的房价已经脱离实际了!

前两天,《2019年全国50城房价收入比名单》(以下简称《房价收入比》)出炉,从这份榜单中基本可以解读出每个城市的“楼市泡沫度“,以及房价的基本走势。

首先再给大家科普一下,什么叫做「房价收入比」。按照公式:

国家首次连发2道“退房令”,78家巨头撤离楼市!房地产或将告别“大拆大建”时代(图2)


以下是2019年中国50大城市的房价收入比排名单。

国家首次连发2道“退房令”,78家巨头撤离楼市!房地产或将告别“大拆大建”时代(图3)


先从前面开始看,我们可以看出,深圳以35.2稳居冠首,且与第二三名的三亚、上海,拉开了很大的距离。我们都知道,这些年的深圳,创造了经济奇迹,也创造了房价奇迹。深圳的房价不是本地人推高的,而是每年几十万流入的“新深圳人”集体推高的。所以一个城市的房价,永远取决于这个城市的「整体居民财富值」。深圳土地面积小,商品房供应有限,在全国有钱人源源不断财富积聚下,房价逐步升高,这个趋势不能用单一的当地居民平均收入来衡量。


再从后往前看。整体来看,排列在后面的基本都是三四线城市,当然也有个别二线城市,其中最后一名便是强二线城市长沙。长沙人安居乐业,对炒房客的憎恶是刻在骨子里的。在上一轮房价上涨之初,甚至不惜误伤刚需,出台政策抑制房价,和炒房客做斗争,这一点值得全国所有城市去学习。长沙目前依然是全国楼市价值洼地,但市场是强控型市场,只要地方不放开,房价就永远会在低位趋势中缓慢运行。其次是青岛和成都,均是引领城市群的强二线城市。这两个城市因为上一轮房价炒作严重,2019年房价回落了一整年。

我们按照同域价值对比法,可以发现,石家庄、太原、海口、南通、哈尔滨、金华、兰州等城市的房价收入比都是不健康的,这种城市房价投资客居多,流入人口数量少,房价支撑力较弱。所以在下一个阶段,房价很大概率会回调。


房价收入比,是参考城市房价泡沫指数最好的数据之一,但前提要考虑人口流入带来的「财富平均指数」这个概念。目前来看,大部分城市的房价“亚健康状态”,房子压着生活,居民幸福指数每况愈下。未来如果不想办法快速提高居民收入,楼市将会逐步香港化,年轻人丧失向上跃迁动力,后果不堪设想。未来一二线城市还可以随着城市化进程,用人口流入带来的财富支撑房价,而那些“房价收入比”居高的三四线城市,随着人口逐步流出,房价将成为压垮城市发展的最后一根稻草。

来源:子木聊房


热点追踪

公积金贷款申请将联网查婚姻状况,弄虚作假会怎样?

今后,购房人申请公积金贷款时,对于婚姻关系情况,审核人员将联网北京市婚姻登记系统进行审核,若发现申请贷款中存在弄虚作假的行为,5年内不受理其贷款申请。这是记者从北京住房公积金管理中心获得的消息。

北京有关楼市限购的政策,差别化住房信贷是重要内容。其中一条就规定:对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。具体到北京公积金贷款的话,若二套房为普通自住房,首付款比例不低于60%;若二套房为非普通自住房,首付款比例不低于80%。

北京住房公积金管理中心于日前正式下发《关于进一步加强住房公积金个人住房贷款审核有关问题的通知》,其中一项重点内容,便是加强对申请人婚姻关系的审核。

《通知》规定,贷款初审人员在受理贷款申请时,应通过北京市婚姻登记系统联网审核申请人婚姻关系情况,进一步加强借款申请人婚姻关系审核,审核结果截图作为电子档案留存。对于系统联网反馈结果和借款申请人提供的婚姻关系凭证不一致的,以婚姻关系登记时间距办理贷款时间近的婚姻情况为准;对于无查询结果的,应严格审核借款申请人提供的婚姻关系凭证。

对于公积金贷款申请中个人或中介机构的弄虚作假行为,北京住房公积金管理中心也首次明晰惩戒制度。《通知》提出,对申请贷款时弄虚作假、提供虚假材料、隐瞒真实情况等对贷款审核结果产生影响的职工,一经发现,将个人信息记入管理中心不良信息库,并自违规行为发现之日起5年内不受理其贷款申请。而对申请贷款时中介机构、代办人员协助申请人造假、隐瞒真实情况的,一经发现,将中介机构及代办人员记入不良信息库,视情节轻重采取约谈、暂停、停止业务办理等惩戒措施。