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因不可抗拒等诸多因素导致逾期交房的!法院判决:开发商必须支付相应违约金!

发布日期:2021-12-24 16:53:43

引言

逾期交房是指购房合同的条款中明确规定了交房时间,但到交房时间时,开发商未按期向购房者交房,这实际上是一种违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说,发开发商应当承担赔偿损失等违约责任。”由于政府政策或者不可抗拒因素导致逾期交房需要支付相应的违约金吗?


原告

夏某

代理律师

兰玲      北京万典律师事务所律师


被告

天津市某有限公司


案件介绍

2018 年 4 月 11 日,夏某(原告)与某公司(被告)签订《天津市商品房买卖合同》,约定夏某购买某公司开发建设的坐落于天津市某区房屋,总价款 813,283 元。双方签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议。

被告曾通告原告收房,但原告发现房屋存在严重质量问题,并找专业人士进行查验,所以拒绝收房。但即便双方通过协商后被告进行整改,直至2019年6月也没交付合格房屋给原告。后经多次催告被告,但其仍不能给原告交付合格房屋。


夏某不但收不到房子,甚至连违约金都拿不到,时间都过去那么久了,自己明明有家却不能入住,一时间百感交集心里很是难受,夏某认为被告已经严重侵害自己的合法权益。最终找到万典律师事务所的兰玲律师,对某公司提起诉讼,希望可以寻求突破口,维护自己的权益。


因不可抗拒等诸多因素导致逾期交房的!法院判决:开发商必须支付相应违约金!(图1)


兰玲律师接到案子后,发现由于某公司与夏某签订的格式条款和补充协议中有诸多强制规定,对夏某维权存在诸多不利。在外人看来,这是一场打不赢的官司,既然签署了协议就代表了对合同的认同,即便是霸王条款,也只能忍气吞声。


因不可抗拒等诸多因素导致逾期交房的!法院判决:开发商必须支付相应违约金!(图2)


而某公司则以和夏某在房屋买卖之前签署为由,请求法院驳回原告全部诉讼请求。


1、因响应政府行政措施,停止施工作业。另因新冠疫情导致停工,恢复期漫长,我方要求扣除以上停工期 332 天;


2、双方自愿约定的逾期交房宽限期 90 天,是希望加强合同稳定,确保合同履行,双方应当信守,要求扣除宽限期 90 天;


3、宽展期条款我方已加粗注明,以特殊形式告知原告,原告对此表示知情且表示同意,系双方真实意思表示,该条款有效;


4、原告不得同时主张利息和违约金,主张违约金的话,我方承担利息及违约金总额不得超过总房款金额的 5%,原告应当对其损失提供证据证明;


5、原告的利息计算应扣除停工期 332 天和 90 天宽展期,宽展期内我方不承担利息和违约责任,宽展期后 90 日内仅计算利息,宽展期后超过 90 日仅计算违约金不计算利息,违约金按照日万分之一计算,利息及违约金不能同时主张,并且利息和违约金累计不能超过总房款的5K.当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据。


因不可抗拒等诸多因素导致逾期交房的!法院判决:开发商必须支付相应违约金!(图3)

但作为本着为老百姓服务的万典律所律师。即便是在众多不利因素下,也要寻求一线希望,维护当事人的权益。经过对案情的反复梳理和推演,最终万典律师提出以下几点。



一、停工令与新冠疫情不属于不可抗力,不适用于本案。


所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告商品房买卖合同签署时间在2018年4月11日,早于被告提交的部分停工令证据所载的颁发时间,所以效力不及于原告。


合同约定交房日期是2019年6月20日,被告逾期交付事实发生在疫情发生之前,所以,对于本案而言,新冠病毒疫情无论是不是不可抗力,被告以此主张延期交付的免责事由是没有法律依据的。


其次,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条:“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”可知不可抗力的发生不必然导致免责,需要被告提供证据证明不可抗力与其不能按时履行合同有法律因果关系;同时,《合同法》第一百一十八条:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”被告负有新冠疫情不可抗力发生后及时通知原告的义务,而且是法定应当通知。本案中,目前最高人民法院及天津市高级人民法院均未出台法规规定新冠疫情可以直接依法认定属于不可抗力,在此前提下,被告应就疫情属于不可抗力以及造成停工具有因果关系提供证据,同时被告未向原告履行过不可抗力通知义务,也未向原告提供过任何疫情与停工之间存在因果关系的证明。所以被告应承担举证不能的法律后果。


因不可抗拒等诸多因素导致逾期交房的!法院判决:开发商必须支付相应违约金!(图4)


二、关于履约宽限期及违约金金额累计不超总房款5%的内容,属于格式条款,系被告单方制定的,且存在排除原告合法权益、免除和减轻自身责任的情形,应依法确认无效。


(一)上述格式条款内容未尽到提示、注意义务。

根据《责令改正通知书》,已经认定补充协议第5条属于格式条款。被告未举证证明对该格式条款已向原告履行提示、说明的注意义务;该条款中的违约金总和不得超过总房款5%的内容,还存在被告未以加粗字体或者下划线等合理方式提示原告注意得情形。


(二)上述格式条款,存在排除原告行使法定合同解除权情形,依法应认定无效。


1、《天津市消费者权益保护条例》第十六条第1款:

经营者拟订合同格式条款,应当符合《中华人民共和国合同法》的有关规定,对与消费者有重大利害关系的内容,经营者应当事先向消费者提示并予以说明。经营者不得利用合同格式条款作出排除或者限制消费者权利、加重消费者责任、减轻或者免除经营者责任等对消费者不公平、不合理的规定,不得利用合同格式条款并借助技术手段强制交易。


2、《消费者权益保护法》第二十六条:

“经营者在经营活动中使用格式条款的,应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容,并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式,作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定,不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。”


根据《责令改正通知书》,已经认定补充协议第5条属于格式条款。存在免除提供格式条款一方责任、排除对方主要权利的情形,且该约定与《商品房买卖合同》第五条明显不符。依法属于无效条款。


因不可抗拒等诸多因素导致逾期交房的!法院判决:开发商必须支付相应违约金!(图5)


三、关于房屋质量问题


根据《民法典》第六百一十条 因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。


第六百一十七条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

第五百八十二条 履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。


第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。


根据合同第8条约定,被告向原告交付的房屋的质量应符合国家规定标准。且约定未达到国家规定标准和被告承诺的,被告承担违约责任。 


被告向原告通知交付房屋,但是交付的房屋经原告现场验收存在质量问题,返工后时至今日未向原告重新交付。所以原告主张的违约金及利息应计算至实际交付之日,而非被告第一次通知原告交付房屋之日。


法院结合律师证据材料审理如下

依法成立的合同,对当事人具有法律的束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。夏某与某公司在《天津市商品房买卖合同》及其补充合同中对于交房日期、逾期交房违约责任及免责事由均进行了明确的约定。现某公司未能按上述约定日期交付房屋,夏某主张要求某公司承担逾期交房违约责任,某公司主张逾期交付系因政策停工所致,应免除违约责任。

因不可抗拒等诸多因素导致逾期交房的!法院判决:开发商必须支付相应违约金!(图6)


案件争议

本案的争议焦点为:

1、补充合同第五条中宽展期和违约金金额累计最高不超过总房款的 5%的效力问题;

2、某公司逾期交房是否存在免责事由;

3,某公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题


因不可抗拒等诸多因素导致逾期交房的!法院判决:开发商必须支付相应违约金!(图7)


法院分别评判如下

一、补充合同第五条中宽展期和违约金金额累计最高不超过总房款的 5%的效力问题。

补充合同第五条中宽展期和违约金金额累计最高不超过总房款的 5%的约定,免除了某公司逾期交房所需承担的责任,改变了《天津市商品房买卖合同》第五条中其应承担责任的约定,属于免除其自身责任,排除对方主要权利的格式条款,应为无效。


二、关于某公司延期交房是否存在免责事由问题。


关于某公司主张的从双方签订《天津市商品房买卖合同》时间至约定交房时,相关部门发布的7个文件,文件1中查明在已结案的其他业主诉讼某公司案件中,某公司自 2018 年 11 月 13日至 2018 年 11月 15日在涉诉楼盘工程中存在施工行为,未受政府停工文件的影响,故该期间不应予以扣减。关于文件 2、3、4、5、6、7,因在已结案的其他业主诉讼某公司案件中,某公司称其受天津市某区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》影响在 2018 年 11 月 15 日至 2019 年 3 月 12 日期间未进行施工,表明其自认在该期间未进行施工,故上述 6 个文件并未对其施工造成影响。


因此,上述 7个文件均不能作为某公司逾期交房的免责事由。关于某公司辩称在双方签订《商品房买卖合同》之前相关部门发布的停工令文件也应作为逾期交房免责事由,因这些文件在双方签订合同时已经发布,某公司应当知晓,故本院对此不予采信。对某公司提出的在上述时间之后因大气污染和新冠肺炎疫情导致的限制施工的措施,属于在迟延履行后发生的不可抗力,不能免除某公司逾期交房的违约责任。


三、关于某公司承担逾期交房违约责任方式及数额问题。


由于某公司提出的免责事由不能成立,故其应于 2019年6 月 20 日前将满足交房条件的涉诉房屋交付给夏某。现某公司未在 2019 年 6 月 20 日前将涉诉房屋交付给夏某,且补充合同第五条中约定的宽展期已被认定为无效,某公司应自2019 年6 月 21日起承担逾期交房违约责任。涉诉房屋于 2021 年4 月 30 日取得的《准许交付使用证》,具备了合同约定的交付条件。某公司通知夏某于 2020 年 5 月 11 日办理收房手续。夏某虽称涉诉房屋存在严重质量问题,但其提供的监理通知单及交付验收记录表中所记载的涉诉房屋存在的问题并不属于严重影响其居住生活的质量问题,故其应当于某公司通知其收房之日履行收房义务,否则由此造成的逾期交付,某公司不应承担责任。


法院认为:

某公司承担逾期交房违约责任的截止时间为 2020 年 5 月 11日。综上,某公司承担逾期交房违约责任的期间自 2019 年 6 月 21 日起至 2020 年 5 月 11 日止,共计326 天,应按照《商品房买卖合同》约定向夏某支付 2019 年 6月 21 日至 2020 年 5 月 11 日期间已付款利息及违约金。关于已付款利息,合同中约定“按银行同期贷款利率”计算,夏某要求 2019 年 6 月 21 日至 2019 年 8 月 19 日已付款利息以总房款813,283 元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率 4.35%计算,符合合同约定,本院予以支持。关于 2019 年 8 月 20 日至 2021年4 月 30 日已付款利息,因自 2019 年 8 月 20 日起中国人民银行不再公布贷款基准利率,而是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率(LPR),故该期间已付款利息应以总房款 813,283 元为基数,按照同期一年期 LPR 计算。关于违约金计算标准,夏某要求按照商品房价款的日万分之一计算,符合合同约定,本院予以支持。经核算,某公司应向夏某支付逾期交房利息为 30,689 元、违约金为 26, 513.03 元。关于夏某主张的超出数额,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,第一百一十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定。


因不可抗拒等诸多因素导致逾期交房的!法院判决:开发商必须支付相应违约金!(图8)


最终判决如下

一、天津某公司于判决生效后十五内给付夏某逾期交房利息 30,689 元;

二、天津某公司于判决生效后十五日内给付夏某逾期交房违约金 26,513.03元;

三、驳回夏某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 3,222 元,减半收取计 1,611 元,由夏某负担996 元,由天津某公司负担 615 元(于判决生效后十五日内直接向夏某支付)。

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