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案例分析 | 一张身份证,弟弟问我要价400万!借名买房如何维护自己权益?

发布日期:2021-12-12 21:09:46


案例介绍 | 一张身份证,弟弟问我要价400万!借名买房如何维护自己权益?(图1)

对于借名买房纠纷的来源一般是规避银行信贷政策、借用他人之名购买政策性保障住房,包括经济适用房、两限房等住房,借名人不具有或不完全符合购房条件或基础,而借用他人之名来满足自己的购房欲望。如果被借名人反咬一口到底改如何维护自己的权益呢?


案例介绍 | 一张身份证,弟弟问我要价400万!借名买房如何维护自己权益?(图2)


事情的发生来源于肖先生的购房。2007年因肖先生自己已经购买了两套房,因自己再买房根据当时的信贷政策,首付比例很高,而自己的弟弟并没有买房,故,哥哥找到弟弟同其商议,用弟弟的身份证以其名义同开发商签订合同购买房屋,首付款和贷款等实际费用都由哥哥来出,等到房屋房产证下来,再同弟弟办理过户。


弟弟,当时也没有其他想法,就把自己的身份证借给了哥哥,并一同同开发商签订了《商品房买卖合同》并办理了银行贷款,房屋面积170平,2007年当时购买总价近246万,同时合同留的联系方式均为哥哥的手机号,后续包括房屋验房、交房等手续,均由哥哥签字并留哥哥联系方式。


后来相安无事,自房屋2008年交付之日起哥哥一直居住在涉案房屋之中,并实际承担水电煤等费用,也一直每月固定向银行偿还贷款,并保存购房合同、收据、发票、水电煤等材料的原件。


直到房产证2009年办下来,登记在弟弟名下,哥哥要求弟弟履行诺言协助哥哥办理产权过户,矛盾纠纷升级。因涉案房屋到2015年,因房价不断攀升,导致涉案房屋总价高达900万左右,弟弟因内心不平衡,拒绝协助哥哥办理产权过户,反而一口咬定房屋系自己购买,合同及购房收据等信息全都是弟弟的名字,和哥哥没有关系。哥哥对弟弟的行为,很是伤心但也很无奈。


哥哥作为家中的老大,考虑大局, 以给弟弟100万进行补偿进行协商,但弟弟此时已经财迷心窍,就是要400万才能罢手,哥哥无奈,尝尽亲情在金钱面前的苍白,下定决心一定要回自己的房子,找到了律师进行维权。


案例介绍 | 一张身份证,弟弟问我要价400万!借名买房如何维护自己权益?(图3)


万典律师为您分析


本案就是属于规避银行信贷政策而发生的借名买房纠纷。哥哥仅仅是因为考量首付款支付以及银行信贷较高而购买的非政策性保障住房,也就是一般意义上的商品房,而根据本案,主要适用《某市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”,根据法律相关要求,对于借名买房一定要考量的几大构成要素,也是重点组织证据方向:


1、 是否有借名买房的合意?

借名买房一定要有借名买房的协议,该协议可以是书面形式,也可以是口头形式,不论哪种形式,都要有双方达成借名买房的合意,这是重大要素之一。如果没有改借名买房的合意,会产生不利的两种法律后果,一是无法要求对方履行借名买房的约定,即不能要求对方协助办理过户,最终实现不了对房屋拥有所有权的购房目的;另一个法律后果,可能不能提起房屋买卖合同纠纷之诉,如果提起,最终可能导致败诉的风险,需要按照出资向出名人主张债权纠纷,一定要注意,此刻转变为债权纠纷而不是对房屋追究的物权,所以如果借名买房一定要有借名买房的协议。


2、 是否有出资。

借名买房,出名人只是挂名,借名人是房屋的实际出资人,其享有房屋权利的实际权利来源就是自己进行了出资。因此,对于出资的证据,一定要加以固定,因为借名买房之人一般都是朋友、亲属、甚至直系亲属等熟人关系,在购房的全过程中都是基于熟人的信任,但恰恰就是这样的信任可能给自己以后带来麻烦,因此,对于出资首付款、银行贷款等交易过程,一方面要尽可能的留下自己的身份信息,如名字可以是出名人的名字,但是借名人可以签字或是留自己的联系方式或通讯地址。出资进行银行转账,一定要保存好转账记录,每月还贷一定要进行保存好证据,每月几号还贷?换多少钱?怎么还贷?等等交易细节都是自己以后作为证据提交并证明自己是实际出资人的关键,否则,sorry,即使是上帝来了也说不清楚。因为,对方很可能就说,这钱是我借的,不是他出资购买的!

所以,出资证据一定要保存好!


3、是否保存与购房等相关的证据原件?

包括,购买房屋的合同、收据、发票、公共维修基金、契税、产权代办、印花税、甚至房产证等等原件证据材料,因为这些原件都是房屋所有权属性的重要标志,并承担了举足轻重的重大意义,商品房作为大宗高额交易消费品,尤其在北京,一套房产至少百万级别,甚至千万。试问,你家的房子,你愿意把这些原件放到我这里来吗?如果你不在乎,恭喜你,你遇到了你的小伙伴,但,别到时候,友谊的小船说翻就翻啊!


所以,房屋的原件要保存好!


4、是否自己实际居住占有?

法律对“占有”有严格的认定标准,占有不是一种权利,只是一种事实上的状态,而这种事实状态就是对物具有事实上的管领力,也就是对物的控制力和支配力,对于不动产的占有,也就是入住并实际事实上的使用,才能属于法律意义上的“占有”,因此,占有的意义对于房屋的控制具有直接显明拥有的表现力,对于房屋的占有,可以表现为,你的生活起居、日常的水电气等生活基础消费支出证明,如交纳的费用凭证,物业费的支付以及物业公司给出具的证明等等,都可以证明是我实际居住占有涉案房屋。同样的道理,再说一遍,对于名义购房人说自己的买了房,但是我就是不住,我有钱咋滴!对不起,在法官眼里,不问你有钱没钱,只要你没有上天,法官审理案件,需要考量老百姓买房一般性的交易习惯,你买房不住,居然还给别人住,尤其自己还没房,最终只能是以悲剧收场。



案例介绍 | 一张身份证,弟弟问我要价400万!借名买房如何维护自己权益?(图4)


本案例说的是购买的一般意义上的商品房,那想购买保障性住房借名买房法院怎么处理认定呢?!


1.首先,要了解一下政策性保障住房的概念和范围。


政策性保障性住房,指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。对于这些房屋,具有一定的公共属性,属于政策性特殊照顾的现实型商品房产品,对于这部分房屋需要有政策上严格的把控,禁止不符合条件的人员购买或出售,但是就是有一部分人想借着政策搭便车,也就是借你的大腿抱一抱,友谊的小船撑起来!而纠纷就是这些人折腾起来的。


2、对于政策性保障住房,我借名购买了,怎么办?


根据《某市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。根据该意见得出,借名购买的是经济适用住房或是按照经济适用住房管理的其他政策性保障住房,我想主张房屋所有权或是依据借名买房的约定要求对方继续履行合同,怎么办?对不起,某高院认为,诉求不能支持。


还是会有特殊情况的


根据《某市高级人民法院 关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。


《某市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。


因此,根据法律规定,如果经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,并且在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效,根据相关的限购政策规定,对于政策性保障住房其能够上市出卖的时间期限为5年,因此,对于借名购买政策性保障住房的时间节点变得异常重要,并且只要满足其中一个条件,在合同中约定等到限制交易期限届满办理产权过户或在一审辩论终结前满足交易的条件,合同是有效的!也就是可以向法院起诉要求对方履行合同之诉,协助办理产权过户。


万典律师提醒您


一定得注意,自己借名购买政策性保障住房,自己也一定得符合相关地区的限购政策以及条件,否则,也可能达到合同目的履行不能的状况!


总之,借名买房有风险,亲朋好友要谨慎;实际出资要不到房, 伤了亲情和感情。


END