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案例分析 | 烟台仲裁委员会就申请人对被申请人房租租赁合同纠纷进行仲裁案

发布日期:2021-12-01 09:54:30


烟台仲裁委员会就申请人对被申请人房租租赁合同纠纷进行仲裁案(图1)


案例介绍

20093申请人与被申请人签订《房屋租赁合同》,约定将申请人的房屋租赁给被申请人进行商业经营,租期20年。合同约定在租赁期内,被申请人有权根据商业形象和经营需要,对该房产部分进行必要的装修和改造或增添附属设备、设施;若被申请人的装修、改造需要影响或改变房屋主体结构,被申请人应请具备资质的单位进行整改,需要报请政府有关部门批准的,申请人应协助及时申报、审批,所需费用由被申请人承担。合同还约定,申请人对该房产建筑、给排水系统、电气系统、室外管网、消防系统和所有与之配套的设备及其归申请人所有的设施、设备进行中修、大修和更新,所产生的一切费用全部由申请人承担。为了确保申请人履行上述维修义务,申请人同意被申请人在每半年支付申请人房租时,扣除10万元整,作为下半年的维修保证金,半年内申请人及时履行维修义务的,被申请人退还该部分保证金。


申请人向A银行借款6950万元,并将涉案房屋的租金收益质押给A银行。因逾期未还清借款,A银行对申请人提起金融借款合同纠纷民事诉讼,列被申请人为该案第三人。201511月申请人、被申请人、A银行三方在青岛中院主持下达成协议,约定:被申请人在收到申请人开具的正式发票并扣除应当由申请人承担的维护维修等费用、异地转款费用后,将应支付的租金直接给付A银行,青岛中院据此出具了调解书。


20178申请人、被申请人、A银行三方另行达成“协议书”(以下称三方协议),约定被申请人在收到申请人发票后扣除应当由申请人每年承担的维护维修费50万元,异地转款费用等,将剩余的租金分别于210日和810日前直接支付给青岛中院。


在涉案《房屋租赁合同》履行期间,被申请人于2014在通往负一层原有一部电梯的基础上,又增加一部通往负一层的自动扶梯。被申请人称由B公司进行施工,由C建筑设计院进行设计。经查明,C建筑设计院具有建筑行业乙级资质,B公司具有特种工程(结构补强)专业承包不分等级的资质。某研究院和某市质量技术监督局对被申请人加装的自动扶梯出具了检验报告,两份报告均载明“检验结论”为“合格”。


申请人请求:1.被申请人支付拖欠申请人的租金638151元及延期支付租金的利息74584.36元;2.被申请人立即将其破坏的租赁房屋主体结构部分恢复原状并自行承担相关费用;3.被申请人承担一切仲裁费用。


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争议焦点

1、维修费用是否属于包含在租金范围内,被申请人是否应将维修费用的剩余部分退还申请人;


2、被申请人增加自动扶梯的行为是否违反了涉案合同的约定。


烟台仲裁委员会就申请人对被申请人房租租赁合同纠纷进行仲裁案(图3)


判决结果

驳回申请人的2项仲裁请求。


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北京万典律师事务所王卫洲律师认为:

根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第一条第一款规定,当事人可以自愿协商达成和解协议,依法变更生效法律文书确定的权利义务主体、履行标的、期限、地点和方式等内容。申请人认为,根据申请人与被申请人于2017年8月签订的三方协议,被申请人从每年租金中预先扣除的50万元维护维修费在扣除申请人应承担的维修费用的剩余部分,不在法院查封之内,应退还申请人。仲裁庭认为,三方协议对青岛中院民事调解书的内容进行了变更,申请人可以要求执行三方协议的内容,但是不管是三方协议还是青岛中院的调解书,均应理解为将被申请人应向申请人支付的租金分为两部分,第一部分用于申请人应承担的维护维修等费用和异地转款费用,第二部分用于偿还申请人欠A银行的债务,即第二部分租金为扣除申请人应承担的维护维修等费用和异地转款费用之外的租金。申请人要求被申请人将维修金的剩余部分退还申请人,属于逃避法院执行的行为,不应得到支持。


根据《建设工程质量管理条例》第十五条规定,“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的,不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中,不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”该条规定是关于涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程要有设计方案的规定,并未禁止建设单位进行变动房屋建筑主体和承重结构的装修。申请人通过合同约定授权被申请人可以根据经营需要进行必要的装修改造或增添设备设施,被申请人根据该授权,由具有建筑行业(建设工程)乙级资质的C建筑设计研究院进行设计,符合申请人在合同中对被申请人的授权范围,也符合《建设工程质量管理条例》第十五条规定的装修工程设计要求。


申请人主张被申请人在未告知申请人也未办理相关审批手续,事后也未经申请人同意的情况下,擅自修建通往地下室的自动扶梯。后经原设计单位认定,该工程构成了对租赁房屋主体结构的破坏,对安全性和抗震性能均有一定影响。根据合同约定,被申请人对此部位的改造应承担修复义务,将其恢复原状,相关费用自行承担。被申请人主张自动扶梯在安装过程中经过申请人许可,依据租赁合同约定被申请人可根据自身的经营需要进行必要的装修和改造,并未约定要经过申请人的许可,且该改造无须办理相关审批手续,申请人在施工完成后也未提出任何法律意见。仲裁庭认为,


第一,合同约定被申请人可以根据其经营需要进行必要的装修改造或增添设备设施,是双方当事人一致的意思表示,也是申请人通过合同约定的方式授权和同意被申请人可以根据其经营需要进行必要的装修改造或增添设备设施的意思表示。


第二,被申请人的“经营需要”是合同约定的房屋装修改造或增添设备设施的前提条件,申请人并无证据证明被申请人加装自动扶梯不属于被申请人的经营需要。


第三,“需要影响或改变房屋主体结构”的应请具备资质的单位进行整改是合同约定的设计施工条件。被申请人让具有资质的C建筑设计院设计,让具有资质的B公司施工,对此,申请人未提供证据证明不符合合同约定的设计施工条件。第四,对装修改造、增添设备设施需要向政府有关主管部门申报审批的,申请人应协助及时申报审批。如果申请人未同意被申请人进行包括影响或改变租赁房屋主体结构的装修改造、增添设备设施,则对此不会在合同中给自己设定协助被申请人申报审批的义务。(但对何种情形需要申报审批约定不明确)。据此,被申请人加装自动扶梯,属于增添设备设施,不违背申请人的合同意思,不属于擅自修建行为,不需要申请人事后追认同意。申请人主张被申请人修建自动扶梯未办理相关审批手续的问题,是否应当办理相关审批手续属于行政管理的范畴。


申请人主张被申请人擅自修建通往地下室的自动扶梯,破坏了租赁房屋主体结构,对安全及抗震性能有一定影响,并以其向原设计单位D公司咨询的“回复函”意见支持该主张。对此,仲裁庭认为,该回复意见仅为申请人主张被申请人加装自动扶梯破坏租赁房屋主体结构的参考意见,不具备鉴定意见的法定要件,不具有鉴定意见的证据力。对被申请人加装自动扶梯是否破坏租赁房屋主体结构,申请人应对该事实主张负举证责任,申请人未依法定程序申请对被申请人加装自动扶梯是否破坏租赁房屋主体结构情况进行鉴定,故申请人上述主张缺乏充分的证据证明


王律师给您建议


本案的标的额并不大,但案情较为复杂,尤其是涉及中院法律文书的执行问题,通过此案我们也应当得到一定的启示:


第一,法律充分尊重民事权利主体的意思自治,法律规定在双方协议一致的情况下,可以改变依法变更生效法律文书确定的权利义务主体、履行标的、期限、地点和方式等内容,但是双方在签订变更协议时一定要将债权债务的具体内容、范围等进行明确约定,防止出现歧义引发后续纠纷。


第二,建设工程装修或施工有比较严格的行业内规定和要求,在进行建设工程装修或施工时,一定要严格按照有关规范进行,这样既可以减少纠纷,也可以在发生纠纷之后得到法律的有效保护。


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