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扬州市区房地产开发经营管理办法

发布日期:2020-04-01 14:51:46

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康、有序发展,依法保障消费者权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合市区实际,制定本办法。

第二条 在扬州市区范围内从事房地产开发经营,实施房地产开发经营管理,应当遵守本办法。

第三条 房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、完善管理,控制零星分散建设。

第四条 扬州市房产管理局(以下称房地产开发行政主管部门)是本市房地产开发行政主管部门,并直接负责市区房地产开发企业及其开发经营活动的管理、监督工作。

计划、规划、建设、国土、环保、物价、工商、统计、人防、消防、绿化等部门、机构按照职权划分,各司其职,密切配合,共同做好房地产开发管理工作。

第二章 房地产开发企业

第五条 设立房地产开发企业应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取房地产开发行政主管部门的意见。

第六条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件资料到房地产开发行政主管部门备案,并按有关规定申请房地产开发企业资质证书:

(一)房地产开发企业资质申请报告;

(二)房地产开发企业资质申请表;

(三)企业法人营业执照;

(四)企业章程;

(五)验资报告;

(六)企业注册地址证明;

(七)企业法定代表人的身份证、个人简历;

(八)企业董事会成员、部门负责人的任职文件、身份证、个人简历;

(九)专业技术人员的职称证书、劳动合同和身份证;

(十)公司的组织机构设置和管理制度;

(十一)拟开发项目的相关文件。

第七条 对新设立的房地产开发企业,房地产开发行政主管部门报省建设厅核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年,有效期届满前30日内,房地产开发企业应当向房地产开发行政主管部门申请核定资质等级或申请延长《暂定资质证书》有效期。

房地产开发企业自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,房地产开发行政主管部门应报请江苏省建设厅注销其《暂定资质证书》。

第八条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级,在规定的业务范围内从事房地产开发经营,不得越级承担任务。不具备房地产开发资质,不得从事房地产开发经营活动。

一级资质的房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质的房地产开发企业可以在江苏省范围内承揽房地产开发项目,承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,建设楼层不受限制。

三级资质的房地产开发企业可以在扬州市范围内承揽房地产开发项目,承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目,不得承担十六层(含)以上的建筑物的建设。

四级资质的房地产开发企业限于在扬州城市规划区以外的乡镇从事房地产开发业务,可以承担建筑面积5万平方米以下的开发建设项目,不得承担七层(含)以上的建筑物的建设。

领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据《暂定资质证书》核定的标准从事相应资质等级的开发建设项目。

第九条 房地产开发企业资质实行年检制度。年检时间为每年1-4月份。房地产开发企业须在每年1月20日前将年检材料报送房地产开发行政主管部门,4月30日前房地产开发行政主管部门公布年检结果。资质年检须提供下列文件资料:

(一)企业自检报告;

(二)资质年检申报表;

(三)法人营业执照;

(四)资质证书正、副本;

(五)审计报告、财务报表;

(六)开发项目的相关资料;

(七)《房地产开发项目手册》;

(八)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的使用情况报告;

(九)房地产开发统计年报;

(十)县、区级以上政府部门奖惩决定;

(十一)其他有关变更的事项。

逾期或者无正当理由不参加房地产开发企业资质年检的,视为自行放弃资质,房地产开发行政主管部门应报请江苏省建设厅注销其资质证书。

第十条 房地产开发企业的资质年检结论分为合格、基本合格、不合格。连续两年基本合格的,降低一级资质;不合格的,不得承担新的开发项目,并视具体情况予以降级或注销资质证书。

第十一条 房地产开发企业在申请竞买土地、计划立项、规划审批、营业执照年检、银行贷款等事项时,应提交年检合格或基本合格的房地产开发企业资质证书,上述各有关行政主管部门和单位应予审查。

第十二条 乡镇房地产开发企业资质申报、年检、变更由市建设行政主管部门初审后报请江苏省建设厅批准。其经营活动应遵守城市房地产开发经营管理的有关规定。

第十三条 市区以外的房地产开发企业到市区从事房地产开发经营活动,若符合资质管理有关规定不需要重新办理开发企业资质的,必须向房地产开发行政主管部门登记备案,接受市区房地产行业管理。

第十四条 房地产开发企业应当按月及时、准确、真实地向房地产开发行政主管部门和统计部门报送房地产开发统计资料。开发企业资质升级、年检中所需要的开发统计数据由统计部门负责认定。

第十五条 房地产开发行政主管部门对房地产开发企业及其开发经营行为实行网络化管理,房地产开发企业应当及时、真实、准确地在管理网络上申报、填报有关事项和信息。

第十六条 房地产开发企业分立、合并、终止,应在工商行政管理部门核准后30日内,向房地产开发行政主管部门重新申请办理资质证书或办理资质证书注销手续。

房地产开发企业变更名称、法定代表人、办公地点、注册资本,应在变更后30日内向房地产开发行政主管部门办理变更手续。

第三章 房地产开发建设

第十七条 房地产开发行政主管部门每年初应根据土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划及房地产市场供求状况,会同计划、规划、国土、建设等有关行政管理部门,编制全市房地产开发建设年度计划,报市政府批准。

第十八条 房地产开发建设项目实行资本金制度,房地产开发项目自有资本金比例不得低于35%.

第十九条 房地产开发项目的土地使用权应当以拍卖、招标、挂牌等竞价方式出让。经济适用房和廉租房的房地产开发项目用地,经批准可以实行划拨。

以划拨方式取得土地使用权的,未经市政府批准不得转让、出租、抵押土地使用权或改变用途。

第二十条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地利用条件开发土地。经批准改变容积率的,应在开工前向国土行政主管部门申报并签订土地出让补充合同。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十一条 房地产开发企业应当在签订国有土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的15日内,向房地产开发行政主管部门领取《房地产开发项目手册》(以下简称开发项目手册),并应当将房地产开发过程中的拆迁、建设、销售、物业管理等主要事项及时、真实地记录在该手册中。

第二十二条 房地产开发企业应当在开发项目申领《拆迁许可证》前、项目开工时、申领《商品房预售许可证》前、土建工程竣工验收前、资质年检时、项目分割转让时将开发项目手册报送房地产开发行政主管部门验核。

房地产开发企业应当在开发项目竣工验收备案交付使用后,将开发项目手册送交房地产开发行政主管部门归档。

第二十三条 房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更用地性质和规划、设计;确需变更的,应当报请原批准机关和设计单位批准、同意,并办理有关变更手续。有关变更事项应在开发项目手册中如实记录。

第二十四条 房地产开发行政主管部门应当对开发项目的配套基础设施和公共设施的建设加强监督检查。房地产开发企业应当在项目开工前30日内向房地产开发行政主管部门报送配套基础设施和公共设施的建设方案。方案应包括建设的内容、规模、标准、开工和竣工时间等。房地产开发企业应当按照经批准的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。居住建筑规模在组团级以下(含组团级)的房地产开发项目,其配套基础设施和公共设施应当与居住建筑同步施工、同期竣工和交付使用;居住建筑规模在组团级以上的房地产开发项目,其配套基础设施和公共设施建设,经房地产开发行政主管部门批准,可以分期实施。

第二十五条 房地产开发企业应当按照规划指标的要求,在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心(社区会所)、公共厕所、垃圾用房等公共设施。

凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备,其产权归全体业主所有,房地产开发企业不得擅自处分;其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。

第二十六条 房地产开发建设项目应领取施工许可证后方可开工,并应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业对开发建设项目的工程质量全面负责。开发企业应按规定设置质量管理机构,加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。工程建设中,不得擅自变更已经审查批准的施工图设计文件等。

第二十七条 房地产开发企业在开发建设过程中应当及时收集、整理项目建设各环节的文件资料,建立、健全开发项目的建设档案,并在开发项目竣工验收后,及时向建设行政主管部门、物业管理单位或者其他有关部门移交项目建设档案。

第二十八条 房地产开发项目必须严格按照规划设计的要求进行配套建设。有关水、电、气、道路、邮政、通讯、消防、环保、绿化、人防、物业管理等须提供竣工合格有效文件后方可交付使用。

第二十九条 房地产开发项目交付时,房地产开发企业应当按照项目总建筑面积的4%0向物业管理服务单位无偿提供物业管理服务用房,其产权属该项目全体业主所有。

房地产开发企业应当按照有关规定提供社区居委会用房。

第三十条 房地产开发企业应当按照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担商品房保修责任。保修期从商品房交付购房人之日起计算。

保修期内发生质量问题的,由开发企业负责查明责任,并组织有关方面解决质量问题。暂时无法落实责任的,开发企业应先行解决,待质量问题原因查明后由责任方承担相关费用。

第三十一条 房地产开发项目的建设工程质量管理、监督、认定和投诉处理工作,由建设行政主管部门负责。

建设行政主管部门应加强对施工企业的管理。禁止施工企业超越资质承揽工程、转包或违法分包工程。

建设行政主管部门在受理工程质量投诉后,根据相关法律、法规和现行工程技术规范、标准和行政管理规定,组织专家进行查勘、鉴定,认定工程质量,划定责任人及责任范围,下达处理意见书。

第四章 房地产开发项目经营

第三十二条 转让房地产开发项目,必须符合下列条件:

(一)转让人持有计划、建设、国土、规划、房管等管理部门批准项目的有关文件;

(二)转让人已支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(三)转让人已完成开发投资总额的百分之二十五以上;

(四)受让人具备相应的房地产开发资质;

(五)受让人具备项目剩余投资额百分之二十五以上的项目资本金;

(六)法律、法规规定的其他条件。

第三十三条 转让房地产开发项目应当签订书面合同。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同及其他有关资料到房地产开发行政主管部门备案。受让人应当重新领取开发项目手册。

第三十四条 房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给项目受让人;已完成拆迁补偿安置的,对可能出现的遗留问题,应明确责任人。

项目转让人和受让人应当联合书面通知被拆迁人。

第三十五条 房地产开发项目进行联合开发建设的,房地产开发企业在签订具有法律效力的联合开发协议之日起10日内,送房地产开发行政主管部门备案。项目的联建事项应记录在开发项目手册中,并在销售过程中向社会公示。

房地产开发企业不得假借联合开发变更项目开发主体,变相出借、出卖、转让开发资质证书,变相转让房地产开发项目。房地产开发企业不得有下列行为:

(一)与拥有土地使用权的非房地产开发企业单位联合开发;

(二)将开发项目完全交其他房地产开发企业开发,不参与项目经营管理,获取固定收益;

(三)其他非法转让房地产开发项目的行为。

第三十六条 房地产开发项目应当实施物业管理,并按有关规定缴纳房屋共用部位共用设施设备维修基金。房地产开发行政主管部门在房地产开发企业确定项目的物业管理单位之后,方可向其核发《商品房预售许可证》。

第三十七条 房地产开发项目按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期,方可申请预售。

房地产开发企业预售商品房前应当持下列文件资料向房地产开发行政主管部门申领《商品房预售许可证》:

(一)营业执照;

(二)房地产开发企业资质证书;

(三)开发建设项目计划批文;

(四)土地出让金全额缴纳凭证和国有土地使用权证书;

(五)建设工程规划许可证;

(六)建筑工程施工许可证;

(七)城建规费结算证明;

(八)工程承包合同书;

(九)销售面积明细表、分层平面图、预售价格备案文件;

(十)房地产开发项目手册;

(十一)白蚁防治证明书;

(十二)物业管理合同、房屋共用部位共用设施设备维修基金归集证明;

(十三)项目应建的物业管理用房、社区居委会用房、活动中心(社区会所)、学校、公共厕所、垃圾用房等公共设施及配套基础设施的建设方案和书面承诺。

(十四)商品房的结构、用途、装璜标准等情况说明。

房地产开发行政主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内作出答复。同意的应当颁发《商品房预售许可证》;不同意的,应当说明理由。未领取《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售,不得向购房人收取任何预订款性质的费用。

第三十八条 已经取得《商品房预售许可证》的项目依法转让的,项目受让人应当按照本办法第三十七条的规定重新申领《商品房预售许可证》。项目转让人应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知购房人,购房人在收到书面通知之日起30日内有权解除商品房买卖合同并由项目转让人承担违约责任;或者与项目受让人重新签订商品房买卖合同,原商品房买卖合同中约定项目转让人的权利和义务,由受让人承担。

第三十九条 发布商品房销售广告的,必须取得《商品房预售许可证》,并遵守广告管理的有关规定。在商品房销售广告中应当载明《商品房预售许可证》的证号。

第四十条 商品房销售广告、宣传资料和楼盘模型中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确,其中对房屋和相关设施的表述具体确定且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺应当视为要约,必须载入商品房买卖合同。

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

第四十一条 房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预、销售,必须经抵押权人同意并明确告知购房人;已经预售的商品房不得抵押。

第四十二条 房地产开发企业应当将《房地产开发企业资质证书》和所售楼盘的《商品房预售许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房买卖合同示范文本》等相关文件明示于售楼场所。未明示的,购房人有权要求房地产开发企业出示上述相关文件。

第四十三条 预售商品房的房地产开发企业,对预售资金的使用必须与银行签订资金监管协议,确保预售资金用于该商品房的建设。

第四十四条 房地产开发企业预、销售商品房时应当本着平等、自愿、诚信的原则与购房人签订商品房买卖合同。合同应当载明下列主要事项:

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本情况;

(三)商品房计价方式及价款、付款方式和期限;

(四)交付使用条件及日期;

(五)装饰、设备标准承诺;

(六)配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(七)保修项目、期限、责任;

(八)面积差异处理方式;

(九)关于产权登记的约定;

(十)物业管理的约定;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

房地产开发企业应当使用国家制订的《商品房买卖合同示范文本》。示范合同文本中所列事项必须逐项填写,不得省略;不得设定违法、显失公平的免责条款;不得将合同内的房屋建设事项列到合同外向购房人另行收费。示范合同文本中未包括的内容,买卖双方可以签订补充协议,补充协议与主合同具有同等法律效力。

第四十五条 房地产开发企业应当在签订商品房买卖合同之日起30日内,将该合同报送房地产开发行政主管部门登记备案。

第四十六条 房地产开发企业在与购房人依法解除商品房买卖合同之前,不得与他人签订同一商品房的买卖合同。

第四十七条 房地产开发行政主管部门、工商行政管理部门应当加强对商品房买卖合同示范文本使用的监管,依法查处合同欺诈行为。

第四十八条 商品房销售时,房地产开发企业应当要求购房人在签订商品房买卖合同时按规定与相关的物业管理企业订立前期物业管理服务协议。

第四十九条 按套内建筑面积或建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积合同约定面积因本办法第五十条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。

第五十条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。已经预售的商品房,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。但经规划部门批准的规划调整和设计单位同意的设计变更而导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、日照间距、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量、居住环境或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起 15日内未做出是否退房的书面答复的,视同接受该规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。购房人在通知到达15日内要求退房的,房地产开发企业全额退还有关购房款项,并付给所付款项相应周期银行固定资产贷款利息。房地产开发企业未在规定时限内通知购房人的,购房人有权退房,并由房地产开发企业承担违约责任。

第五十一条 经济适用房、普通住宅房实行政府指导价,高档住宅和非住宅商品房实行市场调节价。

第五十二条 房地产开发企业应在商品房住宅交付使用时,向购房人提供江苏省建设厅统一印制的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第五十三条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具商品房销售委托书。

中介机构销售商品房时,应当向购房人明示商品房销售委托书和本办法第四十二条规定的证明文件。房地产开发企业应对中介机构的销售行为承担责任。

代理销售的中介机构应当自房地产开发企业取得《商品房预售许可证》之日起,方可开展商品房有关宣传、销售活动。

第五十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门;并应当协助购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

由于房地产开发企业的原因,购房人在下列期限届满时未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,房地产开发企业应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

第五十五条 履行商品房买卖合同产生的争议,由争议双方协商解决;协商不成的,按照双方约定的争议解决方式依法向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。

第五十六条 房地产开发行政主管部门应当建立房地产开发企业信用档案,记载开发企业的经营业绩和不良经营行为,并定期向社会公布。

第五章 法律责任

第五十七条 房地产开发企业有下列情形之一的,由房地产开发行政主管部门依据《房地产开发企业资质管理规定》,报请江苏省建设厅予以降低或者注销其开发企业资质证书:

(一)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的;

(二)超越资质等级从事房地产开发经营业务的;

(三)擅自转让房地产开发项目的;或者假借项目联合开发,变更项目开发主体,变相转让房地产开发项目的;

(四)未取得施工许可证擅自施工的;

(五)未按规定向房地产开发行政主管部门领取、报送《房地产开发项目手册》的;

(六)按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的;

(七)未经工程质量验收备案或将验收不合格的房屋擅自交付使用的;

(八)有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准,或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的;

(九)房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为,造成消费者损失未予改正的;

(十)商品房销售中,未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的;

(十一)未取得《商品房预售许可证》擅自预销售商品房的;

(十二)违反合同约定拖欠工程款的;

(十三)工程质量低劣或者发生重大质量事故的;

(十四)连续3年无房地产开发项目或开发投资额、竣工面积不符合相应资质要求的;

(十五)其他违反法律、法规的行为。

第五十八条 房地产开发企业未按照本办法第二十五条、二十九条的规定提供物业管理服务用房及社区居委会用房的,将责令其限期依法补建。逾期不补建或建设面积不足的,应当在其建设的非住宅商品房中另行划足相应面积用房或交纳补建价款。补建价款按照该地段经营用房的销售价格乘以未建设面积计算,由房地产开发企业缴纳至该项目的房屋共用部位共用设施设备维修基金账户,归全体业主所有。

房地产开发企业擅自将规划确定的物业管理服务用房、社区居委会用房、公共配套用房改变使用性质、挪作他用的,由房地产开发行政主管部门责令其清还。

第五十九条 违反本办法的房地产开发经营行为,由房地产开发行政主管部门或者工商行政管理部门依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章的规定予以处罚。

房地产开发企业在房地产开发经营活动中,违反其他国家有关法律、法规的,由相关部门依法予以处罚。

第六十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第六章 附则

第六十一条 各县(市)房地产开发经营管理,可参照本办法执行。

第六十二条 本办法由扬州市房产管理局负责解释。

第六十三条 本办法自发布之日起施行。

扬州市人民政府