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上海房地产公司典型案例

发布日期:2020-03-26 15:28:30

当事人信息

 上诉人(原审被告)上海云峰(集团)有限公司,住所地本市吴中路472号。 法定代表人郑家峰,董事长。 委托代理人董沪众,该公司职员。

 被上诉人(原审原告)上海华星物资(集团)有限公司,住所地本市真南路589号。 法定代表人杨林和,董事长。 委托代理人曾琪、肖咏萍,上海市捷华律师事务所律师。 原审被告上海荣峰房地产开发有限公司,住所地本市张虹路118弄17号。 法定代表人徐永河,总经理。 委托代理人毕力敏,该公司职员。 委托代理人姜海立,上海市广海律师事务所律师。

 案件概述

 上诉人上海云峰(集团)有限公司(以下简称云峰公司)因房地产转让合同纠纷一案,不服上海市徐汇区人民法院(2003)徐民三(民)初字第2386号民事判决,向本院提起上诉。本院于2004年11月17日受理后,依法组成合议庭,于2004年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人云峰公司之委托代理人董沪众,被上诉人上海华星物资(集团)有限公司(以下简称华星公司)之委托代理人曾琪、肖咏萍,原审被告上海荣峰房地产开发有限公司(以下简称荣峰公司)之委托代理人毕力敏、姜海立到庭参加诉讼。经院长批准,本案延长审限三个月。本案现已审理终结。 

原审查明,华东汽贸进口汽车维修服务中心(以下简称维修中心)的双方股东分别是中国汽车贸易华东公司(以下简称华东公司)与上海云峰实业公司(以下简称云峰实业)。1999年10月20日,双方就减少维修中心的注册资本签署股东会决议,决定将原中心注册资金1,000万元(人民币,下同)减至200万元,双方股东投资比例不变,华东公司占60%为120万元,云峰实业占40%为80万元。其中,华东公司应收回资本金4,117,000元,云峰实业应收回资本金2,744,000元。维修中心以其拥有的本市宋园路116号(现为宋园路128弄)面积为6,900平方米的房屋使用权,作价7,544,000元作为双方股东收回注册资金的支付方式,由于该房屋的使用权属不可分割财产,故股东云峰实业同意拥有全部使用权,并向维修中心支付使用权差额480万元。其中400万元,云峰实业承诺将其正在建造的位于本市宋园路116号的商品房,首期A、B两幢内按折扣价每平方米4,400元折算成910平方米(A幢六层,100平方米加140平方米,五层140平方米;B幢六层,140平方米加140平方米,五层140平方米加140平方米,共计七套商品房,建筑面积940平方米)相应面积商品房归还;另80万元以股权转让金支付。股东华东公司同意维修中心将上述商品房计价400万元作为减资款收回,房屋产权手续由华东公司直接向荣峰公司办理,云峰实业有责任积极协助办理。同年10月25日,华东公司与云峰实业、华星公司签订股权转让协议,明确:华东公司同意将股权120万元转让给华星公司,转让款由华星公司从华东公司所欠华星公司款项中抵扣。2000年2月15日,华东公司与华星公司及云峰实业又订立转让协议,约定,由于华东公司资金周转困难,无法归还欠款1,000万元,此款已由华星公司代为归还,现华星公司同意华东公司用位于本市宋园路116号的七套商品房(面积940平方米)折价400万元予以归还。云峰实业同意华东公司用此房产归还华星公司,并同意由华星公司直接向荣峰公司办理房产过户手续,云峰实业积极协助办理有关手续。2001年12月,由荣峰公司开发的本市宋园路系争房产竣工交付使用并对外销售,但云峰公司、荣峰公司未通知华星公司办理系争房屋过户手续。2003年7月、10月、11月期间,华星公司多次致函云峰公司、荣峰公司,要求云峰公司、荣峰公司交付房屋,荣峰公司于2003年10月30日函复华星公司,表示对华星公司与云峰公司订立的转让协议并不了解,云峰公司、荣峰公司均系独立法人,云峰公司的行为不能代表荣峰公司,但又表示会对华星公司与华东公司、云峰公司之间的转让事宜尽最大努力配合并促使妥善解决。同年11月4日、11月26日,云峰公司分别致函华星公司,认为因华星公司一直未派人联系和办理相关手续,致使交付房屋已不可能,愿通过友好协商解决400万元减资款的归还事宜。

 原审另查明,2001年3月28日,荣峰公司股东会决议决定,原注册资本500万元中由上海久意达实业有限公司的出资额260万元转让给云峰公司,转让后股东出资额分别为云峰公司260万元,上海云峰房地产开发有限公司240万元(案外人)。荣峰公司增资600万元注册资本,增资部分由云峰公司投入。在2001年11月对云峰公司的资产评估报告书中将荣峰公司列为全资子公司。 

原审审理中,因云峰公司、荣峰公司辩称系争房屋已全部售完,不同意交付房屋,故华星公司申请对2003年12月的系争房屋单价以及2001年12月至今的系争房屋租金价格进行评估。原审法院同时要求荣峰公司在规定时间内提交系争房产销售记录,但荣峰公司未予提供。原审法院遂委托上海国城房地产估价有限公司按照华星公司申请对本市宋园路128弄内居住房地产(五、六楼商品房住宅,建筑面积940平方米)的市场均价及租金价格进行了评估,评估结论为,上述商品房住宅于2003年12月15日的房地产市场均价为建筑面积每平方米8,259元,合计7,763,500元;上述商品房住宅自2001年12月1日至2004年3月9日在公开房地产租赁市场上可能实现的承租方支付的租金为594,012元。 

华星公司于2003年12月向原审法院提起诉讼,要求云峰公司及荣峰公司立即交付位于本市宋园路128弄(原宋园路116号)五楼、六楼商品房7套(建筑面积940平方米)房屋,如不能交付房屋则支付上述房屋价款752万元(后要求按照评估报告评估价7,763,500元计算);要求云峰公司、荣峰公司支付逾期交房违约金(暂以每月10,000元标准,从2001年12月计算至判决生效日止,后要求以评估报告为依据计算)。云峰公司认为其对房屋没有处分权,并且华星公司的主张超过诉讼时效,不同意华星公司的诉讼请求。荣峰公司认为其没有在三方协议上签字盖章,且华星公司的主张超过了诉讼时效,也不同意华星公司的诉讼请求。 

原审认为,云峰公司与华东公司签订的股权转让协议及华星公司与云峰公司和华东公司签订的转让协议未违反法律禁止性规定,合法有效。上述协议约定云峰公司以本市宋园路116号940平方米商品房作价400万元偿还债务并由华星公司向荣峰公司办理产权过户手续,由于上述房屋系由荣峰公司开发,履行交付房屋的义务主体是荣峰公司,所以上述协议的当事人约定了荣峰公司向华星公司履行债务。《中华人民共和国合同法》规定,当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的,债务人应当向债权人承担违约责任。现荣峰公司未向华星公司履行交房义务,应由云峰公司向华星公司承担履行义务和违约责任,荣峰公司不承担责任。因云峰公司非系争房屋的开发商,且荣峰公司依法不承担责任,故华星公司要求云峰公司、荣峰公司交付房屋的诉讼请求,不予支持。鉴于股权转让协议和转让协议约定转让给华星公司的债权为400万元,因荣峰公司未履行义务,故云峰公司应承担违约责任,偿还华星公司400万元并赔偿损失。由于双方协议均未约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法,故赔偿数额由原审法院综合本市房地产价格等因素酌情确定。另,由于转让协议未约定交房期限,华星公司可随时主张,且在系争房屋建成后两年内华星公司亦未向云峰公司、荣峰公司发函主张要求交房,故云峰公司、荣峰公司关于华星公司诉请已超过诉讼时效之意见,不予采纳。华星公司诉请云峰公司、荣峰公司支付700余万元扣减债权本数外,余额未超过合同履行后可以获得的利益,故可予支持。由于荣峰公司未与华星公司约定逾期交房的违约责任承担方式,故华星公司要求云峰公司、荣峰公司承担逾期交房违约金之诉请,依据不足,不予支持。

 原审法院遂于二○○四年九月十五日作出判决:一、上海云峰(集团)有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海华星物资(集团)有限公司400万元;二、上海云峰(集团)有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿上海华星物资(集团)有限公司损失3,763,500元;三、上海华星物资(集团)有限公司的其余诉讼请求,不予支持。案件受理费人民币49,510元,由上海云峰(集团)有限公司负担;评估费25,000元,由上海华星物资(集团)有限公司与上海云峰(集团)有限公司各半负担。

 判决后,云峰公司不服,向本院提起上诉,诉称:1、华星公司得到的是华东公司转让的400万元债权,上诉人虽同意“以房抵债”,但该约定仅为一种履约方式,并不是房地产转让,而且该约定是以第三人荣峰公司的房屋偿还债务,因上诉人无权处分第三人财产,按照法律的规定,应认定转让协议无效。2、系争房屋是公开出售的,华星公司也有主动前来办理的义务。况且上诉人曾电话通知过华星公司,因华星公司正在资产转制过程中,故口头要求暂不办理。上诉人已经履行了通知义务,现华星公司要求上诉人履行交房义务没有依据。3、系争房屋在2000年12月至2001年1月出售,销售价格约468万元,按照协议约定的940平方米计算,并扣除销售佣金,实际销售收入为439万元左右,而原审法院以2003年12月15日为评估基准日,认定不当;经评估确定的房屋价格为776万余元,也明显高于上诉人实际销售获取的利润。据此,请求二审法院撤销原判,依法改判。上诉人同意支付华星公司400万元减资款及相应的利息。

 被上诉人华星公司辩称:华星公司通过转让取得对云峰公司的400万元债权,也希望尽快拿到现金解决问题,但云峰公司无支付能力,华星公司才接受“以房抵债”的还款方式,这种方式是有风险的,今后房屋可能有涨有跌。现在房屋是上涨了,因此相关收益应归华星公司。又称,云峰公司对系争房屋具有充分的处置权,因为荣峰公司是云峰公司的全资子公司,云峰公司没有履行通知义务,构成违约,云峰公司应当承担房屋不能交付的全部责任。请求二审法院维持原判。 原审被告荣峰公司辩称:云峰公司与荣峰公司是两个独立的法人,因此云峰公司未经荣峰公司同意擅自处分荣峰公司财产的行为无效。又称,股东会决议及转让协议均没有约定违约责任,而原审法院采信华星公司主张的2003年12月15日的房屋评估价格为云峰公司赔偿的依据,并无双方的约定,也无法律的规定,并且超出了华星公司的诉请范围。请求二审法院重新认定相关事实后依法予以改判。 

二审法院查明 经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

 二审法院认为

 本院认为,(一)关于华东公司与云峰公司于1999年10月20日签订的股东会决议,华东公司与华星公司及云峰公司三方于2000年2月15日签订的转让协议的效力问题。 根据1999年10月20日的股东会决议,华东公司与云峰公司就维修中心注册资本减少后各自应收回的资本金数额及减资方式进行了约定,明确云峰公司获得维修中心的房屋使用权,在对这些房屋的使用权作价后由云峰公司支付维修中心差额部分;而华东公司直接获得减资款,因云峰公司没有支付维修中心差额部分,故华东公司所获得的减资款中的400万元由云峰公司履行支付义务。在2000年2月15日的转让协议中,华星公司经转让取得了华东公司的400万元债权,并得到了云峰公司的同意。在这两份协议中,就400万元款项的履行,双方约定了以7套房屋进行折抵,系双方的真实意思表示。虽然该7套房屋系第三人荣峰公司立项开发,但根据“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务,债务人应当向债权人承担违约责任”的法律规定,该两份协议应认定有效。上诉人云峰公司及原审被告荣峰公司以无权处分他人财产为由主张协议无效,本院不予采纳。

 (二)荣峰公司没有将约定的7套房屋交付华星公司,云峰公司应承担的违约责任是交付400万元减资款还是7套房屋的问题。 根据协议约定,云峰公司承诺以7套房屋折抵400万元债务,实质上是对债的标的的变更,华星公司同意“以房抵债”这种还款方式,也承担了对7套房屋可能存在的价格波动的风险,故双方一旦作出了变更标的物的约定,就应该严格按照约定履行。虽然云峰公司抗辩系争的7套房屋是第三人荣峰公司开发的,但荣峰公司在建成销售时已经是云峰公司的全资子公司,而且云峰公司也完全可以采取先购买房屋再交付给华星公司的方式履行义务,因此云峰公司不能交房,违反了协议的约定,侵犯了华星公司对这7套房屋应享有的权利。至于云峰公司认为已通知华星公司前来办理房屋交接手续,履行了协议约定的义务,并无证据证明;云峰公司还认为华星公司在接到通知后表示暂不要求云峰公司交房,也无相应的证据证明,而且华星公司的答复也不表明其对该7套房屋权利的放弃。事实上,从华星公司在得知房屋可以交付后,多次发函给云峰公司要求交房,也足以表明华星公司并没有放弃对7套房屋的权利。故云峰公司没有按照协议的约定,履行为华星公司保留该7套房屋的义务,导致现在无法按约交房,应承担违约赔偿责任。上诉人云峰公司认为其应当给付华星公司的是400万元的减资款而不是7套房屋,与合同约定不符,本院不予采信。 

 (三)云峰公司应承担的违约赔偿数额问题。 鉴于双方在协议中就云峰公司未能交付7套房屋应承担的违约责任没有做出明确的约定,在协议没有约定情况下,云峰公司的违约责任应当适用法律规定。原审审理中,华星公司在得知系争的7套房屋已经出售,云峰公司无法履行交付义务的情况下,要求云峰公司以7套房屋的价格进行赔偿,考虑到华星公司的损失始终存在,故原审法院以华星公司起诉时的2003年12月15日作为计算违约赔偿的基准日委托评估机构进行评估,并按照评估结论认定云峰公司的违约赔偿数额,符合合同法关于违约赔偿责任的有关规定,本院予以维持。上诉人云峰公司的上诉请求,依据不足,本院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定,判决如下: 

二审裁判结果 驳回上诉,维持原判。 

上诉案件受理费人民币49,510元,由上诉人上海云峰(集团)有限公司负担。 

本判决为终审判决。 

 审  判  长羊焕发 

 审  判  员孔美君 

 代理审判员郑卫青

 二OO五年三月二十一日 书  记  员夏琦萍



编辑:LH