15810784790

18510464583

联系我们
  • 24小时律师热线: 010-86393036
    400-150-9288
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

“名为房屋买卖,实为借贷担保”合同的效力分析

发布日期:2020-03-31 21:44:02


一、“名为买卖,实为借贷担保”合同的表现形式

(一)《房屋买卖合同》与《借款协议》并存

借款人与出借人既签订《商品房买卖合同》,又签订《借款协议》。《买卖合同》所涉房产与《借款协议》抵押的房产一致,且根据借款协议的条文可直接推出双方以买卖房产为名,行借贷担保之实。

(二)仅有《房屋买卖合同》,无书面《借款协议》,但综合买卖交易的实际情况可确定买卖合同实为债务担保合同。

尽管只有房屋买卖合同,但若综合房产买卖的全部情况可以推出为借贷担保合同的,也应当按照借贷关系处理。一般而言,辨析是否为借贷担保合同的要点主要包括:

1. 从买卖房产的交易习惯上来看,一般流程均为购房人向卖方转入购房款,并要求卖方出具发票。此时资金流向为单向的“买方→卖方”。然而借贷担保则会出现“卖方→买方”的逆向流动,或是密集资金往来的双向流动等情形(借款与还本还息导致)。

2. 从条款特征来看,如若为真实的房屋买卖,则就购房人而言,其应当看重房屋的实际交付,并在卖方违约时追究违约责任。若为借贷担保合同,可能会出现“房屋满足交付条件后,买方不实际占有使用房屋,仅仅进行房屋备案或登记手续进行担保”的情形。

3. 从房屋价格来看,房产价格应当属于商品房买卖市场的合理价格,不应过高过低。然而,如若为借贷关系,则房屋价格很可能偏离正常区间,具有不合理性。

在实践中,若一方主张合同名为买卖实为借款担保的,应当提交借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据。或者买卖合同中能体现出“名为买卖实为借款担保”时,通常体现出来的违约条款、返利条款等特别约定。

二、此类合同的效力及处理

根据《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)第143条的规定,“当事人意思表示真实”是民事法律行为有效的条件之一。加之,依据《民法总则》第146条第1款:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此,因双方以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保,也即名为商品房买卖实为担保,双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示,因此双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。

尽管《商品房买卖合同》无效,但是根据《民法总则》第146条第2款有关“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有法律规定处理”。此外,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下称为《民间借贷规定》)第24条第1款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。” 《民间借贷规定》第24条第2款规定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

因此,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,法院不予支持,而按照借贷关系审理。若借款人不履行生效判决确定的金钱债务,则可以申请拍卖买卖合同房产。

三、典型案例

案号:张俊英、太原大地房产开发有限公司民间借贷纠纷案【(2017)最高法民申3248号】

案情简介:

①2006年12月8日,原告太原大地房产开发有限公司(以下称为大地公司)与被告张俊英于签订《借款协议》。《借款协议》同时约定:大地公司以金纪元大厦1、2、3层(实为2-3层)底商作抵押,价值3501万元。

②2006年12月8日,双方又签订了《商品房买卖合同》,约定:大地公司将其金纪元大厦2-3层商铺卖给张俊英,总金额3501万元。如大地公司到期不能还借款,商品房买卖合同及买房收据即生效,张俊英无需付款即对该房产拥有所有权;如到期归还了借款,该合同及收据从还款之日起失效。

③2007年7月8日,双方签订《协议》,约定:因大地公司不能及时还款,将其金纪元大厦的2-3层,按抵押的形式以张俊英名义在太原市房地局备案,以保证出借资金不受损失。

④地公司将其金纪元大厦2-3层底商卖给张俊英,张俊英应付款1354.2320万元。同年7月10日,大地公司分别出具了收到张俊英商铺款的收据。并将《商品房买卖合同》在太原市房地局办理了备案登记手续。

争议焦点:

1. 2007年7月10日,双方签订的《商品房买卖合同》的合同性质,系借款担保或是以房抵债。

2. 2007年7月10日,双方签订的《商品房买卖合同》效力。

最高人民法院观点:

一、关于合同性质问题

综合双方所签合同以及本案事实,应当认定双方2007年7月10日所签《商品房买卖合同》系借款担保而非以房抵债的性质。理由如下:首先,2007年7月10日的《商品房买卖合同》系在2007年7月8日《协议》基础上签订,并非独立的商品房买卖合同。2007年7月8日大地公司与张俊英签订的《协议》约定:“因大地公司不能及时还款,将其金纪元大厦的2-3层,按抵押的形式以张俊英名义在太原市房地局备案,以保证出借资金不受损失;无论何时,如大地公司将借款归还,张俊英将无条件地配合大地公司将在太原市房地局备案的户名更改成大地公司;如果连续两个月大地公司不能如期、如数付给张俊英利息,张俊英将有权自行处理备案在自己名下的房产;如一年内大地公司不能偿还借款,可协商延期借款时间”。虽然张俊英称该《协议》因未办理公证而未生效,但对该协议的签订及内容的真实性双方均认可。在该协议签订后两天,大地公司与张俊英即签订《商品房买卖合同》,并办理了备案,《商品房买卖合同》所涉房产与前述7月8日《协议》中约定抵押的房产一致,因此7月10日《商品房买卖合同》应系在7月8日《协议》基础上签订,是双方对借款担保进行的约定。

其次,双方之前曾有以签订《商品房买卖合同》方式担保借款的交易习惯。2006年12月8日双方签订的《借款协议》中也约定双方以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供抵押担保,而且也曾于2006年12月8日签订过《商品房买卖合同》,说明双方有此交易惯例。

第三,2007年7月10日的《商品房买卖合同》与2006年12月8日的《商品房买卖合同》涉及的房产同一,但二者约定的合同单价却相差一倍,而张俊英未提交证据证明合同约定的价格属于商品房买卖市场的合理价格。

第四,张俊英主张2007年7月10日《商品房买卖合同》属于以房抵债,那么按照常理,双方应首先对债权债务进行结算以确定债权数额,而张俊英在解释债权数额13542320元的组成时,却称仅是本金,不包括利息,该解释不符合民间借贷的基本特征,不能证明双方在签订合同之时对之前的债权债务有过结算,而且双方也没有签订显示有以房抵债内容的其他协议。综上,张俊英申请再审称2007年7月10日的《商品房买卖合同》系以房抵债性质,与本案事实不符,原判认定该合同系借款担保性质并无不当。

二、关于合同效力问题。

因双方系以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保,也即名为商品房买卖实为担保,双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示,因此双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。虽然二审判决认定该合同属于流质契约从而无效的理由有所不当,但判决结果正确。

四、相似情形辨析

实践中,存在与本文的“名为买卖合同,实为借贷担保合同”相近的一种情形,即“名为买卖实为借贷的合同,经双方重新对账又签订房屋买卖合同”情形。前述两种情形具有较高相似性,后者属于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议,二者司法实践的处理却不同。后者在最高院的(2015)民一终字第180号指导案例中,商品房买卖合同被认定为真实有效。

该案的基本事实可概括为:原告与被告签订借款合同。为担保借款合同的履行,原告与被告签订《商品房预售合同》,并在房屋产权交易管理中心办理了备案登记。债权到期后,被告未偿还借款。双方经对账确认了被告尚欠原告借款本息的总和。双方随后重新签订《商品房买卖合同》,约定被告将其名下房屋出售给原告,前述欠款本息转为已付购房款。

最高法观点摘要:双方重新签订的《商品房买卖合同》是在借款人未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中,当事人意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期被告难以清偿债务时,通过将其所有的商品房出售给原告等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。