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房地产交易基础知识(干货)

发布日期:2020-03-31 21:43:21


(一)房产类型

1、使用权房

是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

2、公房

  也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。

3、廉租房

是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

4、二手房

即旧房。新建的商品房进行第一次交易是为“一手”,第二次交易则为“二手”。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。

5、期房

是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这期间的商品房称为期房。

6、现房

是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买

商品房时应签出售合同。通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋。

7、外销房

是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,

外销商品房可以出售给国外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。

8、内销房

 是由房地产开发企业建设的,取得商品房销售许可证的房屋,内销售商品房可出售给当地企事业单位和居民。

9、准现房

 是指房屋主体已基本封顶完工,小区的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

10、商品房

 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

11、经济适用房

 指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,经济性是指住宅价格相对市场价格适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;

12、自建房(集资房)

是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有,一般自用为主,

不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外)。

(二)房地产销售价格术语

1、均价

 是指将各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外的。

2、基价

 也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

3、起价

也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。

4 预售价

也是商品房预(销)售合同中的专业术语。预售价不是正式价格,在商

品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。

5 一次性买断价

是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。

(三)房地产交易术语

1、个人担保住房贷款

是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为其贷款提供保证,并承担还带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款银行有权依法处理其抵押物或质物,或要求保证人承担还带偿还。

2、公积金

是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。

3、五证

五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

(四)现行主要房地产税

房地产销售过程中涉及的税费主要有:

1、房产税

房产税和契约税都属于财产税。房产税是以房产为课税对象,向产权所有人征收的一种税。

2、契税

契税是在土地、房产权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。

购买房屋、土地者要交契税,所以,人们非常关心契税的税率。契税的税率为3%~5%,现阶段一般减半征收为1.5%~2.5%,征收的依据是房屋产权转移是双方当事人签订的契约价格。

3、业税、城市维护建设税和教育费附加

4、企业所得税

企业所得税是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税有法定税率和优惠税率两种,法定税率是33%,优惠税率分别为18%、27%。

5、印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权力许可证照授等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。

(五)房地产交易的行政性收费

行政性收费是房地产行政管理机构或授权履行行政管理职能的单位,为加强对房地产的管理所收取的费用。主要有以下几个方面。

1、房屋产权管理收费

2、房屋买卖管理收费

3、房屋租赁管理收费

4、房屋计估费

(六)相关税费的计算

根据有关规定,购房者在购买商品住宅过程中应交纳如下税费:

1、签订购房合同时,缴纳印花税,为房价的万分之五;

2、办理贷款时,交纳律师费、公证费、保险费。其中律师费为贷款额的千分之三;公证费为200元;保险费为房屋总价×0.056%×贷款保险系数。(贷款保险系数见附表)

3、入住时交纳:公共维修基金、物业费、采暖费、停车费等。

4、办理产权时缴纳:契约、交易手续费。

外销商品房契税统一按4%收取。交易手续费买卖双方各交纳50%。