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法官说:房屋买卖违约中增值损失赔偿的司法认定

发布日期:2020-03-31 21:38:51


内容摘要:对于房价大幅上涨时出卖人悔约不售案件,若仅判赔违约金或定金,可能出现违约获利高于违约成本的结果,动摇裁判的正当性。此时,增值损失赔偿是足以成为扭转损益天平、抑制违约冲动的重要砝码,对维护市场诚信具有特殊价值。房屋增值损失赔偿的责任构成、计算方法、计赔时点等符合违约损害赔偿的一般理论,但有其自身特点。增值损失的认定应优先采用抽象计算方法以及尽可能遵循数学原理。计算时点是评判增值损失金额的关键因素,宜结合个案采取折中办法认定。得出增值损失数额后,还应综合考虑法定限制条件最终认定责任范围。

房地产市场的强周期波动往往引发特定民事纠纷增多,这种敏感性之于房屋买卖纠纷尤为明显。2015年,在房地产去库存背景下“3·30”新政出台,开启楼市新一轮狂飙突进。伴随房价上行,出卖人悔约不售所引发的纠纷显著增多。买受人的诉讼维权路径分为两种:一是执着于取得房屋,为主诉继续履行;二是选择放弃房屋,为主诉金钱补偿。两种形态的诉讼均是司法实践的难点,本文将探讨第二种路径下买受人主张房屋增值损失赔偿的案件审理思路。

一、房屋增值损失赔偿的司法现状

实践中法官对房屋增值损失赔偿普遍持保守谨慎的态度,是此类案件具有特殊收案规律、核心法律适用存在分歧、赔偿数额计算没有通行方法等因素造成的。

(一)特殊收案规律导致裁判经验储备不足

房价平稳或温和上涨时,违约金或定金通常足以弥补买受人损失。房价下跌时违约常态是买受人不买,出卖人主张继续履行便可避免价格变动之损失。增值损失赔偿如其字面意思,非房价上涨难有用武之地。根据宏观经济学研究,房地产周期通常分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。繁荣阶段的巅峰期十分短暂,表现为房价加速赶顶,是出卖人毁约的集中爆发期。此前一次违约潮发生在2007年至2008年上一轮房价大幅上涨的尾声,持续一年左右,距今约十年。房屋增值损失赔偿之诉在两轮房地产周期之间大多时候雪藏,仅在房价赶顶的一年左右时间涌出。对法院来说十年才迎来一波该类案件,时间跨度远超法官三至五年的通常轮岗周期,对亲历案件潮的大多数法官而言都是全新的挑战。另一方面,一年左右的案件涌入持续时间并不长,结案压力下不少以调解撤诉结案,有参考价值的判决凤毛麟角。特殊的收案规律使得此类案件司法经验的积累、改良和传承缺少稳定条件,裁判理论发展中断受阻。

(二)责任要件和责任范围存在认识分歧

《合同法》第113条确立了我国违约损害赔偿责任的构成要件,即违约行为、损失结果、因果关系,同时划定违约损害的外延,是此类案件法律适用的核心条文,但实践中分歧较大。一是对增值损失是否符合违约损害赔偿责任构成要件认识模糊。争议主要集中在“损失结果”要件是否涵摄“房屋增值损失”事实。反对意见认为,所谓的房屋增值损失是观念上的,没有实际发生,属于间接损失,合同法仅保护直接损失, 故房屋增值损失不属于合同法规定的损失结果,相关诉求不应支持。二是对增值损失赔偿范围认识模糊。一些案件中买受人仅支付定金或部分价款便遭违约,有观点认为合同仅履行一部分,判赔定金或违约金足以弥补损失;即便判赔增值损失也应考虑合同履行进度按比例支持,否则将导致买卖双方利益失衡,买受人通过诉讼额外获利。

(三)赔偿金额计算尚无通行做法

即便对房屋增值损失赔偿划定了范围,但由于法无明文规定,对赔偿金额采用何种计算方法、如何付诸司法操作没有标准答案。那么合同自治的现状又如何呢?一手房买卖中政府要求使用格式合同,不对增值损失赔偿专门约定。二手房买卖合同的样式和内容相对灵活,有的会约定增值损失在内的违约责任,但通常不会约定具体计算方法,司法实践仍然面临如何计算的难题。增值损失赔偿的计算方法难以从法定和约定渠道获取,对法官能动创设裁判规则提出了高要求。庆幸的是,我国房地产市场已发育较为成熟,本质为市场价值变动的房屋增值损失可以借助专业机构判断加以认定,与其他类型的损失赔偿相比原告易于完成举证,法院对赔偿金额的认定也更为准确。

二、赔或不赔——房屋增值损失赔偿的责任认定

房屋增值损失赔或不赔涉及增值利益的两个层面问题:一是增值利益性质问题,即房屋增值是否为合同法所保护的利益,从而具有可诉性;二是增值利益归属问题,即房屋增值利益到底由买受人还是出卖人享有,抑或按某种比例分配。违约损害赔偿理论提供的答案是:房屋增值收益作为可得利益当受合同法保护,作为守约方的买受人享有房屋增值收益。房屋增值损失赔偿作为违约损害赔偿在房屋买卖合同纠纷中的具体表现形式,法院在审查责任构成时可在违约损害赔偿责任要件基础上进一步具体化。

(一)出卖人存在拒售房屋的违约行为

违约行为是指违反合同债务的行为,这里的合同债务既包括合同约定的义务,也包括法律直接规定的义务,还包括根据法律原则和精神当事人必须遵守的义务。违约行为则包括不能履行、迟延履行、不完全履行、拒绝履行、受领迟延等形态。特定类型合同的违约责任有特定违约行为与之相对应,因违约主体、违约形态等不同而表现出不同特点。出卖人悔约不售的违约形态通常表现为拒绝履行或不能履行。拒绝履行是主观的,出卖人能够履行而不愿履行。房价上涨时,出卖人权衡后认为违约成本低于房屋增值金额便选择拒绝履行,从而剥夺本应由买受人享有的房屋增值利益。不能履行则是客观的,可能是房屋损毁灭失、共有人不同意处分等原因所致。

理论上,迟延履行和不完全履行也可能造成房屋增值损失。例如买受人购买房屋目的是转售,出卖人迟延履行期间房地产市场发生了从波峰下跌的变化,导致买受人无法在行情最好时转售房屋,顶点价格与下跌价格之差可理解为所失利益。又如合同约定买卖的房屋剩余土地使用年限为60年,但实际仅50年,此为出卖人提供的标的物权利状态与约定不符,系一种不完全履行。同期市场上60年土地使用年限的房屋增值速度高于50年土地使用年限的房屋增值速度,二者增速之差可理解为所失利益。

以上两例是否可认定为房屋增值损失存在争议,且诉讼上举证、逻辑上证明难度很大, 实践中鲜少发生,本文不予讨论。

(二)买受人存在无法获得房屋增值利益的损害

何谓合同法上得以赔偿的损害,理论上存在损害差额说(Differenzhypothese,亦称利益说)和现实的损害说(组织说)。前者将损害理解为财产或法益在损害事故发生前后的差额,后者则理解为直接被毁标的物的损害(此为赔偿的最低额,除此之外利用差额说衡量所得出的超出部分亦可获得赔偿)。《合同法》第113条对违约损害的外延划定为“包括合同履行后可以获得的利益”,在损失和利益之间搭起桥梁,体现利益说的倾向,形成了与英美法期待利益、大陆法履行利益并行的、具有中国特色的可得利益概念。

由于可得利益并非继受的法律概念,司法实践中的认识比较模糊,可以借助近似概念的理论通说加以辅助理解。一般认为,至少以下合同利益受损时应得到救济:履行利益、信赖利益和固有利益。其中,履行利益又称为积极利益(与信赖利益为消极利益相对),是指有效成立的合同得到正常履行时债权人获得的利益,履行利益赔偿的结果是让债权人处于如同债务得到充分履行的状态。《合同法》第113条规定的可得利益十分接近履行利益的内涵,应当认为合同法对违约损害赔偿责任采完全赔偿原则,除法定事由外违约方应赔偿守约方全部损失。换言之,只要合同当事人违约则应赔偿相对方包括可得利益在内的、因违约造成的全部损失,至于合同履行到什么程度并不影响守约方获得全部赔偿。

具体到房屋增值损失,可否视为房屋买卖合同的可得利益,涵摄于损害结果要件之中呢?人们购买房屋或用于自己居住,或用于出租收益,或用于转售获利,前二者实现使用价值,后者追求交换价值,均蕴含特定利益。出卖人悔约不售时,买受人无法取得房屋控制权和处分权,对房屋进行使用或交换的目的无法实现,房价上涨时势必造成买受人利益受损。具体而言,由于出卖人违约,买受人只好以更高价格购入相似房屋自用或出租,抑或无法以增值价格转售房屋,其为取得房屋支付更多对价、失去转售房屋获利机会是利益受损的表现。上述买受人因房屋增值产生的利益在房屋买卖合同得到完全履行条件下便存在,属于可得利益性质。可见,因违约造成对房屋增值的不可得具有违约损害属性,可涵摄于损害结果要件。

(三)违约行为和损害结果之间存在因果关系

民法理论将因果关系区分为责任成立的因果关系和责任范围的因果关系,很多国家和地区的立法体现了这种分类,但我国民事立法并未明确作此区分。责任成立的因果关系主要解决的是责任是否成立问题,责任范围的因果关系主要解决的是在多大程度上承担责任的问题。这的确有其道理,值得在分析因果关系问题时加以借鉴。

房屋出卖人不履行合同债务的行为导致买受人无法获得房屋增值利益,二者之间存在责任成立的因果关系不存疑议。但责任范围的因果关系受违约行为特点的影响,从而对认定责任程度产生作用。例如,出卖人是在合同履行期限届满前半个月违约还是在前一个月违约,可能对应不同的损失计算时点,直接影响赔偿金额的认定。

(四)不存在免责事由

合同法上的免责事由主要有不可抗力、债权人过错等。关于不可抗力,一般认为我国合同法采取折中说(《合同法》第117条第2款),即在“质”的要件上必须是无法预见、避免和克服的原因事件,在“量”的要件上应当考虑事件发生当事人是否存在过错。房屋买卖中,出卖人针对不履行合同提出的不可抗力抗辩通常是地震、海啸、战争等造成的房屋毁损灭失。关于债权人过错,其理论依据是履行障碍的风险应由造成障碍者承担的思想。债权人制造了履行障碍,因其过错使债务人无法履行合同, 应自食其果。[9]例如,在限购限贷的房地产政策下,买受人故意隐瞒自己不具有购房或贷款资格,则应自行承担合同无法履行的后果。除法定免责事由外,当事人还可以约定排除或限制未来责任的合同条款,即免责条款。例如,合同约定出卖人在一年后出售房屋,若其间遇政府拆迁导致房屋无法交易则出卖人不承担违约责任。其间果然发生拆迁,则出卖人依约不承担责任。

三、该赔多少——房屋增值损失赔偿金额的计算

解决构成要件是否齐备、赔偿责任是否成立这一定性问题后,还须将赔偿责任转化为以货币单位表示的数额,案件审理面临增值损失赔偿金额如何计算这一定量问题。

(一)房屋增值损失赔偿计算的理论方法

学理上将损害赔偿计算分为具体的计算方法(concrete method of quantifying the loss,又称主观的计算方法)和抽象的计算方法(abstract method of quantifying the loss,又称客观的计算方法)。前者兼顾普通因素和特别因素(亦称主观因素,如当事人之间的关系、当事人的经济状况和社会地位、违约行为的特点等,在损害赔偿计算时予以特别考虑)。后者仅斟酌某类损害构成的普通因素(亦称客观因素),计算不因受害人不同而有所差别。两种计算方法的表面差异是对损害赔偿范围边界的认识不同(前者旨在赔偿损害的全部,后者则主张赔偿损害中的普遍性部分),但分歧的本质在于对损害事实查明的限度预期不同。具体的计算方法的以法律万能为立论基础且不计司法成本,其逻辑前提是客观事实必然能够查明,并且法官对当事人的心理活动、行为动机总能够准确洞察和判断。然而司法者全能全知的期许并不现实,计算结果不精确是大概率事件,即便有时准确也出于偶然,这根本上背离了具体的计算方法本身所追求的目标。此外,不计代价地在个案中投入司法资源也是不经济、不现实的。抽象的计算方法的立论基础是法律的有限性和司法资源的稀缺性,其承认客观真实无法还原以及人的认知能力有限,司法者在事实认定和价值判断上存在力所不逮之处,国家也不可能在个案中无限度地投入资源。若将须赔偿的损害限定在普遍性部分,借助民事诉讼证据规则足以查明事实,价值判断不超出法官的认知范围,司法资源投入亦不过度。换言之,此时终极价值让步于技术局限和资源稀缺。但让步是有限的,止于一般认知边界。故此,抽象的计算方法理性务实,能够实现诉讼便宜,更有利于裁判结果为当事人所接受,应当成为司法实践中的通常选择。当然,具体的计算方法对违约失信的否定性评价更加严厉,对守约方的保护更加充分,有其优越性。若当事人举证充分,案件事实清楚,在保证计算结果准确性的情况下,未尝不可使用具体的计算方法。

出卖人悔约不售时,买受人的房屋增值损失因购房目的不同而存在差异。若购买房屋用于自住或出租,受损利益为“重新购买房屋价格-房屋的合同价格”。若购买房屋用于转售,则受损利益为“转售房屋的价格-房屋的合同价格”。两种情形中,“房屋的合同价格”是确定的,“重新购买房屋价格”以及“转售房屋的价格”待认定。本文主张采用抽象的计算方法,故对个案的特别因素不予考虑,仅考虑体现“重新购买房屋价格”和“转售房屋的价格”共通点的普通因素。具体而言,买受人无论转售房屋还是重新购买房屋,均假设是通过公开市场以合理价格成交,“重新购买房屋价格”和“转售房屋的价格”都可以用“房屋的公开市场价格”替代,受损利益的计算公式相应统一为“房屋的公开市场价格-房屋的合同价格”。

(二)房屋增值损失赔偿计算的司法实践

违约造成的损害是一种事实,在诉讼中加以认定须借助法律方法。符合逻辑、结论精确是司法裁判积极追求的目标,依循数学原则计算损害赔偿是优先选择。在特殊情况下,为顾及利益平衡等因素,损害赔偿的计算并无绝对与数学原则相一致的必要,有时甚至无法遵循数学原则。在难以准确确定损害金额时,法官可依据法律原则进行估算,酌定赔偿金额。

采用抽象的计算方法前提下,出卖人悔约不售时买受人的损害赔偿计算已简化为对“房屋的公开市场价格”的求取。实践中可能采取以下做法:一是当事人共同认可的价格;二是根据公开信息估算的价格;三是委托专业机构评估的价格。第一种做法体现意思自治,节约司法资源,最为理想。但由于此类案件涉及利益巨大,矛盾激化程度较深,通常难以实现。第二种做法是法院参考房地产行政管理部门、行业协会、研究机构发布的有一定公信力的价格数据进行估算,有时还参照中介报价。但由于信息获取不完全、涉及专业知识等原因,计算过程的科学性和计算结果的准确性不能保证,当事人难以信服。

第三种做法是通行做法。房地产估价是一门专业学科,已有成熟的理论和方法, 数学原则贯穿其始终。房地产估价所确定的“价格内涵”是公开市场的公允价格,换言之估价的结果是“行情价”,个别因素不予考虑。如前文所述,违约损害赔偿的计算原则为优先采用抽象的计算方法以及优先采用体现数学原则的计算方法。委托专业机构估价的特点十分符合上述“两个优先”原则,是司法实践中理想的操作办法。

四、何时计赔——房屋增值损失赔偿计算时点的确定

房屋增值损失并非直接的金钱支出或丧失之损失,其本质是随时间推移而增值的房屋因给付落空给买受人造成的可得利益损失,以什么时点的房屋价格作为标准进行损失的金钱评价对认定赔偿金额至关重要。对损害赔偿的计算时点(或称标准时) 如何确定,各国法律并无明文规定,通常作为学术问题讨论,或散见于英美法国家判例。以此为论题的司法实务文章鲜见,不能不谓之遗憾。现有学术观点基本涵盖了违约损害赔偿的各种可能的计算时点,相关理论在性质上存在实体法说与程序法说的对立,在标准上则存在一元说与多元说的分野。[本文认为,房屋增值损失赔偿首先是一种填补赔偿,其请求权源于合同法这一实体法,在程序法未对计算时点明确规定的前提下,应推定为实体法范畴。其次,合同违约形态纷繁复杂,对计算时点一概而论并不可行。例如在迟延履行、履行不能、拒绝履行各场合,损害性质和赔偿内容各不相同,计算时点也应区别而论。这暴露出成文法的有限性,同时反映自由裁量的必要性,为多元说提供了发展空间。综上,本文持一种折中的多元实体说观点,原则上以起诉之日作为计算时点,可区分案件具体情况调整,同时有条件地允许债权人选择时点。以下讨论几种司法实践中的常见观点。



(一)违约之日

违约事实发生时守约方未必能够第一时间知晓。在买受人不知晓房屋出卖人违约的情况下,不应期待买受人作出任何针对违约的应对。且从法律尽可能保护合同稳定性以及促成合同履行出发,若出卖人仅有非根本违约的意思,如任意提高价款、单方增加交易条件等,便要求买受人马上接受合同目的落空并径直提起违约损害赔偿之诉有强人所难之嫌。除非事后买受人自愿选择违约时日作为计算时点,否则法院不应依职权认定违约时日为计算时点。

(二)违约意思到达之日

该期日狭义上是指合同主要义务履行期限届满前,出卖人违约的意思到达买受人的时间。广义上,当合同主要义务履行期限(如房屋过户的期限)届满出卖人未履行, 应推定次日起违约意思到达买受人。此时买受人才存在“有所作为的可能性”,法律得以要求其接受合同目的落空的结果并及时提起诉讼救济权利。这样看来,以违约意思到达买受人之日作为计算时点貌似是合理的。然而对普通人而言,购房是家庭的一宗大额消费,通常资金来源一部分为自有、一部分为融资。出卖人悔约不售时,合同已履行到一定阶段,其受领部分或全部价款,据有资金的时间价值。价款返还之前买受人通常无力另行购买替代房屋,因此要求其在知晓对方悔约时马上就通过购买其他房屋替代实现原合同目的,更多时候是一种苛求。即便买受人有能力在诉讼维权的同时购买其他房屋,但客观上其资金被出卖人占用,其为此付出了放弃购买其他房屋或投资获益的代价,仍然存在机会成本的丧失。更何况不动产交易程序复杂,寻找房源、洽谈协商、签订合同、实际履行一系列过程周期漫长,在房价上行时期这种时间损耗将带来购房成本的进一步增加。故此,机械地以违约意思到达买受人之日作为计算时点,不利于保护守约方利益,反而对失信的出卖人有利,显然不合理。

(三)起诉之日

纠纷发生之后,当事人通常会采取自力救济,其间不断对解决纠纷的方式、成本和效果进行考量和调整。起诉意味着当事人最终选择通过司法强制力解决纠纷,诉讼请求的内容则蕴含着其对待纠纷的态度。出卖人悔约不售情形下,应将权利救济方式的选择权交给作为守约方的买受人,只要未起诉则应认为买受人对合同目的实现仍有期待,其可得利益的保护期限仍在持续和延展。如前所述,买受人的诉讼策略主要有两种:一是主张继续履行合同,同时主张迟延赔偿;二是主张解除合同,同时主张填补赔偿。房屋增值损失赔偿属于后一种诉讼路径,须与解除合同主张一并提出。由于附带合同解除之诉,足见至起诉之日买受人已打算终止合同,自此不再对合同履行抱有利益期待,故以起诉之日作为计算时点符合违约损害赔偿理论关于保护可得利益的原理。

有人指出,由于司法具有不告不理的被动性,若将计算时点与起诉时间挂钩,房价上涨时买受人可能通过拖延起诉获取不当诉讼利益。这种担心有一定道理,但实践中可以通过合同法相关制度予以规制。具体而言,房屋增值损失赔偿诉讼请求受到诉讼时效(《民法总则》第九章)、合同解除权的除斥期间(《合同法》第95条)以及减轻损失规则(《合同法》第119条)等多重限制,并非可以无限拖延。又考虑到房产交易的复杂性和民生性,以及起诉时间具有容易查明、客观不变等优点,原则上可以起诉之日作为计算时点。若买受人请求法院确认合同解除的时间早于起诉之日并得到支持,则可将计算时点相应调整为合同解除之日。若买受人未采取合理措施防止损失扩大,则应将计算时点回复至应当采取合理措施之日。

五、房屋增值损失赔偿的限制以及其他违约责任的关系

房屋增值损失赔偿作为违约损害赔偿的一种,其责任范围的最终认定还受到法定条件限制。违约损害赔偿与其他违约责任的关系如何、是否可以同时主张,实践中存在不同观点,有必要进一步讨论。

(一)房屋增值损失赔偿的法定限制

根据合同法及相关理论,违约损害赔偿受到减轻损失规则(《合同法》第119 条)、与有过失规则(《合同法》第120条、《买卖合同司法解释》第30 条)、损益相抵规则(《买卖合同司法解释》第31条)、合理预见规则(《合同法》第113条第1款)等法定限制。

关于减轻损失规则,典型的适用情形为买受人存在拖延起诉等消极行为造成增值损失不断扩大,本文已在第四部分第三点进行讨论,不再赘述。关于与有过失规则,例如买受人存在拖延办理解押、过户、按揭等非根本违约行为,买受人迟延履行期间房价温和上涨,同时房地产政策趋严、交易税费提高,一方面出卖人惜售悔约;另一方面买受人则因交易成本提高且不看好后市而主张解除合同,此时买受人应自行承担其迟延履行期间的房屋增值损失。关于损益相抵规则,例如有的出卖人签订合同后便将房屋交付买受人,后因出卖人悔约交易落空,则买受人占用房屋期间的所得利益应从其所获损失赔偿中予以抵扣。关于合理预见规则,实践中有的房屋增值幅度过大,甚至超过买卖价款,出卖人据此主张房屋涨幅已超出订立合同时可预见的情况,不应承担如此高的赔偿责任。根据多数观点,合同法所规定的“因违反合同可能造成的损失” 内涵,指预见到损害的类型,而非损害的具体数额。对普通人而言房屋价格上涨完全能够预见,故出卖人应当预见到其悔约不售所造成的损害类型是房屋增值给买受人带来的损失。至于房价上涨到什么程度本质上属于损害的具体数额问题,不在可预见性规则的要求之内。因此,无论房价有何种幅度的上涨,悔约不售的出卖人均应据实赔偿。

(二)房屋增值损失赔偿与其他违约责任的关系

如前所述,房屋增值损失赔偿之诉一般由终止合同性质的诉求和填补赔偿性质的诉求组合而成。前者表现为请求确认合同解除,后者除请求房屋增值损失赔偿外,还包括请求双倍返还定金、支付违约金以及其他违约损害赔偿。

1. 与其他违约损害赔偿的关系

出卖人悔约不售时,对买受人而言除存在作为可得利益的房屋增值等损失之外,还可能存在作为信赖利益的中介费、评估费、差旅费等损失。有观点认为,不允许同时主张赔偿可得利益和信赖利益,理由是信赖合同履行而做出的安排或必要投入属于获得可得利益的成本,利润和成本不可兼得,赔偿权利人必须有所取舍。也存在不同观点认为,《合同法》第113条第1款规定的违约方负有赔偿义务的损失包含信赖利益与可得利益,该条规定的信赖利益发生在合同生效以后,与《合同法》第42条规定的发生在缔约过失情形下的信赖利益在适用条件和制度功能上并不相同。《合同法》第113条第1款规定的信赖利益作为计算违约损害赔偿额的替代方法,事实上发挥了在特定情形下替代履行利益和可得利益的作用,法律并不禁止其与可得利益同时主张。本文赞同第二种观点,即《合同法》第113条第1款规定的信赖利益与可得利益可以同时主张,前提是此种利益因信赖额外支出、因违约无法弥补。但现实中可能会出现守约方因自身商业能力欠缺或行为失误导致为履行合同付出超过通常成本的情形,若此时不加以考虑地将超出通常成本金额视为信赖利益而支持,则意味着法律允许守约方将商业风险转嫁给违约方,这显然不公平。实践中可遵循以下原则:在对因信赖某合同而发生的损失寻求赔偿时,不使原告处于一种比假定合同得到了完全履行下原告应处的状况而更好的状况。如此,得以将支持的赔偿总额限定在履行合同的全部可得利益与非商业风险成本之和范围内。 

2. 与违约金、定金的关系

根据《合同法》第114条,请求法院增加违约金的比照基准是违约金低于守约方因对方违约造成的实际损失,请求法院减少违约金的的比照基准是违约金过分高于守约方因对方违约所遭受的实际损失。《合同法解释(二)》第29条第2款进一步将惩罚性违约金的范围限定在损失的30% 以内。可见我国合同法上的违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅,惩罚性违约金不应过分高于违约造成的损失。就违约金的补偿性而言, 违约金本质上属于损害赔偿金额之预定,其主要功能在于填补守约方损失,相当于履行之替代。若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害,则应避免同时适用,否则将会出现债权人双重得益的结果。本文认同该观点,但不宜简单认定违约金请求权优先且排除违约损害赔偿请求权的适用。

现实生活中,大多数当事人并不了解法律关于违约金及违约损害赔偿的精细安排,守约方提起诉讼的目的是请求国家强制力救济其因违约受损的利益。从有利于实现民事诉讼功能的角度出发,不论诉讼请求形态是违约损害赔偿还是违约金,只要总额不超出法定范围则应予以支持。实践中,首先应查明买受人主张的各种因违约造成的损害是否存在、金额多少;其次,以认定的损害事实(实际损失)为基准,与买受人主张的违约金及主张的违约损害赔偿之和(诉求之和)进行比较,按照支持金额不超过法定标准的原则进行认定。

有的房屋买卖合同约定了定金,根据《合同法》第116条规定,守约方须在违约金和定金之中择一主张。由于违约金通常高于定金,守约方一般会选择主张赔付违约金,也有特殊情况下守约方选择主张定金罚则,此时面临房屋增值损失赔偿与双倍返还定金是否能同时支持的问题。房屋买卖合同中的定金通常属于违约定金,具有预付违约金的性质,与违约金在目的、性质、功能方面相同。根据《买卖合同司法解释》第28条规定,当定金不足以弥补违约造成的损失时,违约损害赔偿与定金可以并处, 但二者总和不得高于实际损失。可见,定金与违约损害赔偿的并处原理同违约金与违约损害赔偿并处原理类似,区别在于定金不存在过高或过低的调整。

 

损害赔偿是重要的民事权利救济手段,学者认为民法上问题万流归宗,实以此为核心。房屋增值损失赔偿作为违约损害赔偿在房屋买卖合同纠纷中的具体表现形式,在出卖人悔约不售案件中是足以扭转损益天平的砝码,重要性不言而喻。在审理此类案件时准确理解适用违约损害赔偿法律认定责任、科学合理计算房屋增值损失数额、依法处理与其他违约责任的关系是实现个案公正的关键。本文提供的审理思路对主张标的物价值变动损失赔偿的其他合同案件亦有一定参考价值。在法治精神日益深入人心的今天,司法裁判的结果往往成为社会行为的导向。跳出个案思维,只有通过在每一个案件中合法合理支持房屋增值损失赔偿诉求,立场坚定地保护守约利益,旗帜鲜明地反对违约获利,房屋出卖人违约潮才能有效抑制,民法惩恶扬善的价值才可得到彰显。在高房价成为热点民生问题的当下,这对端正司法导向、树立司法公信意义重大。