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房屋买卖中 “卖方净得价” 该如何理解?

发布日期:2020-03-31 21:02:14

  房屋买卖合同约定卖方净得房屋成交价695000元,买卖行为产生的费用和所有税收由买方承担。交易后,卖方认为所涉房屋原先的银行贷款亦应由买方承担,由此双方对合同内容的理解发生争议,卖方拒绝过户引发诉讼。3月20日,随着南通市中级人民法院终审判决的送达,这起房屋买卖合同纠纷案落下帷幕。法院认为语言效力受语境限制,从法理精神和日常生活经验判决案涉房屋在银行的贷款应由卖方自行承担,不包括在总的购房价中。

2016年12月,许女士以总房款38.5万元购得海安市区某小区房屋一套。为此,许女士向银行贷款27万余元。

2019年8月7日,许女士与王女士就上述房屋达成买卖合同一份,约定房屋成交价695000元;交易房产办理过户手续的开始时间为2019年8月12日,由此买卖行为产生的费用和所有税收由买方承担。

当日,王女士向许女士交付部分购房款后,许女士向吴某出具收条,载明:今收到吴某购房定金加首付款合计28万余元。许女士随即用此款还清了案涉房屋抵押贷款的尾款,并办理抵押权注销手续。

此后,王女士要求许女士按约办理过户手续。许女士则提出,按照交易合同约定其应净得695000元,房屋上的贷款27万余元亦应由王女士承担,拒绝办理过户手续。王女士不能苟同许女士的观点,认为“净得”仅指办理过户和税收以外的净得。由此,双方对“净得”的理解发生争议,无法统一,王女士一纸诉状将许女士告上法庭,要求许女士办理过户手续。

海安市人民法院审理后认为,合同约定案涉房屋的成交价格为695000元,双方在合同中并没有约定还需由买方承担卖方的银行贷款,如果双方真有此约定,作为对案涉房屋价格有重大影响的因素,应当在合同中作特别约定。虽然合同约定此买卖行为产生的费用和所有税收由买方吴某承担,但约定文意明确仅指交易过程中的税费,显然不包括卖方许女士的银行贷款,而且按照社会一般认知,房屋买卖合同中的卖方净得指的是卖方不承担相应税费,但不存在还需买方承担卖方贷款的交易惯例,且卖方亦没有充分证据证明案涉房屋价格严重背离市场行情。因而,该归还的贷款不包括在总的房价中。

一审判决后,卖方许女士不服,提出上诉。南通中院审理后认为,原审判决认定事实清楚,适应法律正确,应依法予以维持。遂依照《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,终审判决驳回上诉,维持原判。

法官说法:

本案主要涉及对合同价款的理解问题,即“卖方净得”是否需买方承担卖方贷款,亦关涉语言效力受语境限制问题。

语言效力受语境限制,从哲学角度而言,真理本身是相对的,没有绝对的、永恒不变的真理,语言在一定时空中彰显可信度,但超越时空真理就可能变为谬误。房屋交易中,约定买卖行为产生的费用和所有税收由买方承担,但从社会公众的正常认知来看,这样的语言表达并不意味着买方需承担卖方的贷款。也就是说,如果双方真有此约定,作为对案涉房屋价格有重大影响的因素,应当在合同中作特别约定,且亦应标明合同的总价款。若超出社会公众的一般认知理解,相应的语言也会失去价值和社会认可度。《中华人民共和国合同法》第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

本案中,合同约定成交价695000元,并未约定合同总价款除此成交价外,还需包括银行贷款部分。从双方约定的付款方式统计,买方支付给卖方的总费用应为695000元。且从社会公众的一般认知理解来看,房屋买卖合同中的“卖方净得”不存在需要买方承担卖方贷款的交易惯例。故法院依据法理精神和日常生活经验作出的前述判决是妥当的。

本案的发生提醒人们,合同双方当事人应诚实履行合同义务,若企图通过曲解语言含义,达到获取不法利益的目的,最终只能自食恶果。