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房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记

发布日期:2020-03-31 19:11:48

裁判要点:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。因此,是否能够变更房产登记,应当向政府房产管理部门申请并经土地管理部门核实,房产是否具备办证条件不是人民法院民事审判的审理范围。(以下判决书源自中国裁判文书网)

山东省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)鲁民一终字第308号

上诉人(原审原告):深圳塔里木石油实业公司,住所地:广东省深圳市罗湖区爱国路金通大厦B座14层。

法定代表人:曹辉,董事长。

委托代理人:蒋家开,新疆天雪律师事务所律师。

委托代理人:宋新刚,新疆天雪律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):青岛新万源物业发展有限公司,住所地:山东省青岛市四方区鞍山一楼88号507户。

法定代表人:段中欣,董事长。

委托代理人:孟涛,山东平正大律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):青岛金海顺置业有限公司,住所地:山东省青岛市四方区重庆南路7-2号。

法定代表人:匡克秀,董事长。

委托代理人:孟涛,山东平正大律师事务所律师。

上诉人深圳塔里木石油实业公司(以下简称“塔里木公司”)与被上诉人青岛新万源物业发展有限公司(以下简称“新万源公司”)、青岛金海顺置业有限公司(以下简称“金海顺公司”)房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省青岛市中级人民法院(2013)青民一初字第104号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人塔里木公司的委托代理人蒋家开、宋新刚,被上诉人新万源公司的法定代表人段中欣,被上诉人新万源公司和金海顺公司的委托代理人孟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明如下事实:

合同的签订与履行情况

1993年3月25日,新万源公司与塔里木公司签订《商品房产买卖合同》,约定塔里木公司购买新万源公司所有的位于青岛市人民路东、小白干路南的青岛四方商贸大厦3层3075至3091号商铺,建筑面积为1124.44平方米,总价为6184420元。经计算,上述商铺的合同单价为5500元/平方米。合同约定案外人香港太鹏有限公司为销售总代理,并约定了其他事项。

2004年11月17日,新万源公司(甲方)与塔里木公司(乙方)签订《委托租赁协议》,约定:一、经甲方确认,乙方已购得四方商贸大厦西部商场3层3075-3096号铺位,建筑面积约1124.44平方米,已付购房款6398130元;二、乙方所购房现已具备交付条件,自本协议签订之日,甲方将乙方已购房产交付乙方,该房产之产权证待四方商贸大厦竣工后,由甲方负责尽快办理;三、乙方同意将其拥有房产(西部商场3层3075-3096号铺位)委托甲方代为租赁给承租方使用;四、乙方委托租赁房产的租金前3年为0.36元/日平方米,全年租金为147751.42元,自第4年起,每3年租金递增8%,具体租赁期限以西部商场3层生效之房产租赁合同为准;5、委托租赁合同生效后,甲方负责向承租方收取乙方委托租赁房产的租金,每年租金于次年3月底前一次性由甲方汇至乙方指定账户;六、因本次租赁房产而产生的税费,按国家规定由应缴纳方各自缴纳;七、本协议未尽事宜,甲乙双方应本着有利于商贸大厦尽快启动的原则协商解决;八、本协议一式二份,甲乙方各执一份,双方(或委托代理人)共同签字生效。

新万源公司与金海顺公司签订《商品房买卖合同》1份,落款时间为2000年5月17日,约定金海顺公司购买新万源公司所有的位于青岛市重庆南路1号-3的青岛四方商贸大厦3层7-17轴房产,建筑面积为4616.22平方米,单价为1080元/平方米,总价为4985517元。合同还约定了其他事项。经查,上述房产包括新万源公司已向塔里木公司出售的3层3075-3096号商铺。2007年6月11日,金海顺公司取得上述房产的房地产权证,证号为青房地权市字第338715号。

2008年8月28日,塔里木公司(甲方)与阳光酒店管理集团有限公司广州阳光酒店(乙方,以下简称阳光酒店)、新万源公司(丙方)签订《合同权利转让协议》,约定:“鉴于:甲方与丙方曾于1993年3月25日签订《商品房买卖合同》,并于2004年11月17日签订《委托租赁协议》。现因甲方进行资产重组,需将所属资产转让给乙方,丙方根据甲、乙方的要求,甲、乙、丙三方达成如下协议:一、甲、乙双方确认甲方将前述二合同中的权利转让给乙方,原合同相应义务也由乙方承担。二、丙方对甲、乙方之间的权利义务转让予以同意,并确认。三、本协议签订后,前述二合同的权利义务转让即告完成,甲方在原合同中的权利、义务由乙方享有、继承。四、本协议一式三份,三方各执一份,三方签章后生效。五、前述二合同为本协议附件。”

2010年12月8日,塔里木公司(甲方)与阳光酒店(乙方)、新万源公司(丙方)签订《协议》,约定:“鉴于:一、甲方与丙方曾于1993年3月25日签订《商品房买卖合同》(以下简称合同),甲方向丙方购买位于青岛市四方区四方商贸大厦西部商场3层3075-3096号铺位;二、甲方和丙方于2004年11月17日签署关于甲方所购铺位的《委托租赁协议》,甲方委托丙方代为将铺位租赁给承租方使用;三、2008年8月28日甲方因进行资产重组,将其于1993年3月25日购买的铺位转让给乙方,根据甲、乙方的要求,甲、乙、丙三方签订《合同权利转让协议》。现因甲、乙方面的原因,经甲、乙、丙三方协商同意,签订如下协议:一、甲方、乙方和丙方一致同意,2008年8月28日三方共同签署的《合同权利转让协议》自本协议生效之日起终止。二、本协议生效后,乙方在有关铺位的‘合同’、‘协议’中的权利、义务自行解除,乙方不再介入‘合同’、‘协议’继续履行的全部事宜。三、本协议生效后,铺位所有权和一切相关权利和权益均属甲方,甲方依法享有铺位的收益权和处分权,与铺位相关的一切义务亦由甲方承担。四、《合同权利转让协议》的终止不应影响《委托租赁协议》的效力,《委托租赁协议》由甲方和丙方继续履行。五、甲、乙双方因资产交接而发生的债权、债务等一切问题,由双方自行解决,与丙方无关。六、本协议一式三份,甲、乙、丙三方各执一份,三方签章后生效。”

二、新万源公司与金海顺公司之间的关系

1992年11月12日,青岛新万源物业发展有限公司公司成立,企业性质为中外合资经营企业,投资中方为青岛四方区城市建设开发公司,投资外方为香港太鹏(实业)有限公司,双方各投资590万美元,各占50%股权。

2005年11月24日,经原青岛市四方区经济体制改革工作领导小组批准,青岛市四方区金海顺城市建设开发中心改制为青岛金海顺置业有限公司。

2005年12月6日,四方城建公司(以下简称四方城建公司)章程制订并签署,载明金海顺公司出资500万元,持有该公司50%的股权。

2006年1月18日,金海顺公司经过股权收购的方式共持有四方城建公司99%的股权。

2005年12月20日,本院作出(2005)青民一初字第7号民事判决书,判决:被告香港太鹏实业有限公司于判决生效后30日内向原告新万源公司支付委托售房款人民币41084026.59元,返还美元18万元、港币1620518.20元,案件受理费人民币260010元,由被告香港太鹏实业有限公司负担。该判决已经发生法律效力。在执行拍卖中,四方城建公司依法竞得被执行人香港太鹏实业有限公司在新万源公司的全部股权。2008年1月8日,本院作出(2006)青执一字第177号民事裁定书,裁定:将被执行人香港太鹏实业有限公司在新万源公司的全部投资依法变更为四方城建公司所有。至此,四方城建公司持有新万源公司100%的股权。

三、塔里木公司购买商铺的具体位置

1993年3月25日,塔里木公司与新万源公司签订《商品房买卖合同》,约定购买的商铺是四方商贸大厦西部商场3层“3075-3091号”。2004年11月14日,双方签订《委托租赁协议》,确认塔里木公司购买的商铺是3层“3075-3096号”。2010年12月8日,双方与阳光酒店签订《协议》,再次确认塔里木购买的商铺是3层“3075-3096号”。

庭审中,塔里木公司称双方于1993年3月25日签订《商品房买卖合同》时具体铺号和面积均无法确定,双方于2004年11月14日签订《委托租赁协议》时具体铺号和面积得以确定;商铺由“3075-3091号“变更为“3075-3096号”,但面积仍然是1124平方米,只是对商铺进行了重新编号。新万源公司则称,塔里木公司与新万源公司签订的《商品房买卖合同》涉及的商铺实际上是“3075-3091号”,新万源公司在后续合同中确认商铺是“3075-3096号”系因其不掌握有关材料,双方信息不对称所致。

上述事实,有塔里木公司提交的《商品房买卖合同》、《委托租赁协议》、《青岛市房地产权属登记审核表》、《关于青岛市四方区金海顺城市建设开发中心改制为置业有限公司的批复》、《公司设立登记申请书》、《公司改制登记审核表》、《企业法人申请变更登记注册书》、《关于青岛甲方区城市建设开发公司改制为有限公司的批复》、《青岛甲方城建房地产开发有限公司章程》、《公司变更登记审核表》、《公司变更登记申请表》、《外商投资企业申请登记表》、《中华人民共和国中外合资经营企业批准证书》、(2005)青民一初字第7号民事判决书、(2006)青执一字第177号民事裁定书、《合同转让协议》,新万源公司提交的《委托租赁协议》、《协议》,以及当事人的陈述笔录在案为凭,并经当事人质证和原审法院审查,可以采信。

原审法院认为,塔里木公司与新万源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。本案争议的焦点是:一、塔里木公司购买商铺的具体位置和面积;二、塔里木公司所购商铺的权属;三、新万源公司与金海顺公司签订的《商品房买卖合同》涉及青岛四方商贸大厦3层3075-3096号商铺的部分是否有效;四、塔里木公司所购商铺是否符合办证条件。结合双方诉辩主张,分别评判如下:

一、塔里木公司购买商铺的具体位置和面积

原审法院认为,塔里木公司与新万源公司签订的各份合同均约定塔里木公司购房的面积为1124.44平方米,对此予以确认。双方于1993年3月25日签订《商品房买卖合同》时,涉案房产尚未竣工,商铺尚不具备交付条件。因此,双方于1993年约定的商铺位置3层3075-3091号仅为预订铺号。双方于2004年11月17日签订《委托租赁协议》时,新万源公司将涉案房产交付给塔里木公司,且明确商铺位置在3层3075-3096号;双方于2010年12月8日与阳光酒店签订《协议》时,各方再次确认塔里木购买的商铺是3层3075-3096号。因此,双方于2004年约定的商铺位置3层3075-3096号为实际铺号。新万源公司主张塔里木公司购买的商铺实际位置在3075-3091号,缺乏事实依据,不予采纳。

二、塔里木公司所购商铺的权属

原审法院认为,塔里木公司与新万源公司签订《商品房买卖合同》,明确约定塔里木公司购买新万源公司开发的青岛四方商贸大厦3层3075-3096号商铺,塔里木公司按照约定支付了全部购房款,新万源公司亦按照约定将上述商铺全部交付给塔里木公司,且由塔里木公司委托新万源公司将商铺全部对外租赁至今。塔里木公司作为上述商铺的购买者,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此,青岛四方商贸大厦3层3075-3096号商铺应归塔里木公司所有。

三、新万源公司与金海顺公司签订的《商品房买卖合同》涉及青岛四方商贸大厦3层3075-3096号商铺的部分是否有效

原审法院认为,金海顺公司持有四方城建公司99%的股权,而四方城建公司持有新万源公司100%的股权,新万源公司与金海顺公司系有利害关系的关联企业。该二公司在明知青岛四方商贸大厦3层3075-3096号商铺已经由新万源公司出售给塔里木公司的情况下,仍然签订合同对上述商铺进行买卖,损害了原购房者塔里木公司的合法利益。因此,新万源公司与金海顺公司签订的《商品房买卖合同》涉及青岛四方商贸大厦3层3075-3096号商铺的部分,应属无效。

四、塔里木公司所购商铺是否符合办证条件

原审法院认为,根据原建设部令第168号发布的《房屋登记办法》第十条第一款的规定,房屋应当按照基本单元进行登记;房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。本案中,塔里木公司购买的青岛四方商贸大厦3层3075-3096号商铺不符合上述规定,无法单独办理房屋所有权证。因此,塔里木公司要求新万源公司、金海顺公司将上述铺位的房屋所有权登记至塔里木公司名下,因不符合条件而无法实际履行,不予支持。关于塔里木公司要求新万源公司、金海顺公司为其办理共有所有权证的请求,因青岛四方商贸大厦3层7-17轴房产并非塔里木公司和金海顺公司的共有财产,故对其该项请求亦不予支持。

综上,塔里木公司的诉讼请求部分成立,予以部分支持。新万源公司的抗辩意见亦部分成立,予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(二)项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十六条之规定,判决:一、青岛新万源物业发展有限公司与青岛金海顺置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第三条涉及青岛四方商贸大厦3层3075-3096号商铺的部分无效。二、青岛四方商贸大厦西部商场3层3075-3096号铺位建筑面积1124.44平方米的商铺归深圳塔里木石油实业公司所有。三、驳回深圳塔里木石油实业公司的其他诉讼请求。案件受理费89266元,保全费5000元,共计94266元,由深圳塔里木石油实业公司负担31422元,青岛新万源物业发展有限公司、青岛金海顺置业有限公司负担62844元。

塔里木公司不服原审判决,上诉请求撤销撤销原审判决第三项和诉讼费负担部分。事实和理由如下:一、由被上诉人将涉案房产的房屋所有权登记在上诉人名下,并办理房屋所有权证书有充分的合同依据和法律依据。上诉人与新万源公司签订的《商品房产买卖合同》第十一条约定“买方在结清楼款及楼房交付使用后,卖方出具付清楼款证明书及发票,并由卖方向市房地产权管理部门申请登记,买方依照政府规程领取(房地产权证)”。双方签订的《委托租赁协议》第二条约定“二、乙方(塔里木公司)所购房现已具备交付条件,自本协议签订之日,甲方(新万源公司)将乙方已购房产交付乙方,该房产之产权证待四方商贸大厦竣工后,由甲方负责尽快办理”。根据《城市房地产管理办法》的规定,由新万源公司办理房屋所有权证书登记手续是其合同义务,也是法定义务,原审对上诉人的该项诉讼请求不予支持不符合法律规定。二、本案作为民事案件,原审法院不应以民事审判权的形式代替房屋登记机构的登记、审查等行政职权,也无权对涉案房屋是否符合登记条件作出判断,法院不能充当行政机关房屋管理行政审查角色。原审法院认为塔里木公司所购房产不符合《房屋登记办法》的相关规定,无法实际履行登记手续,故而驳回上诉人的诉讼请求错误。综上,请求改判被上诉人将涉案商铺的房屋所有权登记在上诉人名下,并办理房屋所有权证书,判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。

两被上诉人新万源公司与金海顺公司共同答辩称,两被上诉人没有产权登记和办理的职能,原审判决认定事实正确,应予维持。

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为,1993年3月25日,上诉人塔里木公司与新万源公司签订的《商品房产买卖合同》第十一条约定“买方(塔里木公司)在结清楼款及楼房交付使用后,卖方(新万源公司)出具付清楼款证明书及发票,并由卖方向市房地产权管理部门申请登记,买方依照政府规程领取(房地产权证)”。2004年11月7日,双方签订的《委托租赁协议》第二条约定“乙方(塔里木公司)所购房现已具备交付条件,自本协议签订之日,甲方(新万源公司)将乙方已购房产交付乙方,该房产之产权证待四方商贸大厦竣工后,由甲方负责尽快办理”。但是,新万源公司没有按照以上合同约定,为塔里木公司办理房产登记,反而在2000年5月17日又与金海顺公司签订买卖合同,将已经卖给塔里木公司的商铺卖给了金海顺公司,并于2007年6月11日将房产登记至金海顺公司名下。新万源公司的行为违反了其与塔里木公司的合同约定,塔里木公司要求新万源公司按照双方合同约定为其办理房产登记手续的请求应当支持。原审已经认定新万源公司与金海顺公司签订的《商品房买卖合同》涉及诉争商铺的部分无效,3075-3096号商铺归塔里木公司所有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定,房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。因此,是否能够变更房产登记,应当向政府房产管理部门申请并经土地管理部门核实,房产是否具备办证条件不是人民法院民事审判的审理范围,因此原审认为塔里木公司要求新万源公司、金海顺公司将上述铺位的房屋所有权登记至塔里木公司名下,因不符合条件而无法实际履行,而不予支持不当。《房屋登记办法》第十二条规定,申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,目前涉案房屋登记在金海顺公司名下,因此金海顺公司有义务协助塔里木公司到政府有关部门办理房产登记。办理上述产权登记手续所需的费用,应当按照相关规定各自承担。

综上,上诉人塔里木公司的上诉请求成立,本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定,判决如下:

一、维持山东省青岛市中级人民法院(2013)青民一初字第104号民事判决第一、二项,即青岛新万源物业发展有限公司与青岛金海顺置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第三条涉及青岛四方商贸大厦3层3075-3096号商铺的部分无效。青岛四方商贸大厦西部商场3层3075-3096号铺位建筑面积1124.44平方米的商铺归深圳塔里木石油实业公司所有;

二、撤销山东省青岛市中级人民法院(2013)青民一初字第104号民事判决第三项;

三、青岛新万源物业发展有限公司于本判决生效之日起六十日内,向房地产权管理部门提出申请,办理各项手续,将青岛四方商贸大厦西部商场3层3075-3096号铺位的产权登记到深圳塔里木石油实业公司名下。青岛金海顺置业有限公司予以协助。办理登记手续时所产生的各项费用按国家有关规定各自负担。

一审案件受理费89266元,保全费5000元,共计94266元,由青岛新万源物业发展有限公司、青岛金海顺置业有限公司负担,二审案件受理费100元,由青岛新万源物业发展有限公司、青岛金海顺置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  岳彩林

审 判 员  刘卫红

代理审判员  王海娜

二〇一五年十一月十三日

书 记 员  任 楷