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工程价款优先受偿权作为《合同法》规定的法定优先权不能对抗商品房买受人。

发布日期:2020-03-31 19:09:16

裁判要点:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。(以下判决书源自中国裁判文书网)

山东省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)鲁民终1299号

上诉人(原审原告):王维田,男,1968年8月8日出生,汉族,济北煤矿职工,现住淄博市淄川区。

委托诉讼代理人:蒋永涛,山东秀坤律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):张本艳,男,1969年9月11日出生,汉族,农民,住山东省淄博市张店区。

委托诉讼代理人:高健,山东金福律师事务所律师。

原审第三人:淄博晨升房地产开发有限公司,住所地山东省淄博市张店区人民东路1号。

法定代表人:张鸿群,董事长。

原审第三人:张鸿群,男,1964年4月23日出生,汉族,淄博晨升房地产开发有限公司法定代表人,住山东省淄博市张店区保安小区11-2-6号。

上诉人王维田因与被上诉人张本艳、原审第三人淄博晨升房地产开发有限公司(以下简称晨升房地产公司)、张鸿群案外人执行异议之诉一案,不服山东省淄博市中级人民法院(2015)淄民一初字第67号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人王维田的委托诉讼代理人蒋永涛,被上诉人张本艳及其委托诉讼代理人高健到庭参加诉讼,原审第三人晨升房地产公司、张鸿群经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王维田上诉请求:撤销(2015)淄民一初字第67号民事判决,裁决停止对涉案土地的执行,解除对涉案土地的查封。事实与理由:一、一审法院认定事实错误,主要有以下几个方面:第一,一审法院片面的依据《物权法》物权登记原则认定涉案土地权属是错误的。不动产物权登记只是不动产物权变动的要件,并非不动产物权变动的原因。不能因为物权法将登记作为物权变动的生效要件,而错误地认为财产权是登记机关赋予的。本案中,对存在争议的涉案土地,一审法院忽略了物权变动原因的事实依据,无视上诉人签订购房合同、支付购房款、实际占有使用房屋等取得物权期待权这一客观事实,片面的依据《物权法》物权登记原则认定涉案土地权属是错误的。第二,一审法院认定上诉人与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的《盛泰帝景订购协议书》系非合法、有效的合同,没有事实和法律依据。一审法院以双方签订合同时土地使用权性质及出卖方资质不符合相关行政规范要求,认定该合同为非合法、有效的合同,这一认定缺乏事实依据。土地使用权性质及出卖方资质均系相关行政规范调整的范畴,不属于法律强制禁止性规范,违反该行政规范理应承担相应责任,但并不必然导致合同无效。另外,《合同法》及其相关司法解释,对合同的债权行为和物权行为赋予了不同的效力,物权行为不生效并不必然导致债权行为的无效。因此,一审法院的上述认定没有事实和法律依据。第三,一审法院依据业己生效的(2014)淄民一初字第92号民事判决书和(2015)淄执异字第12号执行裁定书认定第三人系本案诉争标的的合法权利人是错误的。上述生效判决和裁定的效力,只能及于上述案件执行异议之诉原告人和异议人的诉讼请求及异议是否成立,不能据此对诉争标的的权属作出认定,更不能据此对抗或否定上诉人的执行异议之诉。二、一审法院适用法律错误导致上诉人作为购房者的合法权益受到侵害。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从该规定中可以看出,工程价款优先受偿权作为《合同法》规定的法定优先权尚且不能对抗商品房买受人,本案中,被上诉人申请执行第三人的债权系一般债权,更不足以对抗上诉人的合法权益。也就是说,即使本案诉争标的的相关权利人为第三人,上诉人作为购房者,并且己经全部支付了相应购房款。上诉人支付购房款在先,并且己经实际占有、使用房屋,其合法权益理应受到保护。一审法院错误地适用《物权法》等相关规定,判决驳回上诉人的诉讼请求,严重侵害了上诉人作为购房者的合法权益。

张本艳辩称:一、一审判决认定事实清楚,适用法律正确。申请执行人张本艳与被申请执行人晨升房地产公司、张鸿群民间借贷纠纷,一审法院(2013)淄执字第246号依法查封了晨升房地产公司为所有权人的淄川区昆仑镇187号昆仑盛泰商住楼010102号、010103号、010401号、020102号、020302号进行了预查封,并对淄国用(2013)第C02361号、第C02362号两宗土地使用权进行了查封。上述执行措施符合法律规定,有合法的法律依据,查封程序符合法律规定,具有法律效力。一审法院判决驳回上诉人的执行异议正确。二、上诉人对查封的财产主张所有权无任何法律依据。案件所查封的财产,根据淄川区房地产管理局及淄川区国土资源局的相关登记信息,其预登记所有人及使用权人均为晨升房地产公司,根据物权法第九条、第一百三十九条、第一百四十五条的规定,晨升房地产公司为法律确定的权利人,现上诉人所主张的所有权违背了法律规定,不应得到支持。三、上诉人为主张所有权所述事实与实际不符,且有悖一般的交易习惯,自身存在过错,无权主张停止执行。上诉人只是与淄博腾奥房地产开发有限公司签订了订购协议,晨升房地产公司并非该订购协议的合同当事人,不应承担任何责任,交付的款项也与协议不符,且上诉人提交的相关票据违背了正常交易习惯,无证据证实已交付全款并实际入住。淄博腾奥房地产开发有限公司早已将土地使用权转让给了晨升房地产公司,且在此之前该土地使用性质为商务金融用地,不可能以城镇住宅出售,也不符合商品房预售的相关法律规定,上诉人对购买房屋没有尽到注意义务,以违法的目的来规避法律规定,风险应由其个人承担。根据《合同法》的规定,上诉人与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的合同是无效合同。涉及案件的部分当事人已经与晨升房地产公司签订了网签合同,说明上诉人知道涉案房产归晨升房地产公司所有人。四、上诉人多人分批次提起执行异议及执行异议之诉,实为妨碍法院执行。淄博腾奥房地产开发有限公司曾经提起执行异议之诉,另有多名当事人提起执行异议,上述异议均已被法院驳回,并已生效。上诉人滥用诉权,给被上诉人造成了严重经济损失。上诉人的诉求不应得到支持。

晨升房地产公司、张鸿群未作答辩。

王维田向一审法院起诉请求:一、停止对涉案土地的执行,依法解除对淄国用(2013)第C02361号、淄国用(2013)第C02362号土地的查封;二、诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实:淄博腾奥房地产开发有限公司在国有土地使用权用途为商务金融用地的涉案土地上开发建设了涉案淄川区昆仑镇昆仑路187号昆仑盛泰商住楼项目。2013年6月28日,经审批淄博腾奥房地产开发有限公司将涉案土地证号为淄国用(2013)第C02361号、淄国用(2013)第C02362号的两宗国有土地使用权变更登记至第三人晨升房地产公司名下,并经第三人晨升房地产公司申请、由淄博市人民政府批准,将涉案两宗土地国有土地使用权用途由原来的商务金融用地变更为城镇住宅用地,该土地上建设的涉案房屋一并登记在第三人晨升房地产公司名下。因申请执行人张本艳与被执行人晨升房地产公司、张鸿群民间借款合同纠纷一案,一审法院于2014年3月21日依据(2013)淄执字第246号执行裁定书查封了晨升房地产公司名下涉案的上述两宗土地。涉案土地上开发建设的昆仑盛泰商住楼共有三十五套房产,包括原告在内的二十三套房产的业主于2014年7月29日至8月15日间履行了网签手续,其所签订的商品房销售合同出卖方均为第三人晨升房地产公司。淄博腾奥房地产开发有限公司曾以自己为涉案查封财产实际权利人为由提出案外人执行异议,一审法院于2014年10月24日作出(2014)淄执异字第18号执行裁定,驳回了淄博腾奥房地产开发有限公司的异议。淄博腾奥房地产开发有限公司对裁定不服,向一审法院提起案外人执行异议之诉,一审法院以(2014)淄民一初字第92号民事判决书判决驳回淄博腾奥房地产开发有限公司的诉讼请求。此后,原告和司继聘、卢久良、李玉莲等十一人又以自己为涉案查封财产实际权利人为由提出案外人执行异议,一审法院作出(2015)淄执异字第37号执行裁定,驳回了原告的异议。原告对裁定不服,向一审法院提起案外人执行异议之诉,形成本案诉讼。

上述事实,有《盛泰帝景定购协议书》一份、收据二份、(2014)淄民一初字第92号民事判决书一份、(2013)淄执字第246号协助执行通知书一份、淄国用(2013)第C02361号土地登记信息及淄国用(2013)第C02362号土地登记信息各一份、(2015)淄执异字第12号执行裁定书一份以及各方当事人陈述等在卷为证。

一审法院认为,执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中一审法院对依法登记在被执行人即第三人晨升房地产公司名下的涉案土地使用权采取查封等执行措施,原告作为案外人对此提出异议,其应提供证据证实自己对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,不能证明的,应承担举证不能的法律后果。

原告主张自己已交纳全部购房款购买了涉案房产,是涉案房产的实际权利人,其提供的证据为与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的《盛泰帝景定购协议书》及向淄博腾奥房地产开发有限公司交纳购房款的收据和银行转账明细,首先,根据《物权法》规定,建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的,应向登记机构申请变更登记。从淄博市淄川区国土资源局相关土地档案资料显示,涉案土地使用权人登记为第三人晨升房地产公司;其次,原告与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的《盛泰帝景定购协议书》,从当时的土地使用权性质(商务金融用地)和淄博腾奥房地产开发有限公司的资质看,均非合法、有效的合同,原告对于购买如此重要的财产没有尽到购买者基本的注意义务,负有明显过错;第三,原告已经与享有合法土地使用权及商品房开发资质的第三人晨升房地产公司签订网签合同,印证了第三人晨升房地产公司才是涉案房屋和土地的实际权利人。因此,原告提供的现有证据不足以证明其在一审法院司法查封之前已合法取得了涉案土地的排他性物权,且业已生效的一审法院(2014)淄民一初字第92号民事判决书和(2015)淄执异字第12号执行裁定书均已认定第三人晨升房地产公司系本案诉争标的的合法权利人,第三人晨升房地产公司依法享有涉案两宗土地的国有土地使用权。一审法院因其拒不履行已生效的法律文书确定的义务而对涉案土地使用权予以查封,合法有据。虽然在一审法院查封后,原告与第三人晨升房地产公司签订商品房买卖合同,取得涉案土地地上房屋的所有权,但因土地使用权不可分,由全体业主共同享有,且法院司法查封在先,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定,查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。因此,原告与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的《盛泰帝景定购协议书》不能对抗一审法院的查封,其以享有涉案地上建筑物的所有权要求停止对涉案土地的执行,并要求解除对淄国用(2013)第C02361号、淄国用(2013)第C02362号土地的查封,无事实和法律依据,亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第一百三十九条、第一百四十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定,判决:驳回原告王维田的诉讼请求。案件受理费100元,由原告王维田负担。

二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。

上诉人提交:淄博腾奥房地产开发有限公司与本案原审第三人晨升房地产公司签订的合作经营协议。证明:淄博腾奥房地产开发有限公司与晨升房地产公司合作经营的情况,该协议是晨升房地产公司取得房产部分备案登记的依据之一。

被上诉人质证:对合作经营协议,真实性无法确定,对证明事项有异议。首先,从该协议的内容本身来看,既没有淄博腾奥房地产开发有限公司借用第三人房屋预售资质的相关约定,也没有对涉案房产实际权属作出明确界定;其次,即使存在淄博腾奥房地产开发有限公司借用第三人资质的情况,因城市房地产管理法第45条规定的商品房预售条件是基于维护房地产经营行业合理市场秩序,保证社会居住安全和安定考虑,对借用资质规避法律的行为依法不应保护,(2014)淄民一初字第92号民事判决书已驳回了淄博腾奥房地产开发有限公司主张相关权益的诉讼请求。

被上诉人提交:张店区人民法院作出的(2016)鲁0303执2135号之一执行裁定书,证明:与本案房产情况相近的另外7套房产已经评估拍卖,执行完毕。

上诉人质证:对该裁定书的真实性没有异议,但是该裁定涉及的房产与本案没有关联性。

对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一、对于淄博腾奥房地产开发有限公司与本案原审第三人晨升房地产公司签订的合作经营协议,首先,由于晨升房地产公司未到庭参加诉讼,淄博腾奥房地产开发有限公司并非本案当事人,对于该协议的真实性无法认定;其次,该协议的内容与本案审理的执行异议之诉没有直接的关联关系。故,对于该证据,本院不予采信。二、对被上诉人提交的执行裁定书,由于被上诉人无法证实该裁定书涉及的房产与本案上诉人有何关联关系,故对该证据本院不予采信。

另,王维田与晨升房地产公司签订的《商品房买卖合同》载明,王维田所购买的房屋为淄博市淄川区昆仑镇昆仑路187号昆仑盛泰商住楼3单元030601号。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,本案争议的焦点问题是:第一,是否应当停止对涉案土地的执行;第二,是否应当解除对淄国用(2013)第C02361号、C02362号土地的查封。

关于第一个焦点问题,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中,上诉人与原审第三人晨升房地产公司签订了《商品房买卖合同》并办理了网签手续,在转让房产的同时,房产占用范围内的土地使用权应当一并转让,无需单独签订土地使用权转让合同。因此,上诉人对其所购房产占用范围内的土地享有使用权,能够阻却法院对该范围内的土地使用权的执行。

关于第二个焦点问题,上诉人主张其所购买的房产仅是本案查封土地上多处房产中的一套,其权利也仅及于该房产使用范围内的土地使用权,其关于解除对全部土地查封的请求超出了其权利范围。因此,上诉人该项诉讼请求不应予以支持。

综上所述,王维田的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销山东省淄博市中级人民法院(2015)淄民一初字第67号民事判决;

二、不得执行位于淄博市淄川区昆仑镇昆仑路187号昆仑盛泰商住楼3单元030601号房屋占用范围内土地使用权;

三、驳回王维田其他的诉讼请求。

二审案件受理费100元,由王维田负担50元,由张本艳负担50元。

本判决为终审判决。

审 判 长  崔 勇

代理审判员  王海娜

代理审判员  付文文

二〇一六年十二月二十二日

书 记 员  王晓燕