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房地产转让和抵押的法律表现形式

发布日期:2020-03-31 19:05:13

裁判要点:房地产转让应以房地产权利人向政府主管部门办理不动产变更登记将其房地产转移给他人为表现形式,以产权权属证书作为权利人依法享有该不动产的证明;房地产抵押应以抵押人向政府主管部门办理其合法拥有的房地产抵押登记手续为表现形式,当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿为法律特征。(以下判决书源自裁判文书网)

北京市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京民终327号

上诉人(原审原告):杨文婷,男,1986年4月5日出生,汉族,住山西省洪洞县。

委托诉讼代理人:王甫,北京市晨野律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):兴业银行股份有限公司北京甘家口支行,住所地北京市海淀区三里河路19号甘家口大厦一层北侧。

负责人:葛欣,行长。

委托诉讼代理人:刘海屏,北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人:温梦宇,北京大成律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):北京庆凯投资有限公司,住所地北京市海淀区增光路55号紫玉饭店1202号。

法定代表人:马明,总经理。

委托诉讼代理人:曾赞新,北京市中伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人:孙望清,北京市中伦律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):北京金政房地产开发有限责任公司,住所地北京市东城区史家胡同24号9室。

法定代表人:张玉国,总经理。

委托诉讼代理人:曾赞新,北京市中伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人:孙望清,北京市中伦律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):北京华纵投资有限责任公司,住所地北京市海淀区西四环北路117号三层339室。

法定代表人:石清东,总经理。

委托诉讼代理人:曾赞新,北京市中伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人:孙望清,北京市中伦律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):常顺同,男,1959年6月25日出生,汉族,住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人:曾赞新,北京市中伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人:孙望清,北京市中伦律师事务所律师。

上诉人杨文婷因与被上诉人兴业银行股份有限公司北京甘家口支行(以下简称兴业银行甘家口支行)、被上诉人北京庆凯投资有限公司(以下简称庆凯公司)、被上诉人北京金政房地产开发有限责任公司(以下简称金政公司)、被上诉人北京华纵投资有限责任公司(以下简称华纵公司)、被上诉人常顺同金融借款合同纠纷一案,就北京市第四中级人民法院(2015)四中民(商)初字第00065号民事判决(以下简称四中65号判决)提起第三人撤销之诉一案,不服北京市第四中级人民法院(2016)京04民撤1号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人杨文婷的委托诉讼代理人王甫,被上诉人兴业银行甘家口支行的委托诉讼代理人刘海屏,被上诉人庆凯公司、被上诉人金政公司、被上诉人华纵公司、被上诉人常顺同的共同委托诉讼代理人曾赞新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨文婷上诉请求:一、撤销北京市第四中级人民法院(2016)京04民撤1号民事判决,改判支持杨文婷的一审诉讼请求,或发回重审;二、诉讼费由兴业银行甘家口支行、庆凯公司、金政公司、华纵公司、常顺同负担。事实与理由:一、一审判决认定的事实存在错误;二、一审判决适用法律存在错误。

兴业银行甘家口支行辩称,杨文婷在上诉状及补充的上诉理由与一审过程中的意见并没有不同,一审法院对涉案在建工程和取得房屋所有权证后的抵押、抵押顺序审查的很清楚。杨文婷在本案一审的诉讼请求第三、四项,就是确认抵押合同无效以及确认抵押登记行为无效,该诉讼请求已经涵盖了杨文婷在其他案件提出的诉讼请求,该诉讼请求已经北京市第四中级人民法院的审理和判决。一审法院已经综合考虑了所有相关情况,一审判决正确,请求二审法院予以维持。

庆凯公司、金政公司、华纵公司、常顺同辩称:一、金政公司并未将涉案11套房屋出售给杨文婷,金政公司与杨文婷之间只是签订了一个购房意向书,并未就涉案11套房屋签订过任何正式的购房协议,杨文婷也未支付任何购房价款,所以杨文婷没有权利主张对涉案11套房屋已经行使了购买权利,庆凯公司、金政公司、华纵公司、常顺同认可兴业银行甘家口支行行使抵押权;二、金政公司自开发涉案房地产项目开始,就向兴业银行甘家口支行贷款。自2004年至2013年,每一次都是贷新还旧,抵押一直持续。一开始是在建工程抵押,之后变为房屋所有权抵押,所有抵押都在北京市房屋管理局办理了抵押登记,庆凯公司、金政公司、华纵公司、常顺同并不存在与兴业银行甘家口支行就某一贷款进行串通的可能。

杨文婷向一审法院起诉请求:一、撤销四中65号判决第三项中针对“北京市朝阳区青年沟路8号楼B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B205号”房屋的判决内容;二、撤销四中65号判决第三项中关于折价的判决内容;三、确认兴业银行甘家口支行与金政公司签订的《抵押合同》中针对上述11套房屋的抵押合同条款无效;四、确认兴业银行甘家口支行与金政公司针对上述11套房屋设定抵押登记的行为无效;五、兴业银行甘家口支行、庆凯公司、金政公司、华纵公司、常顺同承担本案诉讼费。

一审法院认定事实如下:

2006年4月28日,杨文婷与金政公司签订《购房补充协议》,约定杨文婷购买金政公司住宅105套,底商829.97平米。2006年11月6日,杨文婷与金政公司签订《付款补充协议》,协议明确:一、杨文婷购买的住宅尚有8套房款未付,另再购4套住宅,以上12套住宅总价款(含印花税)为932.55万元;二、杨文婷购买商业部分面积从原来的G轴增加到F轴,即首层增加至419.12平方米,二层增加至534.06平方米,建筑面积单价不变,仍按原协议执行,两层共计2753.72万元。应杨文婷要求,由双方协议分期付款。2007年8月31日,杨文婷与金政公司再次签订《购房补充协议》,协议明确:根据《购房补充协议》及《付款补充协议》,金政公司已将青年沟东路的锦鸿阁B座F轴以北建筑面积为1062.74平方米的商业用房预售给杨文婷,具体房号为B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B205,鉴于杨文婷所购商业用房产权证尚未办理完毕,故双方不能签署正式商品房买卖合同,为使杨文婷办理有关手续,双方特签订物业租赁合同(合同号20070501),待产权证办理完毕,双方正式签署商品房买卖合同后,物业租赁合同(合同号20070501)无条件作废。

上述合同签订后,双方产生纠纷,杨文婷诉至北京市朝阳区人民法院,要求依法确认杨文婷与金政公司关于北京市朝阳区青年沟路8号楼B座101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号、201号、202号、203号、205号商品房的买卖关系有效。2013年3月1日,北京市朝阳区人民法院作出(2013)朝民初字第11283号民事判决:确认杨文婷与金政公司关于北京市朝阳区青年沟路8号楼B座101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号、201号、202号、203号、205号商品房的买卖关系有效。金政公司不服提起上诉。2013年10月18日,北京市第二中级人民法院作出(2013)二中民终字第07631号民事判决:驳回上诉,维持原判。2013年12月25日,杨文婷通过北京市方圆公证处发函告知兴业银行甘家口支行:杨文婷于2006年就已经购买了金政公司的11套商业房产,并已入住使用,要求兴业银行甘家口支行不得接受该房屋作为抵押物。

一审法院另查明,由金政公司开发北京市朝阳区青年沟路东端南侧时,包括涉案房屋在内的住宅项目,分别于2004年6月2日、2005年6月6日、2006年6月28日办理了国有土地使用权及在建工程抵押,抵押期限至2009年6月27日。后自2008年2月21日至2014年6月25日,就涉案房屋先后共办理了14次房屋抵押,抵押权人均为兴业银行甘家口支行。

一审法院认为:有独立请求权或无独立请求权第三人,因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决。诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。经查,法院生效判决确认杨文婷与金政公司就涉案房屋的买卖关系有效,杨文婷对金政公司与兴业银行甘家口支行之间就涉案房屋办理抵押权登记的诉讼标的有独立请求权,有权提起诉讼。杨文婷因不能归责于本人的事由未参加诉讼,在其提交符合上述条件的相关证据后,有权提起第三人撤销之诉。

本案争议焦点,一是兴业银行甘家口支行对涉案房屋是否已取得合法有效的抵押权;二是杨文婷对涉案房屋是否享有足以对抗兴业银行甘家口支行抵押权的权利。

首先,《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。根据查明的事实,金政公司以其所有的包括涉案房屋在内的不动产作为抵押物,与兴业银行甘家口支行签订了《抵押合同》,并于2014年6月25日办理了抵押登记手续,故自办理抵押登记之时,兴业银行甘家口支行已取得了对涉案房屋合法有效的抵押权。

杨文婷主张金政公司与兴业银行甘家口支行恶意串通,损害第三人利益,抵押行为应为无效,但对其主张并未提供充分有效证据证明,一审法院不予支持。兴业银行甘家口支行基于合法有效的《借款合同》,有权以登记在金政公司名下的房屋作为抵押担保,以保障合法债权的实现。在行政部门撤销抵押登记之前,兴业银行甘家口支行的抵押权应视为合法有效,依法应予保护。

其次,法院生效判决虽认定杨文婷与金政公司之间的房屋买卖关系有效,但其未就涉案房屋办理不动产登记,且在杨文婷与金政公司之间订立房屋买卖合同前后,包括涉案房屋在内的住宅项目始终设定有国有土地使用权、在建工程及房屋抵押,即抵押在先。杨文婷在签订房屋买卖合同的同时,未对房屋抵押状况尽到谨慎审查、注意义务,而有效的房屋买卖合同关系仅能作为其享有债权的依据,无论其是否通知兴业银行甘家口支行,都不足以否定和对抗兴业银行甘家口支行合法设立的抵押权。

再次,杨文婷请求确认兴业银行甘家口支行与金政公司签订的抵押合同条款及针对涉案11套房屋设定抵押登记行为无效的诉讼请求,不符合法律规定的无效理由,且未提供相关证据加以证明,故一审法院不予支持。

综上,因杨文婷未能提交证据证明四中65号判决中关于兴业银行甘家口支行就涉案房屋优先受偿的判决内容存在错误,其诉讼请求不能成立,依法应予驳回。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定,判决:驳回杨文婷的诉讼请求。

二审中,杨文婷向本院提交了如下证据:

1、北京三熙商务酒店有限公司工商登记信息,杨文婷用以证明:杨文婷购买的底商都用于经营了酒店;

2、金政公司工商登记信息、北京市市政一建设工程有限责任公司工商登记信息,杨文婷用以证明:金政公司股东构成中有20%的国有股权,在抵押担保时,应由股东会决议。

本院组织当事人在庭审中进行了质证。兴业银行甘家口支行认为,杨文婷向二审法院提交的证据,均不属于新证据,且与本案没有关联性,故均不予认可。庆凯公司、金政公司、华纵公司、常顺同认为,杨文婷向二审法院提交的证据与本案无关,且北京市市政一建设工程有限责任公司为中外合资企业,其股东中有日本的日立株式会社,不知道怎么是国有资产。

鉴于杨文婷向本院提交的上述证据,与本案不具有法律上的关联性,故本院不予采纳。

二审庭审后,杨文婷、兴业银行甘家口支行又分别向本院补充提交了证据。

杨文婷补充证据如下:

1、中国银行业监督管理委员会北京监管局(以下简称北京监管局)行政处罚信息公开表,显示:被处罚当事人单位:兴业银行甘家口支行;被处罚当事人个人:李晨鸣、李慧;案由:兴业银行甘家口支行贷前调查严重失职,贷后管理不到位;李晨鸣、李慧属于直接责任人员;行政处罚决定:责令兴业银行甘家口支行改正,并对其给予50万元罚款的行政处罚;对李晨鸣、李慧给予警告的行政处罚;作出处罚决定的日期:2016年11月17日。

2、杨文婷关于兴业银行甘家口支行和金政公司串通,向金政公司发放了一系列违规违法贷款的《情况反映》。

3、2017年9月19日,北京监管局向杨文婷出具《信访事项答复意见书》(京银监办信复[2017]59号),显示:“我局2017年6月23日受理您反映兴业银行甘家口支行与开发商串通作假、违规放贷等问题的信访事项(京银监信告[2017]65号)已核查结束,现将有关情况告知如下:一、经核查,兴业银行甘家口支行2014年在办理您所述房产抵押过程中,未尽职调查抵押物并接受房屋权属存在纠纷的房屋作为抵押物,违反了银监会《流动资金贷款管理暂行办法》等相关规定,我局已责令该行严肃改正。关于是否存在银行工作人员与开发商互相串通的情况,依据目前掌握的证据材料,我局无法做出判断。二、我局在前期现场检查中发现该笔1.4亿元贷款存在贷前调查严重失职、贷款资金被挪用等问题,并已对兴业银行甘家口支行以及李慧等相关责任人实施了行政处罚。此外,我局未掌握您反映违法违规放贷背后有其他违法违纪行为的相关证据。关于您反映骗取登记机关取得抵押登记的情况,建议您向有权机关反映;关于您反映相关主体涉嫌构成骗取贷款罪的情况,属于违反《中华人民共和国刑法》范畴,建议向司法机关反映。”

兴业银行甘家口支行补充证据如下:

1、兴银京甘(2013)短期字第4号《流动资金借款合同》;兴银京甘(2013)抵字第4-3号《抵押合同》;X京房他证朝字第405792号《房屋他项权利证》;2013年6月24日,兴业银行甘家口支行发放1.4亿元的《借款借据》。

2、2013年12月11日,兴银京甘(2013)短期字第7号《流动资金借款合同》;兴银京甘(2013)抵字第7-2号《抵押合同》;X京房他证朝字第435776号《房屋他项权利证》;2013年12月20日,兴业银行甘家口支行发放6500万元的《借款借据》。

3、2014年6月20日,兴银京甘(2014)短期字第2号《流动资金借款合同》;兴银京甘(2014)抵字第2-3号《抵押合同》;X京房他证朝字第467007号《房屋他项权利证》;2014年6月20日,兴业银行甘家口支行发放1.4亿元的《借款借据》。

本院组织当事人对上述补充证据进行了质证。兴业银行甘家口支行补充证据3,为一审证据,业经一审法院组织当事人质证和审理。杨文婷对兴业银行甘家口支行二审庭审后补充提交的上述证据的真实性、兴业银行甘家口支行对杨文婷二审庭审后补充提交的上述证据的真实性,均无异议;庆凯公司、金政公司、华纵公司、常顺同对杨文婷、兴业银行甘家口支行二审庭审后补充提交的上述证据,没有意见。故本院对其真实性予以确认。

本院二审期间依法补充查明以下事实:

1、四中65号判决查明(节选):2014年6月20日,兴业银行甘家口支行与庆凯公司签订《借款合同》,约定由兴业银行甘家口支行为庆凯公司提供借款14000万元,用于采购水泥。借款期限12个月(自2014年6月20日至2015年6月19日止),借款人应在借款到期日一次性全部偿还借款本金。借款利率定价公式为:借款利率=定价基准利率×1.15,定价基准利率为央行人民币贷款基准利率一年期限档次,“央行人民币贷款基准利率”指中国人民银行公布的当日人民币贷款基准利率,借款利率按浮动利率执行,根据实际发放日和利率调整日定价基准利率和定价公式确定借款利率,利率调整日的浮动周期为月,自借款实际发放日起每满一个周期的对应日为合同利率调整日,当月无对应日的以该月最后一天为对应日。借款利息偿还方式:每季末月的20日为结息日,借款人应在结息日次日向贷款人支付当期借款利息,在借款到期日结清其余本息。关于罚息和复利:借款人未按期还款且又未就展期事宜与贷款人达成协议,即借款逾期的,贷款人有权就逾期的借款计收罚息,罚息利率为借款利率上浮50%。对未按时支付的利息,贷款人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率计收复利。关于违约责任:借款人未按合同约定方式进行借款资金支付,如借款逾期,贷款人有权要求借款人支付逾期罚息,如借款人挪用借款,要求借款人支付挪用罚息,要求借款人支付未付利息的复利。实施或实现有关借款的任何担保项下的权利。提起诉讼或仲裁要求借款人清偿借款本息,债权人实现债权的费用由借款人承担。债权人实现债权的费用,是指贷款人采取诉讼、仲裁等方式实现债权时支付的诉讼费、律师费、差旅费、执行费、保全费及其他实现债权的必要费用。《借款合同》签订后,兴业银行甘家口支行与金政公司签订《抵押合同》,约定由金政公司以其所有的位于北京市朝阳区青年沟路8号楼底层商业部分房屋产权及其分摊土地使用权设定抵押担保。担保的主合同为上述《借款合同》,抵押担保的范围为主合同项下的主债权本金、利息(含罚息、复利)、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现抵押权的费用等。抵押权人实现债权的费用,是指抵押权人采取诉讼等方式实现债权时支付的诉讼费、律师费、差旅费、执行费、保全费及其他实现债权的必要费用。当主债务人未依约履行债务时,无论抵押权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证及其他任何行使的担保方式),抵押人均应承担担保合同项下全部担保责任。抵押财产为X京房权证朝其字第XXXX号房屋所有权证附记栏中列明的下列房屋:8号楼A座A-01、A-02、A101、A102、A103、A105、A106、A107、A201、A202、A203、A205、B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B109、B110、B111、B201、B202、B203、B205、B206、B207、会所。

2014年6月25日,兴业银行甘家口支行与金政公司就抵押物办理了抵押登记手续。房屋他项权证证号为X京房他证朝字第467007号,载明的他项权利种类为一般抵押,债权数额为14000万元,房屋座落于北京市朝阳区青年沟路8号楼,房屋所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号。在X京房权证朝其字第XXXX号房屋所有权证附记栏中列明有下列房屋:8号楼A座A-01、A-02、A101、A102、A103、A105、A106、A107、A201、A202、A203、A205、B座B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B109、B110、B111、B201、B202、B203、B205、B206、B207、会所,并加盖已抵押字样的印章,时间为2014年6月25日。

2014年6月20日,兴业银行甘家口支行向庆凯公司发放了全部借款。

2、涉案房屋自2008年2月21日至2014年6月25日共办理了14次房屋抵押,其中:兴银京甘(2013)抵字第4-3号《抵押合同》的抵押期限自2013年6月24日至2014年12月23日;兴银京甘(2013)抵字第7-2号《抵押合同》的抵押期限自2013年12月11日至2014年12月11日;兴银京甘(2014)抵字第2-3号《抵押合同》的抵押期限自2014年6月20日至2015年6月19日;抵押人均为金政公司,抵押权人均为兴业银行甘家口支行。

上述事实,业经一审法院组织当事人质证。

本院对一审法院认定的其他事实予以确认。

本院认为:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”、第三十七条“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”、第三十八条“下列房地产,不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书的;……。”、第四十七条“房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”、第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”、第六十一条“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。”、第六十二条第一款“房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”和《中华人民共和国物权法》第二条“因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”、第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。……。”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。……”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”、第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”之规定,房地产转让应以房地产权利人向政府主管部门办理不动产变更登记将其房地产转移给他人为表现形式,以产权权属证书作为权利人依法享有该不动产的证明;房地产抵押应以抵押人向政府主管部门办理其合法拥有的房地产抵押登记手续为表现形式,当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿为法律特征。本案中,杨文婷在与金政公司签订具备商品房买卖合同基本要件的补充协议时,涉案11套房屋的建设项目正处于在建工程抵押状态或尚未取得房屋所有权证的在建工程抵押状态,依法属于不得转让或无法转让的房地产;自2008年2月21日后包括涉案11套房屋在内的建设项目涉及的房产办理了抵押登记手续,并延续至今从未间断或解押,涉案11套房屋的所有权人、抵押人自始至今均为金政公司,抵押权人均为兴业银行甘家口支行。杨文婷与金政公司之间并未约定向政府主管部门就涉案11套房屋申请预告登记,金政公司亦未向政府主管部门申请涉案11套房屋的变更登记,故杨文婷从未是涉案11套房屋的所有权人。杨文婷在购买涉案11套房屋时,其知道或应当知道涉案11套房屋处于在建工程抵押状态或尚未取得房屋所有权证的在建工程抵押状态,依法属于不得转让或无法转让的房地产。虽然北京市朝阳区人民法院作出(2013)朝民初字第11283号民事判决确认杨文婷与金政公司关于北京市朝阳区青年沟路8号楼B座的涉案11套房屋的买卖关系有效,但该判决仅是杨文婷对金政公司享有普通债权的依据,而非是确认杨文婷对涉案11套房屋享有所有权。虽然杨文婷于2013年12月25日通过北京市方圆公证处向兴业银行甘家口支行发函告知:杨文婷已经购买了金政公司的涉案11套商业房产,并已入住使用,要求兴业银行甘家口支行不得接受该房屋作为抵押物。但此时包括涉案11套房屋在内的房产的抵押登记仍处于持续合法有效的抵押担保期限之内,且抵押权人均为兴业银行甘家口支行。杨文婷通知并要求兴业银行甘家口支行不得接受涉案11套房屋作为抵押物,没有法律依据。在四中65号判决一案中,金政公司以其所有的包括涉案11套房屋在内的不动产作为抵押物,与兴业银行甘家口支行签订《抵押合同》,并于2014年6月25日办理了抵押登记手续,而该抵押登记重叠在金政公司为其他贷款提供抵押担保且抵押担保期限尚未届满及未实现抵押权的抵押担保之上,抵押权人亦均为兴业银行甘家口支行,兴业银行甘家口支行亦根据合同约定发放了1.4亿元新贷款,兴业银行甘家口支行依法取得对涉案11套房屋的抵押权。该抵押权的设定符合法律规定,并且未损害杨文婷与金政公司之间就涉案11套房屋买卖关系有效而形成的杨文婷对金政公司的普通债权。北京监管局虽于2016年11月17日针对兴业银行甘家口支行2014年贷前调查严重失职,贷后管理不到位的问题,作出了行政处罚决定,但该处罚决定是在杨文婷向北京监管局反映兴业银行甘家口支行与金政公司互相串通、骗取抵押登记之前作出,且杨文婷没有证据证明上述反映内容,故北京监管局对杨文婷上述反映内容并未作出任何认定和处理。鉴于本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定所列合同无效情形中的任何一种情形,故该处罚决定不影响《抵押合同》和抵押登记的法律效力。因此,一审判决驳回杨文婷关于金政公司与兴业银行甘家口支行恶意串通,损害第三人利益,抵押行为无效的诉讼请求,正确。

综上所述,杨文婷的上诉请求,没有事实和法律依据,依法应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费70元,由杨文婷负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长  范士卿

审判员  赵红英

审判员  龚晓娓

二〇一八年二月七日

书记员  于 静