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李建明诉金华市红旗商品住宅经营公司等案

发布日期:2020-03-31 18:46:06

(一)首部

1.判决书字号:浙江省金华市婺城区人民法院(2002)婺民一初字第120号。

2.案由:房屋买卖合同土地使用权办证纠纷案。

3.诉讼双方

原告:李建明。

诉讼代理人:吴根良,浙江金哲律师事务所律师。

被告:金华市红旗商品住宅经营公司。

法定代表人:吴平庆,经理。

诉讼代理人:吴平,浙江创欣律师事务所律师。

4.审级:一审。

5.审判机关和审判组织

审判机关:浙江省金华市婺城区人民法院。

合议庭组成人员:审判长:庄期春;审判员:施春荣、黄碧青。

6.审结时间:2002年6月18日。

(二)诉辩主张

1.原告诉称:1994年6月14日,原、被告签订商品房订购合同一份,原告向被告购买位于金华市国贸街红旗1号楼6单元302室商品房1套,建筑面积88.39平方米,购房款共计人民币97562元。原告依约支付了所有款项后,被告交付了房屋,办理了房产证,但未办理土地使用权证书。原告多次催办,被告以各种理由推托,至今仍未办理。现要求被告办理商品房的土地使用权证书,或判决被告支付相应的土地出让金,由原告办理土地使用权证书;本案诉讼费、律师费及其他有关费用由被告承担。

2.被告辩称:被告向原告出售的房子是1992年开始建造的,1992年的时候,我国并未对商品房的销售、预售作规定。原告提出的土地使用权问题,是历史遗留问题。被告希望双方能够本着实事求是的态度,妥善地、尽快地处理好这一遗留问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及最高人民法院司法解释的有关规定,城市规划区内的集体所有的土地,在没有转变为国有土地之前,是不允许买卖的。因此,原、被告双方签订的合同应是无效的。被告愿意根据无效合同可能产生的后果来处理这个纠纷。本案所涉的房屋,在买卖时,被告没有把上缴国家的土地出让金计算在成本之内。原、被告签订的商品房订购合同也未涉及土地使用权的买卖、过户及费用等问题。因此,如果要补办土地证.其费用应当由原告承担。

(三)事实和证据

浙江省金华市婺城区人民法院经公开审理查明:根据金华市城市规划发展的需要,金华市政府在开发区征用了红旗村的集体土地。但考虑红旗村村民的今后生活出路和劳动就业问题,市政府又根据有关政策,以行政划拨集体土地的形式,将部分土地返还给红旗村,作为村留地由红旗村自行开发。1992年,作为红旗村集体企业的被告将其中一部分土地用于建造商品房,即红旗小区1号楼、2号楼,但未办理有关土地征用手续。上述房屋于1993年竣工。从1993年开始,被告即以商品房名义对外销售。1994年6月14日,被告将其中一套房屋出售给原告李建明,双方签订了一份商品房订购合同。合同约定的主要内容是:被告售给原告红旗小区1号楼6单元302室商品房一套,建筑面积88.39平方米,956元/平方米,计价84501元,辅助房5.32平方米,500元/平方米,计价2926元,配套费10135元,总房款97562元。房屋交付日期为1994年8月31日。合同签订后,原告依约向被告支付了房款,被告也按时向原告交付了房屋。1997年1月2日,房管部门向原告核发了该房屋的房产证。另查明,金华市自1995年起,开始实行国有土地有偿使用制度,但被告一直未办理该地块的出让手续,也未补交土地出让金,该块土地的国有土地使用权证至今未办理。原告由于一直未取得该房的土地使用权证,在许多方面带来不便,遂多次与被告协商,但均未果。与此同时,原告也多次向有关部门反映,被告虽曾给予答复,但未有解决。

上述事实有下列证据证明:

(1)商品房订购合同1份、房地产买卖契约1份、房产证复印件1份,用以证明原、被告双方的购房关系确实存在。

(2)被告向法院提供的证据:2000年5月24日《人民来信》反馈函1份,用以证明为取得土地使用权证,被告一直在努力。

(3)双方当事人的陈述和庭审笔录,证实本案讼争事实。

(四)判案理由

浙江省金华市婺城区人民法院根据上述事实和证据认为:本案争议房屋所涉及的土地系红旗村的集体留地,按照有关政策规定,集体留地在交纳一定的费用(即土地出让金)后,是可以进行开发建设的。虽然被告在建造房屋时未交纳相关的费用,出售房屋时也未取得国有土地使用权证,其行为具有一定的违规性质,但由于在被告建设房屋时,国家对商品房的开发转让尚未有具体规定,我市对国有土地使用权的出让、转让也未有明确规定。因此,被告的行为尚不具有明显的违法性。只要补交了土地出让金,类似的集体土地即可转为国有土地,此仅属补办手续问题。而且,房屋已经交付使用多年,并已办理了房屋所有权证,房管部门对原、被告之间的房屋转让行为已经予以认可,该房屋买卖合同以认定有效为宜。由于被告是按商品房销售该房屋的,而且按当时的市场行情,每平方米956元的售价也明显包含了土地使用费。原告要求被告办理国有土地使用权证的诉请,合情合理合法,本院予以支持。但考虑到这是一个历史遗留问题,实际处理过程中有一定的难度。被告对土地出让金的交付问题,也还在与有关部门协商之中。故在时间上应适当放宽。但原告要求被告赔偿律师费及其他相关费用损失的诉请,依据不足,本院不予支持。被告辩称合同无效及土地出让金应由原告支付,依据不足,本院不予采纳。

(五)定案结论

浙江省金华市婺城区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定,作出如下判决:

1.由被告金华市红旗商品住宅经营公司于本判决生效之日起六个月内为原告李建明坐落于金华市国贸街76号6单元302室的房屋办理国有土地使用权证。办证所需的一切费用,均由被告承担。

2.驳回原告李建明的其他诉讼请求。

本案受理费610元、其他诉讼费100元,合计诉讼费用710元(原告已预交),均由被告负担(被告在履行时加付此款给原告)。


(来自:中国司法案例网)