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房屋买卖合同纠纷之合同解除篇(一)

发布日期:2020-03-31 15:26:07

合同解除指的是合同有效成立后,尚未履行或者履行完毕之前,通过当事人双方协议一致或者一方当事人行使解除权使合同关系提前消灭的情形。在国家鼓励交易、维护经济效率的大背景下,合同解除应是一件非常严格的事情,不是合同的哪一方随随便便就可以要求解除的。但对于确实无法继续履行或者继续履行对合同中一方明显不公的,也应当允许当事人有权选择从合同中解脱出来,以避免损失的扩大。依据《合同法》的规定,合同解除包括约定解除与法定解除两种方式,合同解除应采用通知的方式,自通知到达对方时发生合同解除的效力。同时,解除权并非一直存续。当事人未在法律规定或合同约定解除权行使期限内行使解除权的,权利消灭。这些都是《合同法》的原则性规定,具体到房屋买卖合同纠纷中,又存在哪些法定的解除权情形,解除权究竟应在多长期限内行使等依然是个问题,本文将对此进行探讨。


Part 1

合同未约定解除权情形下的法定解除情形


1

出卖人逾期交房或买受人迟延

支付购房款

      在房屋买卖合同中,卖房人最主要的合同义务就是为买房人在约定期限内提供质量合格的房屋,而买房人最主要的合同义务就是按照合同约定及时向卖房人支付购房款。所以,一旦一方违反了该项主要义务即构成《合同法》第94条所规定的“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行” 的情形,非违约方即享有合同的解除权。或者适用“当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的”的法定解除条件。因为,签订房屋买卖合同的双方目的很明显,买方就是要房,卖方就是要钱。如果这个目的都无法实现,一方自然享有法定的解除权。 

      《商品房买卖司法解释》第15条规定:“根据《合同法》第94条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”该条同时对无合同约定情形下解除权的行使期限进行了明确,下文进行重点探讨。


2

出卖人交付的房屋与合同约定房屋

面积误差比超过3%

买一个100平米的房子,结果收房时实测才90平米,买房人自然不答应。但买一个100平米的房子,实测时110平米,是不是中奖了?多出部分的面积能不能不吭声就这样了?别悲伤也别窃喜,你所想到的,法律都早已做出规制。

面积(套内建筑面积或建筑面积)误差比在3%以内的,据实结算,当事人无权解除合同。还拿上面的例子来说,100平米的3%3平米,那么交房面积在97平米至103平米区间的,买房人就不享有合同的解除权。对于多出或减少面积部分的房屋价款多退少补。相对应的,误差比超过3%的,买房人就可以要求解除房屋买卖合同,返还已付购房款及利息。当然,不是达到这个标准,就必须要解除合同,买房人拥有自主选择权。如果房价明显上涨,那么对于严重面积超标的,相信明智的买房人不会选择解除合同。再加上《商品房买卖司法解释》规定,对于超出3%的部分,买房人不需要补差价就可以取得所有权。那么何乐而不为呢?同样,如果面积缩水,则3%内的部分卖房人要返还购房款及利息,超出3%部分对应的房屋价款则要双倍返还。至此,法律倾向于保护买房人权益的态度已经非常明显,是否选择行使合同解除权可能成了他们更应该考虑的问题。


3

房屋主体结构质量不合格或房屋

质量问题严重影响居住使用

《商品房买卖司法解释》第12条、13条分别对房屋主体结构质量不合格及房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形进行了规定,出现这两种情况,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。这两条完全是法定解除的条款,不存在当事人自由约定的情形,因为人命关天,居住安全必须要有法律的强制性规定。

主体结构质量不合格相对明确,但质量严重影响正常居住使用在实务中总是存有争议,因为在法律无明确规定情形下,如何界定“严重影响正常居住使用”的标准是一个问题。原最高人民法院民一审判庭庭长程新文在《商品房买卖合同解除疑难问题》一文中列举了如下几种情形比较具有代表性:1.出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计;2.出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人;3.房屋存在渗漏、异响等情况,在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的;4.水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的;5.消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的;6.订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的;7.其他严重影响正常居住使用的情形的。但即便是最高院的庭长也无法穷尽所有的情形,依然要使用兜底条款。因为这本身就是一个自由裁量的问题。另外,随着社会的发展及人民对居住生活的要求越来越高,对房屋“质量”的理解也应当越来越宽泛,除了安全,交通、医疗、教育、周边环境等配套设施、公共设施是否完善,是否也会严重影响居住使用都要作为解除权的因素进行综合考虑认定。


4

房屋所有权登记期限届满后超过

一年

首先,明确一点,房屋所有权证书的办理也是房屋出卖人的主合同义务,而非附随义务,因为买房人订立房屋买卖合同的目的就是取得房屋的所有权。所以,出卖人逾期为买受人办理房屋所有权证书也会构成合同根本违约,也会导致买受人的合同目的无法实现。如此,房屋买受人自然有权要求解除合同。需要明确的是,这里所谓的所有权登记指的是房屋权属登记中最终的转移登记,也就是我们通常说的“小证”。而在此之前,房屋出卖人最主要的义务是办理房屋初始登记,又称首次登记,也就是所谓的“大证”。初始登记是转移登记的前提和基础,前者完全是出卖人的义务,后者如合同无特别约定应是买受人的义务,但出卖人负有协助与配合的义务。

然而房屋所有权证的办理并不是一句话的事情。房屋出卖人要向登记主管部门提供建设用地许可证、规划许可证、竣工报告等材料,要进行二次测绘,要进行初审登记申请等等,而土地使用手续不合法、房屋违规建筑、未经验收或验收不合格以及登记部门的机构调整、不作为等均有可能成为办证的障碍而导致无法完成所有权证的办理。所以,在当事人没有约定的情形下,究竟留多少时间给房屋出卖人来完成所有权登记是法律要考虑的问题。

《商品房买卖司法解释》第19条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”其中《城市房地产开发经营管理条例》规定,预售的商品房自商品房交付使用之日起90日,现房销售的自签订销售合同之日起90日,出卖人应当办理完毕所有权登记。这样,房屋买受人在合同没有明确约定的情形下,何时开始享有合同的法定解除权就比较明确了。

文章来源: 赵朝 今朝说法